抵当権が付いていても住宅ローンは組めますか？

質問

いつも皆さんの回答、参考にさせて頂いております。宜しくお願い致します。
住宅ローンのことなんですが、主人には離婚歴があり前の結婚生活でマイホームを建てています。離婚するときに名義を元奥様に変えて、抵当権は主人に残っております（本来なら全ての名義など変えるべきだったのですが、元奥様の経済的理由などでこの結果になりました。）。
今の所支払いなどは滞っていないと思いますが、残債は8割ほどです。
私との結婚生活で新たに家を購入することを検討していて中古住宅で1000万円程の家を視野に入れています。頭金は200万円です。800万円の住宅ローンを主人名義で組めるでしょうか？
私も働いていますが正社員ではなく契約社員です。二人の年収は650万円ほどです。
尚、元奥様は「残ローン完済まで責任を持って支払っていくことを約束する」と公正証書に公約して調停離婚しています。
長くなりました。読んで下さった方ありがとうございます。よきアドバイスをお願いします。

回答No.4

noname#25310

＃2です。
少し調べて見ましたが、抵当権付のまま所有権の移転はできるようですね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/抵当権

ということは、前の家の所有権は元妻、ローン債務は彼。
そのローンの担保として前の家は抵当権がついているということですね？

元妻がローン返済をしなくなったからといって、彼にローン返済を公約を盾に迫っても、それはやはりただの紙切れですから、彼が払わなければそれまでだと思います。公正証書にそんなに現実的な拘束力はないと思います。
そうなると銀行は抵当権を行使して、上記URLにもあるように、家は競売にかけられ、債権者に取られます。つまり元妻は家を失います。
ただし元妻は家を失うだけですが、債務は彼にあるのですから、債務整理は彼にかかってきますよね。
もちろん競売にかける前に自分で任意売却してもいいのです。
ただ家を売却しても債務に足りない場合には、どのような道をとるのかはわかりません。
必ずしも自己破産にはならないと思いますが。
でも彼の借金であることにはかわりないですし、自己破産ということになれば、新たに組んだ住宅ローンにも影響はあるでしょう。
でも即自己破産ということではないと思いますし、この辺りは私もわかりかねますので、法律相談や役所の弁護士相談などに聞いてみてはいかがでしょうか。

回答No.3

dod1972

要は、抵当権云々ではなく、ご主人名義の住宅ローンの残債が相当額あるということですね。それなら、住宅ローンは絶望的です。新しい家の方は、不本意でしょうが、セカンドハウスみたいに見なされて、金利が高いローンとなります。

なにより、ご希望の金融機関　何軒か相談してみてください。

お礼

アドバイスありがとうございます。相談するだけでもしてみようと思いました。ありがとうございました。

回答No.2

noname#25310

＞離婚するときに名義を元奥様に変えて、抵当権は主人に残っております

ここがよくわからないのですが、彼のローン債務の分まで、物件の名義を元奥様に変更したということでしょうか？
それは銀行がよく許可しましたね。
銀行は基本的に、ローン債務者＝物件の所有者です。
でないと抵当が成立しませんから。
それとも「残ローン完済まで責任を持って支払っていくことを約束する」と公正証書に公約したことを、銀行が考慮に入れて元奥様への名義変更を許可したのでしょうか。
どちらにしても彼は公約はしていても、いつでもローン返済は放棄できる立場にあります。
彼が支払いを放棄したら元奥様は困るでしょうが、家を手放すしかないでしょうね。

で、上記の問題がクリアであるとして、質問者さまとの新居を新たにローンで買えるかという質問ですね。
これは、彼のすでに持っている債務を合わせて、銀行が審査すると思ってください。
つまり前の家のローンの残債と、これから申し込むローンの金額を合わせて、支払い可能かどうかを銀行が審査するわけです。
普通は住宅ローンですから自己居住が原則で、二つも三つもローンを組めるわけではないのですが（二つ目からはセカンドハウスローンとなる）、ご質問の場合は前の家のローン支払いは「新たに融資する銀行から見ると」ただの離婚の慰謝料返済ですから、そこは問題はないと思います。

補足

大変分かりやすい回答ありがとうございました。
＞離婚するときに名義を元奥様に変えて、抵当権は主人に残っております
これなんですが、最初は抵当権も名義も元奥様に変える予定だったらしいのですが、元奥様個人的なローンが住宅ローンを組んでいる銀行にありそちらの支払いが滞っていて仕方なくこの結果になったようです。本来なら許可できないことらしいのですが、双方弁護人が間に入り公正証書も銀行のほうでコピーを持っている状態です。
現在は住宅ローンは元奥様が支払っているのでこちらには「滞った」などの連絡はありません。
質問の仕方が曖昧でした。
＞どちらにしても彼は公約はしていても、いつでもローン返済は放棄できる立場にあります。
彼が支払いを放棄したら元奥様は困るでしょうが、家を手放すしかないでしょうね。
との事ですが、もしもdorenさんのアドバイス通りローンを組めて新居を購入できたとしても元奥様が前の家の住宅ローンを支払わなくなった場合そのときこちらでも支払いを拒否した場合自己破産になるのでしょうか？そうなると新しく組んだ住宅ローンなどはどうなるのでしょうか？
お手数ですがまたアドバイスを頂けると有り難いです。宜しくお願い致します。

回答No.1

manno1966

> 抵当権は主人に残っております
これが意味不明です。

> 主人名義で組めるでしょうか？
> 二人の年収は650万円ほどです。
質問が矛盾しています。「主人名義」と「二人の年収」これは両立しません。
「主人名義」なら前提は御主人一人の収入。
「二人の年収」なら前提は共有名義。

> 「残ローン完済まで責任を持って支払っていくことを約束する」と公正証書に公約
ローンは銀行との関係なので、銀行との公正証書なら意味がありますが、銀行が知らないことなので意味がありません。ただの紙くずです。

補足

回答をありがとうございます。
> 抵当権は主人に残っております。
これは他の方が回答してくださった補足にも書いたんですが、元奥様の個人的なローンがあり、支払いが滞っていたためと支払い能力がないと銀行が判断したためだと思います。本来なら名義だけの変更は駄目らしいのですが、抵当権を主人に残すことによりこの結果となりました。
> 主人名義で組めるでしょうか？
> 二人の年収は650万円ほどです。
これなんですが質問の仕方が曖昧でした。すみません。
できれば主人一人の名義でローンを組みたかったのですが、もしも駄目な場合を考えて私の年収を合わせて共同名義なら組めるのかアドバイスを頂きたかったのです。
公正証書は銀行のほうでコピーをとって保管してあるため銀行側も内容を充分把握していると思います。
またアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。