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住宅ローン完済時の年齢は80才 なのはなぜ
一般的に住宅ローン完済時の最終年齢は80才とか75才までとなっていますがなぜ収入のない年齢まで設定可能なのでしょうか ? 通常のサラリーマンは60歳以後の収入は激減します。60才以後の収入は年金と退職金だけの場合が多いと思います。 途中の繰り上げ返済も現在右肩上がりの収入増は誰でも見込めるものではありませんので順調にいくとも思えません。 銀行は担保があるので返済不能になってもある程度の割合で取りはぐれることはありませんが本人の住居はなくなってしまいます。 私はこのようなことを思っているのですが何かうまい解決方法でもあるのでしょうか ? それともこの制度は銀行、住宅メーカ、不動産会社などに有利で本人にとってはあまりにもリスクの多い制度なのでしょうか ?
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＃５です。 お礼をありがとうございます。 > 家がほしい人はそのような疑問を抱いてもまず相談をする先はハウスメーカやマンションの営業担当者です。 そうでしょうね。 まず、「家」がほしいと思っても、いくらあれば手に入れられるかが分かりませんから、まず相談する先はハウスメーカやマンションの営業担当者になるでしょう。 中古や建売ならば新聞の折込チラシなどにも価格が明示されていますが、「これから建てられる」マンションや戸建住宅の場合は分かりませんからね。 > 営業が耳障りの良い言葉で言ったことをそのまま信用しているんでしょうね > ・・・大丈夫です皆さん80歳までで借りています。 > ・・・どんどん繰り上げ返済していけばいいんです。 はい。 私が申し込みを受け付けた案件にもそのようなパターンがありました。 ・・・お給料なんかこれから先どんどん上がっていきますよ。 ・・・国がなくなるならともかくも、年金は国の制度ですよ。年金がもらえなくなるなんてある訳ないじゃないですか。 こんなパターンもあったと記憶しています。 > 賃貸住宅という選択肢もあります。 全ての国民を賃貸住宅に住まわせますか？ そんなことはできませんよね？ そうなると、やはり「資産のない者が無理をして家を手に入れようとする方が問題。」という、個人個人の問題になります。 > 一生を左右するわけですからどのような人においてもリスクが充分に伝わった上で借りさせるべきでしょう。 もちろんです。 リスクを説明せずに「住宅ローン」という「商品」を「販売」することは、法律でも禁止されています。 ですから、申し込み契約の際に、必ず「商品のリスクについて充分な説明を受けた。」という書面を取り交わしているはずです。 少なくとも、金融機関においては、法律で定められた義務を果たしています（確かに、金融機関によっては、窓口の人間に住宅ローンの知識が不足としているのでは？と感じられることが多々ありますけれど…。こちらの別の質問などを拝見していて、「銀行の窓口でこう言われた。」という内容に、首を傾げざるを得ないようなこともありますし）。 ただ、問題は、借りる側が、もう「住宅ローンを借りること」しか頭にないような状況になっていて、「借りるためならどんな書類にでも判を押す」という心境になっていることも多いと思います。 先の書面を交わす際にも「リスクについてご説明しましたけれど、ご理解いただけましたか？」と口頭で念押しもしますが、前述のような方は、「はいはい。」と言われるだけです。 > どのような人においてもリスクが充分に伝わった かどうかを確認するために、試験でも受けていただくべきでしょうか？ この人は住宅ローンを借りた場合のリスクについて充分理解している－ということが判別できるような。 おそらく、かなり幅広い知識が必要になりますね。 経験から鑑みますと、ＦＰ技能士の試験に合格できるくらいの知識が必要となるのではないでしょうか。 主債務者が理解していなくては意味がありませんから、お仕事の傍らＦＰ技能士の試験に合格できるくらいの知識を身につけるのは大変だと思いますよ（私は２級技能士の資格までしか取得していません）。 また、そうなりますと、金融機関がお客様を「選別する」という大変失礼なことをしなければなりません。 「どのような人にも」「充分」ということを客観的に証明するとしたら、試験しか手段はないと思いますが、ここまでした方がよいとお考えでしょうか。 試験は、できれば運転免許証のように、公的な「住宅ローン借入資格者試験」にした方が公正になるでしょう。 金融機関がそれぞれ独自に行なえば、「温情」を入れかねませんからね。
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やはり自己責任の一言に尽きるのではないでしょうかね。 家を買うのも八百屋で野菜を買うのも同じことです。 買う人の意志で売買成立するわけですから。 自分が35年ローンを申し込んだならば、35年間どうやって払っていくかは借りる人が考える事であって、これを政府や住宅業界や銀行になんとかしてくれということはできないと思います。 実際多いですよね、私も住宅ローンを組んだ友人の多くに「定年後はどうやって払うの？」と聞くと「考えてない」と答える人が多いのです。 あるいは「退職金で払う」と考えている人、不動産屋、銀行は多いようです。 でも退職金がいくら出るかということこそ、自分自身で調べておくべき事なんですけどね。 昔のように一千万も退職金が出る人は、今後はそんなにいないでしょうに。
