普通借家契約か定期借家契約か

質問

このたび新築マンションを建てて賃貸経営をはじめます。
不動産屋からは普通借家契約を勧められています。
しかし滞納トラブルなどを考えると、私は定期借家契約の方がいいのではと思います。
普通借家契約と定期借家契約のどちらがよいのでしょうか。

また、不動産屋が普通契約を勧める理由はどのようなものが考えられますか。

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　トラブルが無いようにするなら『定期借家契約』でしょう。

　ただ、未だ一般的ではありませんので家賃の設定は近隣より若干（1割か2割？）安めにしなければお客が付きません。借りる方にしてみれば『普通借家契約』の方が断然お得です。何しろ滞納したって追い出されるには裁判しか無いとなれば「契約しちゃったら勝ち！」が罷り通ります。『ペット不可』物件だって平気でペットを飼い、こういうサイトで堂々と公言するような奴までいます。

　『賃貸経営をはじめます。』ということですので、このサイトで借主の“実態”を学ばれることをお勧めします。貸主は“敵”であって、六法片手に対峙してくると思っておいたほうが無難なようです。

　『不動産屋が普通契約を勧める理由』はお客の付き具合です。不動産屋さんだって契約が成立して“なんぼ”の仕事ですから、お客が付かなければ一銭にもなりません。

　管理形態や保証人の条件等もあるでしょうが、『新築マンションを建てて賃貸経営をはじめます。』なら、家賃を下げても『定期借家契約』をお勧めします。ただし、管理の質と居住者の質は我慢しても維持してください。家賃を下げるとそれだけ居住者の質は落ちると思ってください。厳しい審査が求められるでしょう。これらが落ちたらマンションだってスラムになります。

　一刻も早く多くの物件が『定期借家契約』になって、「この物件は『普通借家契約』だから若干家賃が高い。」という時代の到来を待っています。あまりにも借主保護で不良借主の跋扈はこれでしか防げないでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

　今回賃貸経営を始めるにあたって、インターネットや書籍などで自分なりに勉強してまいりました。その上で「定期」のほうがいいのではと思っていたのですが、建築会社紹介の不動産屋さんからそのようにいわれたので、諸先輩方の意見を伺えたらと思い、こちらに質問しました。

回答者様の仰るように、タチの悪い借主が厳然と存在する以上、それに対する備えはしておかないと、と考えています。それと空室リスクを天秤にかけて、どの程度の審査をすればよいのか、と考えています。

具体的なアドバイス、大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.4

noname#203300

in_go-ing　です。

　あまり強調しては書きませんでしたが、大家が一番困るのは滞納ではありません。滞納して“くれれば”最終的には裁判で追い出せます。クレーマーみたいのがこのサイトの無責任な奴に煽られて勝手に『家賃減額』なんてしてくれてもそれはそれで『滞納』と看做して対抗措置は取れます。

　本当に困る借主は、先日このサイトでも大家さんのご質問にありましたが、大家にどうにもならない、騒音を出したり、ゴミ出しのルールを守らなかったり、平気で契約に違反してペットを飼ったりする奴です。

　こいつ等は裁判所もなかなか『明渡し命令』を出しません。その辺を承知でやっているのです。

　こういうの一人に住み着かれたら他の居住者さんは出て行きます。大家にとってそれは致命的です。

　こういう奴らを期限が来れば追い出せるというのは大家にとっては非常に安心なことで、2割や3割の家賃では計算できない保証と思います。

お礼

再度回答ありがとうございます。

これは”家賃は払っているけど近隣に迷惑をかけ続ける入居者”ということですね。この視点はありませんでした。
確かに、迷惑行為を改めない人たちというのはいらっしゃいますね。
こういった人たちは、事前審査で入居させないのが一番なのでしょう。
とはいえ、審査コストも湯水のように掛けられるわけではないですし・・・
”入ってくるときには入ってきてしまう”と割り切るしかないのかな。

