住宅ローンの審査

質問

こんにちは、審査の事で気になったのでお知恵を貸していただけませんか？

現在結婚二年目で、賃貸マンションを借りているのですが家賃も馬鹿にならず、新築の分譲マンションを考えています。ＭＲを周り、立地・間取り共に魅力的な物件が見つかり、申し込みしようと思っているのですが。どうにも私自身、審査が下りる気がしません。
営業担当者はお決まりの大丈夫ですよ！！の一声なんですが、如何なものでしょう…？ちなみに、フラット３５と３年固定の併用で2450万の予定です。
勤続一年半(同職場での派遣期間を含めて二年半)、年収370万円、今年の見込み年収約400万、年齢25歳

無謀な内容と言われるとは思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

maruta00 · ベストアンサー

書いておられる内容をみるかぎりローンは通ると思います。

勤続年数ですが、現在ほとんどの銀行で勤続1年あれば住宅ローンが組めます。
中には、3ヶ月あれば審査の土台にのる都市銀行もありますので、勤続年数は問題ありません。

2450万円の借入れについてですが、フラット３５をどれくらいの割合で使われるかにもよりますが、
銀行の住宅ローンだけを使う場合でしたら、年収が370万円なら、2600万円程度まで借入れできます。
三井住友銀行なら、2800万円位借りれますよ。
もちろん現在、何か他の借入れがないことが条件ですが。
車のローンやカードローンなどがあると、その分借入れ可能額も少なくなります。

質問者さん自身が書いておられますように、今後の金利上昇や地価の上昇などの可能性を考えると、「買うのなら今」という感じはします。
あとは、月々の返済が可能かどうかを考えて、可能であれば購入されても問題ないと思いますよ。決して無謀ではないでしょう。
金利の上昇を少し考慮しておいて、多少は余裕を見ておいたほうがいいですよ。

蛇足ながら…
今後金利が上昇するので、ぎりぎりのローンは絶対に駄目という話もありますが、
個人的にはそうは思いません。
金利が上昇するということは、景気が良くなるということですし、
給料もあがるはずです。（少なくとも下がらないですよね）
本当に困ったときにはそのマンションを売ってしまえばいいのです。
景気が良くなれば、中古マンションの相場も上がるでしょうし、
ローンの残債程度で売却できるでしょう。

家を買うことに注意が必要なのは、景気の上昇局面ではなく、
バブル崩壊後のような、景気の下降局面です。
バブル崩壊以前と、バブル崩壊後でどちらが破産者が多かったかを考えれば一目瞭然です。
金利がどんどん上がる局面では、多少きついローンでもなんとかなるものです。

お礼

回答ありがとうございます。

金利、物価、税金、諸々を考えると…今がその時と感じていますが、他の質問者様の回答を見る限り、やはり厳しい意見が多いですね。(他質問も参考にしているので分かってはいましたが…)
maruta00さんの意見は心強い書き込みですが、他社様の意見も参考に考えようと思います。回答ありがとうございました。

補足

収入、返済額、管理費修繕費、固定資産税の積立等々の資金計画をシミュレーションはしていますが、現状はともかく数年後は計り知れません。破綻の可能性を考えた場合、現状のローン計画は厳しいと思います。しかし、5年後に持ち家を…と考えても、全体的な出費が上がる危険性が高いのがネックなんですよね。
今から書く事は矛盾してますが…親を頼らない事は大前提ですが、５年後には親が定年する問題もあるので、現状であれば(頭金を出してもらうつもりはありませんが)最悪の場合バックアップは受けることができます。上記の事も考慮すると、３～５年の貯蓄期間分を３年固定ローンを返済する事で、その後の危険回避もある程度できるかな？と考えています。

回答No.7

coco-na

25歳で住宅購入なんてしっかりされてますね。
我が家も一昨年住宅ローン組みましたが、同じ位の年収と借入額で
短期でないと全額出せないと言われました。
当時より金利の高い現状でどうしてフラット35で審査が通るのか？？疑問です。
奥様保証人とかではないんですよね？
提携ローンとかなのでしょうか・・・

主婦の意見ですが。
お子様作られる予定とかは無いのでしょうか？
産婦人科は結構お金かかるので。あとどちらかが体調悪くされた時のために一年くらいの生活費がないと厳しいと思います。
逆に言えばこれから年収はアップすると思われますので、だんだんと楽にはなるのでは？
最初に充分な蓄えが作れれば心配ないと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

