住宅ローンについての素人質問(長文）

質問

全く素人質問ですが、ご容赦下さい。

埼玉県にて、自営で夫婦共働きしています。
現在は賃貸のアパートに二人で暮らしていますが、近く土地を購入して家を新築したいという夢をいだいております。
そこで教えていただきたいのは、

(1)当然住宅ローンを利用することになりますが、銀行などで審査を受ける場合、やはり3年以上の確定申告と納税を済ませてから出ないと無理なのでしょうか？
(2)同じ質問の裏返しですが、自営業で3年以上の申告実績が無くても審査に通るというのはありえるのか、ありえるのならどのような場合でしょうか？
(3)（2）に関連し、土地を先に購入しておけば、それを担保にローンの審査がおりやすいというのは本当でしょうか？

現在の状況は、
・営業を開始してからは約4年
・昨年より青色申告にし、今年3月に2回目の申告をします
・申告所得は、昨年で約300万、今年は約400万程度の予定
　（収入としては昨年約600万、今年700万程度）
・貯金は約700万
・車などのローン・借金は一切無し

夫婦両方の母親が別々に一人暮らししており、年齢と体力を考えてもできるだけ早く引き取って一緒に住んでやりたいと考えているのです。
無論、別々に賃貸暮らしではそれ自体大変ムダだというのも理由です。

審査にさえ通れば、月15万程度までなら十分支払っていける自信はあるのですが・・・
的の定まらない質問かもしれませんが、どうぞ良き知恵をお貸し下さい。

回答No.2

echino

不動産屋です。
１、金融機関によります。３ヶ月で通ったケースもあります。
２、前職が現在に通じる職であったり、取引の内容を掴んでいる
金融機関（メインバンク）であったり査定した物件担保が借入額の倍以上だったり、返済比率が低かったりと総合的な判断で貸し倒れの可能性が極めて低かったり、万一の際の回収率が極めて高いと融資はおります。
３、土地だけを購入するのに住宅ローンは使えません。しかし、現金で
土地を購入して上物を建てる場合には抜け道がたくさん用意されています。金融機関の担当の腕によりますが、通りやすくすることはできます。

Ｐ．Ｓ
私の会社ならほぼ間違いなく通る案件ですｗ
したがって、不動産屋を間違えなければほぼ確実に通ります♪
自営業で申告が一期ということを話した上で、相談をしたほうが良いでしょう。

お礼

ご回答、ありがとうございます！
「私の会社なら、ほぼ間違いなく通る」・・・！！
そうなんですか。一度、銀行に相談してみようと思います。
大変参考になりました！！！

回答No.1

akatsuki591

自営業を営んでおられるとの事ですので、知り合いの銀行員などに相談されてはいかがでしょうか。

一応、お答えからですと
１）無理ではありません。
２）返済能力が確実にある場合は審査に通ります。
（ある程度の資産があり、あるいは長期的にみて収入が確保されていると思われる。etc.）
３）ある意味本当です。結局２）の論理になりますね。資産がある人間の方が借金はしやすいのです。ですから土地に限らず現預金があるのも一つの担保になります。

ご質問の場合、借金もなく、貯金もある程度あるようですし比較的審査も通りやすいと思います。
新築の予算をどの程度みておられるのでしょうか。
あまり高額を借りる事は難しいでしょう。
一般には住宅購入の頭金は２割ほど必要と言われています。
自営業ということで営業年数が短いことから事業の安定性などもより問われます。

また住宅ローンは一般に長い期間になりがちですので、思っているよりも月々返済できる金額はかなり少なめに見積もっておく方が賢明ですよ。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。
新築予算は、土地1000万、上物に1500万程度・・・・とすると2500万程度で考えています。
おっしゃるとおりそれ以上は借り入れができたとしても不安のほうが大きいと考えます。

銀行などのHPをみると、どこも確定申告書類3年分、とあるので3年未満は門前払いなのかと思っていましたが、そうでもないのですね。
あとは、長期的な収入、事業の安定性・・・確かに貸すほうからしたらそうですよね・・・返済の自信があります、なんて言うだけなら誰でもできますもんね。
都市銀、地銀、労金、どこも同じような審査基準なのでしょうか？ついでにご教授いただけると大変助かります。あつかましいですがよろしくお願いいたします。