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住宅ローン金利選択について教えてください。
すみません。何を選ぶのがＢＥＳＴなのかアドバイスいただけると助かります。 マンションを購入しまして、３年間の固定金利が今月末にて終了します。 １．２％で、月々９０，１３６円払ってました。 来月より、別途選択する必要があります。 選択出来る内容は大きく分けて二つです。 (1)変動金利 2.475％ 月々１０８，３８８円 （18年7月26日現在） (2)固定金利 1年 2.150％ 月々１０３，５４６円 2年 2.450％ 月々１０８，０１１円 3年 2.800％ 月々１１３，３５６円 5年 3.450％ 月々１２３，６６２円 7年 3.650％ 月々１２６，９３０円 ・ ・ ・ と、こんな状況の中から選択しなければなりません。 今後の金利の上昇状況によるのかとは思いますが 固定金利でまずは１年継続してみるのか、 ２年位継続してみるのか、それとももっと長期間で 継続した方が、今後の金利の状況から得なのか？など 根本的な考え方がわかりません。 いきなり、２万円程度の支払い上昇ですので、よく考えたいと思います。 もっと、自分で勉強しなければと思うのですが、 皆様のアドバイスをいただければと思います。 よろしくお願い申しあげます。
- hijiki_azuki
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- その他(暮らしのマネー)
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金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。 現在は、金利商品による短期資金運用業務を担当しています。 数年来のんびりと仕事をしておりましたが、（３月の量的緩和政策の解除と７月のゼロ金利解除の）おかげで、春から忙しい日々を送っています（笑） 収入に占める住宅ローンの割合やライフプランニングが分からないと「何を選ぶのがＢＥＳＴなのか」についてのアドヴァイスはできないんですよね。 各家庭によって「条件」がまちまちなので、一般的にとか、一概に－ということが言えないのが「住宅ローン」なので。 ただ、基本は、「目先の金利に捉われず、返済が厳しい方こそ長期固定を選択することが望ましい。」なのです。 それは、「金利上昇リスク」を考えなくても済むようになるからです。 そんな理由で、借り換えは検討範囲内でしょうか？ 借り換えに要する諸費用は用意できますか？ 借り換えの際には、再度、融資審査や団信の健康調査がありますが、これらはクリアできそうでしょうか？ 一番のオススメは「全期間固定」です。 借り入れ当初に短期固定を選択した場合、固定期間終了時に残りの全期間固定にできる－という住宅ローン商品および金融機関は殆ど見かけません（固定金利選択の特約書に書いてあると思いますから熟読ください）。 既借入先ではいかがでしょう。 既借入先で残り全期間固定が選択でき、その金利が他金融機関と比較して低いものでしたら、ぜひ全期間固定にしてください。 なお、ご参考までに、残り30年以上ならば、某メガバンクでも、全期間固定の借り換え住宅ローンの金利は3.27％です（七大疾病保証付き）。 ですから、これまでと同様に「ボーナス返済なし」にすれば、毎月の返済額は120,760円となります。 既借入先の、5年固定3.450％や7年固定3.650％よりも金利は低い上に、「５年後や７年後にメチャクチャ金利が上がったらどうしよう…。」という心配もしなくて済みます。 既借入先で全期間固定が選択できず、借り換えも検討できない…というのでしたら、次なるオススメは、「とりあえず変動金利型にしておき様子見」ですね。 この先、短期固定は例え１年でも危険です。 先般発表されたCPIの数値などから、再度の金利引き上げについて、年内はなさそうな雰囲気ではありますが、年明けは分かりませんので。 変動金利型ならば、少なくとも「返済額」は５年間は変わりません。 金利の見直しは半年ごとですから、元金と利息の内訳は変わってきますが、「返す額」は５年間変わりません。 ５年後に変わったとしても、現状の「返済額」の1.25倍までと決められている（ことが殆ど）ので、メチャクチャ増える－ということもありません。 2.475％で毎月の返済額が108,388円という状態ならば、次の見直し時に返済額が135,485円以上になることはない－ということです。 ただし、金利状況がメチャクチャ上昇していれば、返している大半は利息－という状況にもなりかねません。 また、一般的に「固定金利選択型（＝短期固定）」は、固定期間中、金利型の変更は一切できません。 「固定金利型（全期間固定）」→「変動金利型」への金利型の変更はできますが、手数料がかかるのが一般的です。 ただし「変動金利型」→「固定金利型（全期間固定）」への金利型の変更は手数料もかからないのが一般的です。 とりあえず変動金利型にしておいて、金利が上昇局面にきたら、固定金利型へ移行する－という方法も取りやすいわけです。 ところで、変動金利型の金利（おそらく店頭表示金利だと思います）が2.475％というと、既借入先は主要銀行（メガ、都銀、大手地銀、信託銀行）ではありませんよね。 主要銀行の住宅ローン金利情報は、ニッキンのウェブサイト http://www.nikkin.co.jp/ から、「住宅ローン金利」をクリックすると見ることができます（ここに書かれている金利は、あくまでも「店頭表示金利」なので、優遇やキャンペーンなどにより、これよりも低い金利で借りられることが一般的です）。