住宅ローンの審査ですが、私も通るか通らないかで言えば…怪しいと思っています。考えるに、はじめはフラット35でも通ると言っておいて、通らなければ短期固定を進めて来る戦略ではないかな…と疑っていますが、リスクが高いので通らなければ避ける事を考えています。
子供を考えてしまうと…どうにも破綻コースになってしまうのでまだ考えていませんが、う～ん、もっと考えていかないといけないですね。

貴重なご意見ありがとうございます、参考にさせていただきます。

回答No.6

paonta

ちょっと違う視点からアドバイスさせていただきます。

私もそうですが、ほとんどの人にとって家を建てるということは一生に一度だと思います。

ところがその「家」ですが本当に感心するほど毎年、仕様が進歩していっているのはご存知でしょうか？

たとえば我が家は５年前に建てましたが、今だったら窓枠の断熱でも標準に近くなっていると思います。5年前では真空ペアガラスはありましたが（30万円アップ！）窓枠の断熱は無かったと思います。（ここOKWaveでも冬場になると結露の相談が多数されています）

他にもいろいろとあると思います。

ですから今、無理をして建てるよりも、もう少し資金計画に余裕が出来てから建てたほうが生活の質的にも家のスペック的にも良いと思われます。

部屋の間取りにしてもゆっくりと時間をかけたほうが、より良い、後悔の無いものにできると思いますよ。

今はぐっとこらえて、展示場や内見会を重ねて知識・イメージ作りに時間をかけるのが良いと思われます。

他のものでもそうですが、家は建てるまでが一番、楽しいんですよ。
どうか、この楽しい時期を存分に味わってください。

お礼

回答ありがとうございます。

実は、paontaさんの意見は悩みの一つなんですよね。
今は賃貸マンションに住んでいますが、この物件は10年前の分譲マンションです。今のＭＲ行くと…間取り云々は別にして今と比べると無駄が多いというか、やはり全然作りが違います。早い年齢にマンションを購入する訳で…自分の同世代が家を買い出す頃には、型落ち物件になるわけで…どうしても耐震強度や家そのものの質は最新のソレと比べて落ちちゃうんですよね。タイミングだとは思うけど、耐久年数や立て替え問題を考えると…楽しくもあり頭が痛くなりますね＾＾；；

そういった横を突いた回答ありがとうございます。参考にしたいとおもいます、ありがとうございます。

回答No.5

tarotaro001

色々と思い描いている時期で一番楽しいとは思うのですが・・・・

まず、大前提を考え直してみてください。

住宅ローンは借りれるか、ではなく、最後まで返済できる計画が建っているか

です。
年収的に、普段の生活にかなりの負担を強いることになります。
多少の無理は承知という安易な考えでしたらやめたほうがいいです。
多少の無理も数年ならいいのですが、２０年、３０年と続きますと必ず破綻します。

家賃が馬鹿にならないのも判りますが、無計画な住宅購入だけは裂けてください。
そもそも家賃＋αで住宅ローンを組めると勘違いしてはいけません。

住宅を購入するということは、毎年固定資産税と修繕積立金（一戸建てでも必要）として、月あたり３万円ほど計上してく必要があります。

例えば、家賃が１０万円だったとした場合、住宅ローンで月々返済できる額は１０－３＝７万円にしかなりません。

その辺を十分に検討してください。

多分今の時期は、せっせと頭金を貯める時期だと思います。
家賃を毎月支払っていきながら、年１００万円くらい貯蓄に廻せるように頑張ってみてください。（最低でも年６０万）

お礼

回答ありがとうございます。

ちなみに現在の家賃から考えると、月払いの出費は比較にならないほど増えます。ちなみに、現状6万の出費です。シミュでは2450万35年3.1%で計算し約9万5千円、固定資産税約2万を貯蓄、管理費修繕費１万(専有部分の積立ではありません)で考え、現状の6万から考えても倍以上です。この時点で無謀感は否めませんが…毎月のマイホーム積立に6万円を回してあるので生活水準は変わりません。ただし、私一人の収入では…貯蓄は厳しくなります。

