世田谷区。駅徒歩20分のマンション価値

質問

こんにちは。
小さな子供が二人おります。
現在マンション購入を考えておりまして、色々な物件のモデルルームを見に行っているところです。
世田谷区にある大きな砧公園に近くて住環境が非常によく、大通りに面していなくて戸数も少ない点や、間取り等も気に入った物件があるのですが、駅から20分くらい離れています。バスは駅まで10分ほどかかりますが、近くから乗れます。
永住という考えではいいのですが、サラリーマンですので転勤の可能性を考えると、ある程度、転売や賃貸に出せるか否かも判断材料にしたいと思っています。
このエリアの資産価値等について詳しい方、もしくはこのエリアでなくてもアドバイスいただけそうな方、ぜひご意見を頂戴したいと思います。よろしくお願いします。

回答No.2

three_polinkies · ベストアンサー

#1ですが、くどいようですが、そんなに参考にしないでくださいね。

「資産価値」というのが何を差しているのか、わかりにくいのですが、賃料という面では、世田谷のような郊外の高級住宅地は分譲価格は賃料に比較して高過ぎますよ。それなら、品川や日本橋の方が分譲価格は安いのに、賃料は高いです。（もちろん住環境は世田谷に劣る。）ただし、希少価値の高い駅近でマンションの少ない地域は売却にはかなり有利だと思います。人それぞれライフスタイルが違うので、自分にあった物件を選べばいいかと。。。

それとYahoo不動産に出てる時点で、ろくな物件残ってませんよ。実際、人気のある地所や三井のマンションが、Yahoo不動産に出てることは少ないし、人気の物件は出るのを待っている人が何人もいますよ。レインズに載る前に売れるような物件もあるということ。

実際、中小デベの物件って一級建築士の私から見れば、個体差が大きすぎますよ。いい物件とクソ物件が混在しているので、目を養いましょう。自信がなければ、ある意味ブランド化している物件の方が無難。値段は高いですけどね。

補足

ありがとうございます。
私が聞きたかった「資産価値」とはまさしくご指摘のことでした。分譲価格に比べ賃料がどうかや、売却する時の価格下落率であったり。
非常に勉強になりました。それと、確かに地所や三井ってyahooでみかけませんね。。。
では最後にもう一つご意見をお聞かせください。全然エリアが変わってしますのですが、港北ニュータウンの「センター北」というエリアなどは世田谷と上記のような資産価値は比べてどうですか？

回答No.3

three_polinkies

個人的には、郊外マンションはパスです。希少価値が全くないから。もともとの値段が安いので、利回りなどは普通かもしれません。（計算したことはありません。）しかし転売リスクは大きいでしょう。ただ、もともとの値段が安いので、金額が小さくて済むメリットはあるかもしれません。

都心に近い方が絶対いいのだけれど、結局、そういった立地は高過ぎて庶民には手が出ません。「資産価値」など気にしてマンション購入できる人はよっぽどの金持ちだけであって、世田谷だって都心には劣るけど、郊外よりは断然良いのは間違いないと思う。相対的に都心よりは劣るというだけです。それでも、世田谷ならせめて駅近物件を選んだ方が良いと思いますし、個体差も考えた方が良いと思います。

結局、予算の問題だと思います。予算があるのに都心物件を買わないのはばかげているけど、予算がないのに高額物件を買うのもそれ以上にばかげています。

お礼

ありがとうございました。そうですか、資産価値はないですか。私の意味する資産価値は大げさなものではなくて、ただ転売や賃貸できやすいか、ということですけどね。ローンの残債と比較してリスクが残るようではなく。ありがとうございました。

回答No.1

three_polinkies

素人ですので、雑談程度に思ってください。

砧公園近くで駅20分
（１）田園都市線側用賀・二子玉川
（２）小田急線祖師谷大蔵・成城学園前
によっても違うと思います。上用賀や岡本ならまずまず人気はありそう。砧側だとそれよりかなり劣ると思う。買ってはいけないのは宇奈根、鎌田。いずれにせよ、駅から遠い物件は賃貸需要に難がありそう。それでも上用賀なら需要あるとは思います。岡本と砧は微妙かな。そうは言ってもたまプラや新百合のバス便には勝つと思います。ターミナルから5分の駅の徒歩20分＝ターミナルから15分の駅の徒歩5分だけど、賃貸需要は後者の勝ちの気がします。また、賃貸に出した場合の利回りが最低6～7％ないと大赤字ですよ。世田谷エリアで6～7％とれるところはほとんどない。（つまり賃料より分譲価格が割高なエリア）

お礼

へえ～そうなんですか。非常に参考になりました。
まさしく(2)です。世田谷は資産価値はそこまでないのですか。意外でした。かなり資産価値が強いと思ってたので。。。
でYahoo不動産等では、そのエリアの徒歩２０分弱の中古でも４千万くらいで出てるので、かなりいけてるんだと思ってました。。。