中古店舗（マンション1階）の購入について

質問

賃貸の店舗物件を探していた最中に、立地が良い（都内地下鉄出口よりごく近い）、築後２５年のマンションの売り物件と遭遇し、購入を考えています。もしもローンを組むとなると１０年が目処なると思いますが、その頃には築後３５年…どのようなリスクが待っているものか、想像できません。賃貸で高い家賃を払い続けても事業が上手く行かなくなって全て失う日が来ないとも限らないので、その場合に古くても手元に物件が残れば、人に貸して利益を得ることもできるのでは、と安易に考えてしまうのですが、どなたかリスクについて、ご教授下さい。また、税制面等から考えると長めに借りた方が良いものか、頑張って短かい期間で返した方が良いのか、それについても教えて下さい。

回答No.1

porilin · ベストアンサー

リスクとしては
・耐震構造が２５年前の基準なので災害による倒壊率が高い
・大規模修繕による高額費用の発生
・３５年くらいでは無いと思いますが、施設の老朽化による立替話

税制的には・・・中古はちょっと分かりません。すみません。
税金面より金利面で早く返した方がいいと思いますけどね。

回答No.3

himawari223

こんばんは

築２８年ぐらいの、マンションに住んでいる知人がいますが、

配管がボロボロだそうです。特に水道管がひどく、水道局に怒って電話したそうですが、その当時は鉄管しかなく、錆びてくるのは仕方ない、耐用年数は２５年ですと言われたそうで、水道局はでたらめだ、とさらに怒っていました。

エレベーターも基準では、２０年で総交換で、一基２，０００万以上だとか、その他、総てが劣化してきているので、よほど、管理組合がしっかりしていないと、管理会社のいいなりに、どんどんお金が必要になってくるそうです。

鉄筋コンクリートの建物の耐用年数は６０年と言われていましたが、さいきんでは、３５年とも言われております。

ローンが終ったら、建て直しで、賃貸に出すどころでは無いかも。

まあ、戸建でも、メンテナンスは必要ですが、地面がのこるだけ、ましかなと思います。

蛇足ですが、知り合いの不動産屋さんは、事務所も住まいも賃貸です。

お礼

リスクについて教えてくださり、有難う御座います　m(__)m
建築について素人なのでもしもご存知であれば教えて頂きたいのですが、水道管等の配管は、埋め込まれたり固定されたりしていて後から交換＆修理は出来ないものなのでしょうか…
また、管理組合がしっかりしているかどうかはどのように判断すれば良いのでしょうか。
重ね重ね申し訳ないのですが、宜しく御願い申し上げます。

回答No.2

Singleman

1.)借りることを前向きに考えることに賛成です。
2.)「都内地下鉄出口よりごく近い」ことが最大のメリットです。
　　いざと言う時でも買い手がつきやすいです。
3.)都内の物件は価値が下がりにくいのと、値上がりが期待できる。
4.)ローン金利は今後間違いなく上昇するので今ならまだ低水準、
　　事業にもよりますがローンは早く返したほうが良いです。
　　税制面より金利負担は早めに解消した方が良いです。
5.)25年の物件の10年後はさほど心配しなくても良いです、
　　現在それほど老朽化していなければ問題ありません、
　　管理の良いマンションと悪い物件では10年20年の差は
　　問題外です、今立つ新築でも建てつけと管理が悪ければ
　　25年の差も有って無いような物です、現物件は25年の結果を
　　目で確認出来ますが、新築の25年後など誰にも分かりません。

とにかく物件の結論は早めに出されて、事業に専念されて下さい、
成功祈ります。

お礼

ご丁寧に有難う御座います　m(__)m
大手デベロッパーのマンションなのですが、古い割りに綺麗で立派だなぁ、と素人目に見ました。どのようにして管理の良し悪しや、建物の構造の良し悪しを調べることが出来るのでしょうか…もしもご存知であれば方法を教えて下さいませ。