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住宅ローンは、この先は固定が一番安全だと思います。私は、量的緩和解除のニュースに即時上京してマンションを求めました。４１００万の借入の１０年固定3％（団信保険含む）で、元金均等１５年償還です。年齢の関係上５６才ですので。）相続税のことも考えて、負債も残さないとと考えて。愚息は25m2のワンルーム９万と駐車代３．３万です。 書き換え料、火災保険等２年後と駐車場は１年後との書き換え料ですと３６年引っ越さず暮らせば、約５４００万になります。４１００万の１５年償還だと同じ額ぐらいなのです。私がローンシュミレーションで利用した下記のＨＰで一度シュミレーションされてはどうですか。ジャンプ返済で、金利をつめれば、元利金等だと以外と利子が先行返済なのでジャンプ・ジャンプで返済計画をすると、金利は実質下がる計算になります。沢山シュミレーションして検討されてはどうでしょうか。
お礼
便利なサイトですね。 ありがとうございます。 今いろんなパターンで試しています。 やはり、ご指摘通り固定が一番安全な気がします。 ありがとうございました。
- iichiho
- ベストアンサー率37% (416/1114)
銀行の人も3年間に、今こんなに急に金利が上がり始めるなんて思ってもみなかったのでしょうね。 私ならば、固定金利を選択します。 何年固定にするかは、それぞれどういった繰上げ返済の計画を立てているかで変わってくると思います。 ガンガン繰上げ返済をして５～６年で返済を完了する勢いの人であれば、3年～5年くらいの固定で良いと思いますし、繰上げ返済で１５～２０年程度で返済を終えてしまうつもりなのであれば、10～15年の固定金利。 逆にあまり繰上げ返済を考えていないとか、あまり繰上げ返済する余裕が無い方はできる限り長期の固定金利を選ぶべきだと思います。 相談者さんの場合、3年返済をしてきて、残り32年がそのままということは、繰上げ返済が一番効果を発揮する段階にまったく繰上げ返済をされていないということですので、あまり繰上げ返済をしようというおつもりではないように感じます。 これからも、今のペースということであれば、全期間固定とか、できる限り長期の固定を選択されるといいと思います。
お礼
ありがとうございます。 繰上げ返済は正直考えてませんでした。 急に金利が返済額があがりましたので、考えたいと 思ってます。 繰上げ返済の計算をしてみて、ご指摘の固定金利の期間と いろいろ考えてみます。 アドバイスありがとうございます。
- X-trail_00
- ベストアンサー率30% (438/1430)
おそらく3年前に3090万でローンを組んだのでしょうね？ そして残債が約2873万ということでしょう 最初にきちんと説明を受けなかったのでしょうか？ もともと支払額が上がることは予想されましたよね 3年固定は当初3年のみ固定で以降はそのときの金利で～～ 今後の金利状況は、一応上がる方向に皆さん予想されています。 特に2,3年後はピークかもしれません。 となるとそれ以内の固定にするとピーク時に再度金利の選択を迫られます。 もしかしたら今度は候補が全て＋２％になっているかもしれません。 もちろん今と同じくらいという状況になっているかもしれませんが 今より下がっていることは考えにくいです。 質問者さんの場合、固定終了後の金利優遇はないのでしょうか？ ないのでしたら一年固定にして借換先を探すというのが いいかもしれません。 今からでは選択前に借換を終わらせることはほぼ不可能ですので。 借換は今までの返済に遅れが無ければ十分審査は可能です。 借換をしても金利上昇のリスクを避けるために長期固定を 選択すると確実に今より返済額は増えます。 しかし2,3年後に4%とか5%とかの金利になっていても 涼しい顔をしていられます。
お礼
ありがとうございます。 金額はご指摘の通りです。 金利上昇の予想はしていたのですが、 銀行マンを信じていました。 また、優遇の事ですが・・・・・ すみません。金利優遇といいますか、上限付きの変動金利も選べます。 ５年 3.5％（上限3.925％） １２４，４７５円 10年 3.8％（上限4.725％） １２９，４１０円があります。 長期の話しなんで、考えてなかったのですが。皆さんのお話ですと、充分検討材料なんですね。 肝心な情報なしの相談ですませんでした。 これも検討に入れた方がいいでしょうか？ 何度もすみません。 よろしくお願いいたします。
私は将来の金利動向を知っているわけでないので一般論です。 完済の予定時期にもよりますが。 なるべく長い期間の固定金利にしてください。 セールスマンのに乗せられたのかもしれませんが、 最初に３年間の固定金利を選択した時点でかなりリスクの高い選択をしてしまっています(さらにリスクは金利上昇として顕在化しています) 余裕がないのでしたら、今後はリスクを抑える選択をしてください。
お礼
最初に銀行マンのお奨めで３年固定を 選びました。 これしかない！！っていうニュアンスだったんで 信じました。 騙されたのですかね。 極力リスクを押さえる方向で考えます。 ありがとうございます。
- kadakun1
- ベストアンサー率25% (1507/5848)
あと何年残っているのでしょう？？ それにより変わります。 年数が十年未満なら、１年ずつの固定化変動金利で様子を見てもいいかも知れません。 ２０年以上あるならいっそのこと長期固定金利に借り換えも手です。もちろん他行へ変更になるでしょうから、それなりの手数料も必要です。 が、今ならまだ3%くらいで全期間固定もあるので、そちらも視野に入れては？ ちなみに私は今年の3月に全期間固定に変更しました。大正解でしたよｗ（量的緩和解除前でした）
お礼
ありがとうございます。 まだ、３２年残っています。 まだ３年払っただけです。 ３％全期間固定は知らなかったです。 調べてみます。 大正解でよかったですね。
お礼
ご丁寧にありがとうございます。 順序立てて教えて頂き、本当にありがとうございます。 ご指摘通り、まずは全期間固定で調整してみようかと 思っています。 ３．２７％で組めれば、金利の心配もいりませんし、当分変な心配はいらないですね。 ちなみに、今の借入先は三菱ＵＦＪです。 今銀行からきている案内ですと、教えていただいたサイトの表記金利より高いです。 優遇やキャンペーンなどよく調べて見ます。 大事な事なんで、これを機会に勉強できればと思います。 今回は皆さんにいろいろ教えて頂き助かっています。 ありがとうございます。