お礼
> 自己責任の一言に尽きるのではないでしょう たしかにそうです。 しかし、80才までの返済を前提とした返済というのはありえないと思っています。無知につけこんでいると思ってしまいます。 無知だからしかたがない。というような制度が一般的な制度であっていいのでしょうかと思っています。 ありがとうございました。
金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパー）も担当したことがある者です。 一時期、「住宅ローン」という商品の開発に携わったこともあります。 多くの金融機関では、当初、「住宅金融公庫」の設定を下地において「住宅ローン」という商品の開発をしました。 住宅金融公庫融資も、当初は完済時年齢を80歳までとはしておらず、70歳までだったこともあります。 それが、日本人の長寿化があり、また、「利用者の意見」を参考にして完済時年齢を80歳まで引き上げました。 それに合わせて、民間金融機関でも完済時年齢を80歳にしたところが増えました。 > 一般的に住宅ローン完済時の最終年齢は80才とか75才までとなっていますがなぜ収入のない年齢まで設定可能なのでしょうか ? 要するに「利用者のニーズに合わせた結果」なんです。 > この制度は銀行、住宅メーカ、不動産会社などに有利で本人にとってはあまりにもリスクの多い制度なのでしょうか ? > 相続や資産のない人にとって年金だけでは暮らしていけない場合も多いと思います。 >退職金も退職後の生活費の一部であると思います。それをあてにしているののはムリがあるように思います。 おっしゃっていることは至極妥当なことです。 住宅ローンが「商品」である以上、金融機関としてはお客様のニーズに応えた商品開発もしなければなりません。 金融機関も利益を追求した「企業」である以上、また、資金を預金としてお預け入れくださっているお客様へ「利息」という形で「利益」を還元しなければならない－という、一般の企業とは少し違った「義務」を有する「企業」である以上、「儲け」を生み出さなければなりません。 お客様に利用していただけなければ、これができません。 銀行等金融機関が「利益を得ること」を考えてはいけませんか？ 「あるから利用する」・「あっても利用しなければいい」という「卵が先か鶏が先か」的論になってしまいますが、金融機関の人間としては、「ニーズに応えて作りはしたが、あっても利用しなければいい。」となります。 おそらくリスクは重いでしょう。 ですが、そういったリスクを負っても住宅ローンを借り、「持ち家」を手に入れたい－と考える方が多いのも事実なんです。 退職金をアテにしたり、年金をアテにしたりしなければ返済計画も立たないような住宅ローンは、所詮「無理」なんです。 そうアドヴァイスを差し上げても「住宅メーカーや不動産会社は大丈夫だと言った。」とおっしゃり、さらには「いくらまでなら借りられるか。」という無謀な相談をされます。 住宅ローンは一般的には返済期間の最長を35年としています。 イコール45歳の方でも35年間かかって返済ができる－ということです。 これが、現在の世間一般的な定年年齢である60歳が完済年齢の上限となれば、45歳の方は15年で完済しなければなりません。 2000万円を年利2.00％で借り、元利均等返済（＆ボーナス返済なし）で返していこうとすれば…。 ・35年返済の場合…年間返済額が795,036円となり、年収350万円程度でも融資審査に通る可能性あり ・15年返済の場合…年間返済額が1,544,424円となり、年収500万円程度ないと融資審査に通らない となります。 住宅ローンの融資審査をする場合には、年収に対する年間の返済負担率も見ますから、年収が低い人が住宅ローンを借りて「持ち家」を持とうとすると、返済期間を長くするしかないのです。 完済時年齢が高く設定してあるということは、年収が低い人にも持ち家を持つチャンスを与えよう－という「政府の方針」にも影響されているのです。 何しろ「住宅金融公庫」は「政府系」ですからね。 「貧乏人が持ち家なんて大それたことを考えるな。」なんてことを、「政府」は言えませんよね。 > 現在右肩上がりの収入増は誰でも見込めるものではありません 本当におっしゃっているとおりです。 ですから、要は、借りる側が無理をしなければいいのです。 「いくら借りられるか」ではなく、「現在の収入で」「いくらならば返済に充当できるか」から考えればいいのです。 そのうえで借入金額を逆算し、具体的な「家」の「取得価格」からそれを差し引き、残った額を頭金として用意する－この順番で計画を立てれば返済不能となることは少ないんです。 なお、団体信用生命保険のことを書いていらっしゃいますが、団信の加入年齢は70歳までなんですよ（結構知らない人は多い）。 80歳が完済ならば、10年くらい保険なしの状況が続きます。 70歳を過ぎてからも住宅ローン債務が残っている状態で、死亡・高度障害となっても、団体信用生命保険の保険金が支払われません。 お知り合いの公務員の方、その辺りは理解していらっしゃるのでしょうか？ 結構、住宅メーカー、不動産会社に進められるまま－という方は多いです。 住宅メーカー、不動産会社は「売ってしまえば終り」ですが、銀行等金融機関は、完済まで長いお付き合いが続きます。 あとで「こんなはずではなかった。」という愚痴を聞かされることもしばしばです。 確かに、抵当権を設定するうえに、保証もつけます。 いざとなれば、保証機関や保証人に代位弁済を求めれば済みます。 世の中から住宅ローンという商品をなくし、資金を貯められた人間のみが持ち家を持つという制度を作れば…とでもお考えですか？ 日本における「家」の価格が数千万円で、年収が数百万円。 生活をするにはお金が必要で、１年間に貯められる額はせいぜい年収の半分程度。 この現状で、何割の人が、何歳までに「家」を持つことができるでしょう。 家を持って、「持ち家」に住むのはせいぜい数年－では、多くの人は持ち家を持っても仕方がないと思うでしょう。 そうなければ、日本の建築業界に大きな影響を与えるでしょう。 そうなると、まず株に影響がでて、それにより日本経済も大きく変わるでしょうね。 上手い解決方法は、現在の日本経済に大きく影響がある以上、「借りる側が注意する」しかないのではないでしょうか。