しかし、tarotaro001さんや他回答、そして自分のシミュを見ると…やはり破綻が隣り合わせだよなぁと感じますね。貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.3

noname#39684

厳しい意見ですが、お話になりません。

不動産屋はただただ売りたい一心で「大丈夫です。」と言っているだけです。後々ご質問者様が破綻しようが破産しようが知ったことではありません。

ローン額が年収の６倍までという数字は、年収が800万円程度の場合です。食費や生活費など最低の出費は削ることができませんので、年収が低ければ低いほど、貯金や返済に回すお金は少なくなり、年収に対する借入総額は減ります。

つまり、年収400万円の方は、総額は年収の４倍まで、非常に無理をしても５倍までです。2450万円の借入は完全にレッドカード（退場）です。

では年収の低い人はどうしたらよいか、貯金をして頭金を増やすしかありません。それでローン額を減らすのです。

破綻して頂くのは構いませんが、ご家族に地獄を見せないためには、住宅用の貯金500万円、年収500万円、30歳で家建築、を目指してください。

お礼

回答ありがとうございます。

私もローン審査は下りないと思っていますが、下りるのであれば…と考えています。年収が低く借り入れ額が高い事は承知の上ですが、頭金を用意する期間と家賃を支払う期間、それと金利、物価、税金の上昇リスクを考えた場合、初期の厳しさ以上にメリットがあるかなと思い行動していますが、やはり厳しいですかね…

貴重なご意見ありがとうございます、参考にさせていただきます。

補足

収入、返済額、管理費修繕費、固定資産税の積立等々の資金計画をシミュレーションはしていますが、現状はともかく数年後は計り知れません。破綻の可能性を考えた場合、現状のローン計画は厳しいと思います。しかし、5年後に持ち家を…と考えても、全体的な出費が上がる危険性が高いのがネックなんですよね。
今から書く事は矛盾してますが…親を頼らない事は大前提ですが、５年後には親が定年する問題もあるので、現状であれば(頭金を出してもらうつもりは全くありませんが)最悪の場合バックアップは受けることができます。上記背景を考慮しつつ、３～５年の貯蓄期間分を３年固定ローンを返済する事で、その後の危険回避もある程度できるかな？と考えています。

回答No.2

shambala

大体の銀行では勤続年数が３年以上なのですが中には勤続年数１年以上というところもありますし派遣、契約社員等でもＯ．Ｋのところも一部あるようです。
年収から考えたら６倍を超えているのでギリギリいけるかなというところです。銀行によっては７倍ぐらいまで可能なところもあるようですので。（他にローンがなければ)
ただ、賃貸の家賃がもったいない→新築分譲というのは少し安易な気がします。頭金＋諸費用２００万位（火災保険料＋保証料）を用意できているのであれば別ですが・・・。
今までの家賃と同額のローンを組んだとしても＋２万以上で考えなくてはなりません。
ローン支払い額＋修繕積み立て＆管理費（１５０００～２００００位）が必要となります。
ゆとりを持ってローンを組まないとあとが大変です。
ボーナス加算無しで少しでもいいので毎月固定資産税用に貯蓄する事が出来る状態ならばそれほど無謀ではないとは思いますよ。

ちなみに現在の全期間固定金利２．８７で２４５０万の住宅ローンを組み期間３５年だと月の支払い額は９２，５１８円となります。
これはすべて固定で計算しているのですがこれでやっていけるかどうかよく検討してみてはどうでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。
計画ですが、2160万をフラット35、3年固定で250万借り入れる予定で考えています。嫁の収入、ボーナスの充てを考えなければ…年率3.1％その他も高めにシミュレーションした所、月当たりのローン返済＆管理費修繕費＆固定資産税への積み立てで12万6千円ぐらい、月額固定費や食費を考えると…正直生活が厳しいのは言うまでもない状況です。
頭金の用意が可能な3～5年後に、金利が上昇するリスクを考えると、欲や早走り感もありますが早めに早めに動きたいのが本音で、今現在厳しい状況であっても妻の収入やボーナスを充て、3年以内に250万円を完済する計画のがメリットがあるかなと思っています。

貴重なご意見ありがとうございました、参考にさせていただきます。

回答No.1

noname#136967

現状では、勤務年数及び、年収が審査対象にはならないかと思います。まだ、最低でも５年（正社員として）以上、年収５００万円以上は、質問のローン予定でしたら、最低限必要でしょう。派遣社員は、アルバイトと同じ扱いとする会社も。

お礼

回答ありがとうございます。
私も最低500は必要だとは思います。年収や勤続年数、頭金を考慮しつつ考えて行こうと思います。貴重なアドバイスありがとうございます。