ありがとうございました。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
立地に依るでしょう。当方の営業地域のような地方の政令指定都市ですと定期と言っても5年を超えるのは当たり前で、2年などでは借主が見つかりません。
質問者さんは、家賃の滞納とおっしゃっていますが、借り手側からすれば、正常に貸借していても2年後の更新の保証はないわけです。質問者さんが借主ならこの条件で借りますか？
また、定期に更新はありませんので、再度契約をし直すのですが、保証人やら何やら当初の契約のようにすべて借主に負担を強いるものです。
滞納トラブルなら、保証会社に保証させれば足りますし、入居審査を厳しくすれば良いのです。
入居してもらって初めて収益が見込めるのですから、間口は広いほうが良いです。
但し、引く手あまたな立地であったり、シーズンＯＦＦでもすぐに入居が見込める様な立地ならばこの限りではありません。
賃貸も商売で、サービス業です。借りる側の立場でも、考える必要はあると思いますし、リスクは背負わなければ出来ないのです。
それと契約更新義務が無いというだけで、万一家賃不払い、行方不明などに至った場合、法に照らして処理すれば、当然に裁判所の手続きを経ずして、強制執行など出来ませんから、ご心配されている事態になったら、定期は普通に比べて裁判所の手続きが一手間省略できる程度です。契約期限が切れた→荷物などを勝手に処分して空室に、というわけにはいきません。

お礼

回答ありがとうございます。

仰るように、定期借家契約であっても、いざ強制執行等までいったら、さほど手間は変わらないかもしれません。ただ、明確に終わりがあるという点では、精神的に負荷が減るかな、と思います。

”入居してもらって始めて収益”というのも仰るとおりで、リスクを取らなければリターンもない、ということですよね。その上でリスクが顕在化したときに対処しやすいように、と考えているわけですが。

再契約時に借主に強いる負担については、やりようによって負担軽減は可能かと思います。たとえば、優良借主（滞納、支払い遅延がない）には保証人等の借主に負担を与える事柄は免除する、とか。

＞借り手側からすれば、正常に貸借していても2年後の更新の保証はないわけです。質問者さんが借主ならこの条件で借りますか？

（考え方によるかと思うのですが）それが賃貸ではないでしょうか。あくまで”借りている”ものにすぎないわけで、２年契約なら２年後には返すわけです。いきなり”出て行け”というわけではないですし、”正常に賃借”しているなら、むしろ貸主の方から再契約を希望するでしょう。
契約書に特約を入れてもいいかもしれません。”滞納ない場合、借主が再契約を希望したら貸主はこれを認める”とか。やりようはあるのではないでしょうか。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

私が貴方の立場なら間違いなく「定借」にします。

理由は＃１さんの書かれている通り。

確かに家賃は普通賃貸借より安く設定する事になるでしょうが、「取り敢えず２年我慢すれば不良借主を追い出せる」というメリットはとてつもないメリットです。

仮に「優良借主さん」が付いたら再契約すればいいだけですし。

＞不動産屋が普通契約を勧める理由はどのようなものが考えられますか。

●客付けがし易い
●手数料の額が多くなる（手数料の額が賃料ベースなので、賃料の安い定借は嫌われる）

以上の理由からです。

お礼

回答ありがとうございます。

仰られるように、不良借主を確実に追い出すことができる、というのが定期借家契約のメリットかと思います。

敷金は、とりあえず一か月分で考えているのですが、一つでも不良借主が出てしまうと、一か月分の敷金など簡単に消し飛んでしまいます。かといって半年、一年分の敷金設定にしたら借りる人などいなくなるでしょうし・・・

普通契約を勧める理由は、不動産屋さんにメリットがあるから、な訳ですね。
当たり前といえば当たり前ですね。とはいえ、こちらの都合もありますし・・・
再度不動産屋さんと話をしてみようと思います。
ありがとうございました。