お礼
詳細な解説ありがとうございます。 おっしゃっていることはわかります。 > 要するに「利用者のニーズに合わせた結果」 利用者というよりハウスメーカやマンションのデベロッパのニーズかもしれません。 家がほしい人はそのような疑問を抱いてもまず相談をする先はハウスメーカやマンションの営業担当者です。 営業が耳障りの良い言葉で言ったことをそのまま信用しているんでしょうね ・・・大丈夫です皆さん80歳までで借りています。 ・・・どんどん繰り上げ返済していけばいいんです。 > 住宅ローンという商品をなくし資金を貯め・・・・ 賃貸住宅という選択肢もあります。 大金を借りるわけですから充分自己責任で考えておくべきだというのもわかります。 一生を左右するわけですからどのような人においてもリスクが充分に伝わった上で借りさせるべきでしょう。 少し慎重に考えればすぐにわかるんですが利用者には現状では充分伝わっていないと思います。 ありがとうございました。
- Yeti21
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どちらにしても銀行は損をしないということに尽きると思います。 理由なんてこじ付けでも何でも有りです。 No.1で利用者の判断と書いたのもそういうことですが、 借りれるからというだけで借りてしまうと結局どうにもならない状態で 破滅するなんてこともおおいに有り得る話です。 住宅に限らず、いくら与信の審査をしているといっても現実には 個人の返済能力以上に金を貸せるシステムになっています。 サラ金なんて利用しなくてもいくらでも自分を追い込むことはできます。 極論ですが、銀行が考えているのは銀行の利益だけで、利用者が 破滅しようが首を括ろうが痛くも痒くもないということです。 怖いのは、社会批判による影響だけです。
お礼
ご回答ありがとうございます
補足
一時期ローンによる破綻ということで問題になったのはバブルの崩壊による不動産価格の低下により担保価値が下がったことによる破綻ですね もちろん利用者の判断でしているということではあるとは思いますが 将来現在の借り手の大量破綻が想像されます。 今のところ際立った社会批判もないし規制もないようですね。
- legacy_bp5_20r
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ローンの借り入れする時に一種の生命保険みたいなのに加入する場合があります。 死ねば残りのローンを払わなくて良いのよ。残金を払うのは銀行さんじゃ無いから貸してくれるのです。 でも、平均寿命８０歳の今の世の中なので、８０歳以上のローンを可にしちゃうと、この団信が破綻しちゃうからダメなのよ。 と勘ぐってみる。。。 団信については下記のリンク先参照。 公庫団信のご案内 http://www.jyukou.go.jp/yusi/hoken/kouko.html
お礼
ご回答ありがとうございます
補足
ありがとうございます。 団体信用生命保険は死亡してしまった場合ですよね 今回の質問は生存している場合との前提で考えています。 ヤハリ うまい解決方法はないのでしょうか
＞それともこの制度は銀行、住宅メーカ、不動産会社などに有利で本人にとってはあまりにもリスクの多い制度なのでしょうか ? その通り！ で、しょうね。。。
お礼
ありがとうございます。 結構多くの人が完済を70歳とか75歳で契約しているようなんですよ 私の知り合いのある公務員に先日、完済の年齢を尋ねたら80歳で契約したそうです。 ハウスメーカの人に聞いたらみなさんそうしてますというような答えだったらしく 私は本当に返済可能かもう一度よく計算したらどうか勧めたのですが・・・
- Yeti21
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その年齢で払えるか払えないかは利用者が判断することですが、 長い期間を設定すれば払う方は楽だし銀行側は利息が稼げ、 退職金で完済してもらうということを想定していると聞いたことが有ります。
お礼
ありがとうございます。 もちろん利用者が判断することですが・・・・ 相続や資産のない人にとって年金だけでは暮らしていけない場合も多いと思います。 退職金も退職後の生活費の一部であると思います。それをあてにしているののはムリがあるように思います。
お礼
私はFPの本を読んで受験しようと思ったことがあります。 家を買おうと思った場合はFPの試験に合格するとまではいかずともFPの内容のある程度は知っていた方が良いでしょうね FP技能士3級程度まで必要ないかもしれませんがすべてのかたが知っていた方がよいようなことだと思っています。 ありがとうございました。