普通賃貸契約から定期借家契約への切替について

質問

転勤により一軒家を不動産屋さんを通じて普通賃貸に出している者です。
賃貸を始めてまだ2ヶ月ほどですが、定期借家契約と言うものがあるのを知りました。普通賃貸契約は2年なので、2年目の更新時に、一旦普通賃貸契約を解約することを書面にて入居者に告知してから、定期借家契約に切替えることは可能なのでしょうか？
可能な場合、いつまでに書面で告知しなければならない等、詳しく教えて頂けませんか？

回答No.2

m_inoue · ベストアンサー

＞もし現在の契約者が退去して、また新しい入居者と契約をする場合は可能なんでしょうか？

契約は個人毎に結ぶ物です、新しい方とは定期借家契約を結ばれれば良いと思います

＞そして、早く法律が改正されることを願うばかりです

法律が改正されて定期借家契約が認められるようになりました
勉強して有利な契約にしてください

なお、定期借家契約は公正証書にしてください

面倒ですが条件が一つでも欠けると認められなくなります、注意！！

http://www.pref.osaka.jp/jumachi/teishaku.htm

定期借家契約も良いことばかりでは有りません

　「条件に合う入居者が少ない」

デメリットも有ります

＞相手が認めた場合、次の更新時に一旦契約を終了させてから、新たに定期借家契約というのは可能なのでしょうか？

契約ですから双方が納得すればどんな契約でも解約できます（更新を待つ必要は有りません）

・家賃を安くする

条件次第では可能でしょう

ただ、定期借家契約は相手にきちんと「不利な事」を説明しなければなりません
相手に充分な説明をしないで現状の契約を解約し、新たに定期借家契約を結んでも裁判では負けるでしょうね

通常、不利な契約を押しつけるにはそれなりの痛みを伴うものです（真面目な人なら）

お礼

早速のご回答有難うございました。（ケーブルテレビの件など・・・）なぜここまでこだわるのか？と言うと、これまでの2ヶ月ですが不動産屋さんがあまりにも入居者よりの対応をしているからなのです。普通賃貸契約にする際も、『5年くらいで戻るが、入居者に賃貸契約期間で出て行ってもらうことは可能か？』と聞いたら、半年前までに言ってくれれば可能だと言っていましたが、こんな口約束全く効力のないものじゃないですか！（普通賃貸契約だとこちらの事情で出て行ってもらうためには、引越し費用などを持たなければならいでしょう？）何かあった時になるべく被害が少なく済むようにいろいろ考えておくべきでした。こういう面倒がないように不動産屋に頼んだのに、全くの失敗でした。
ところで、
＞契約ですから双方が納得すればどんな契約でも解約できます（更新を待つ必要は有りません）
とありますが、ネットで調べた際、住居の賃貸の場合は、双方の承諾があっても不可能であるとありましたが、私の勉強・理解不足でしょうか？変更が無理なだけであって、解約してから新規に契約するのは可能だと言うことですか？しつこくて申し訳ありません。

回答No.3

m_inoue

＞住居の賃貸の場合は、双方の承諾があっても不可能であるとありましたが

私は承知していません、そのサイトをお教え下さい

契約者以外の誰の承諾が必要なのでしょうか？

仲介業者でしょうか？．．．仲介業者にはそんな権利は有りません

お礼

早速のご回答有難うございました。
ここです・・・

http://www.keikaku.com/kyo/tsq&a.html#4

Ｑ.既存の借家契約からの変更は認められますか？
Ａ. 現在借りている建物については、契約更新時において、原則として全て従来型借家契約に更新されることになります。（当分の間は認められない、４年から５年間）しかし、オフィス等の事業用建物については、貸主、借主が合意の上で現在結んでいる借家契約を一旦解約して、改めて新規の借家契約として定期借家契約を結ぶことは出来る。

http://www.moneyjoho.co.jp/house/yoshihiro/yoshihiro013.htm

居住目的の賃貸住宅では、更新時において既存の「普通借家契約」から「定期借家契約」への変更は借主保護のためできません（店舗や事務所の場合は、合意があれば「定期借家契約」への切り替えが可能）。
これを解決する方法として、次のようなことが考えられます。
既存の「普通借家権契約」で101号に住んでいるAさんに、

(1)Aさんと合意の上、101号の「普通借家契約」を解約する。
(2)新たにAさんと空室の102号で「定期借家契約」で契約をする。
(3)Aさんは102号へ引っ越す。

これはやや強引な苦肉の策ですが、貸主には立ち退き料の負担がなくなり、建て替えが計画的にできるというメリット、借主には家賃の値上がり、更新料をセーブできる、契約期間の長・短を交渉できるなどのメリットがあります。
ただ、この居住用に限った保護策も導入後２～３年の間に見直すとのことで、近い将来入居者の同意が得られれば、更新時において同部屋での「普通借家契約」から「定期借家契約」への変更が可能になるのではないかと思われます。

と言うことなので、たとえ双方の同意があっても、普通賃貸契約を一旦終了して新規に定期借家契約を行おうとしても、同じ部屋では無理だと判断しましたが、どうでしょうか？ご教授下さい。

補足

すいません！！！私の勉強不足でした・・・

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tei06.htm

Ｑ３　居住用の建物について、２０００年３月１日以降に従来型の借家契約を結び、その借家契約の更新時に契約を合意終了させ、新たに定期借家契約を結ぶことはできますか。
Ａ　いわゆる定期借家への切替えが禁止されるのは、定期借家契約を結ぶことができるようになる日（２０００年３月１日）より前に結ばれた居住用の建物の賃貸借についてです。
したがって、２０００年３月１日以降に結ばれた居住用の建物の賃貸借については、切替えは禁止されていませんので、新たに定期借家契約を結ぶことはできます。

すごく勉強になりました・・・

回答No.1

m_inoue

大家してます

　　「不可能です」

相手が認めない限り契約をやり直すことは出来ません

勉強不足だったとあきらめましょう

２年後の更新時でも不可能です

一旦普通賃貸契約を解約することを書面にて入居者に告知しても無駄です

お礼

なるほど！有難うございます。やっぱりだめか・・・って感じですが、もし現在の契約者が退去して、また新しい入居者と契約をする場合は可能なんでしょうか？そして、早く法律が改正されることを願うばかりです・・・（涙）

補足

すいません。＃1様へのお礼の補足です。相手が認めない限り・・・と言うことは、相手が認めた場合、次の更新時に一旦契約を終了させてから、新たに定期借家契約というのは可能なのでしょうか？