住宅購入 理論武装におすすめは

質問

住宅購入を検討中の30代共働き子供あり、のものです。

今後のマンション市場や法令、住宅ローンについてや
中古マンション購入の注意点などについて理論武装したいと思っています。
おすすめの書籍、HP、メルマガなどありましたら教えてください。

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実家が都内にあり10～20年程度で建て替え(現在築30年強)のため
それまでの住居として都下に中古住宅の購入を検討しています。

自己資金は現金600万、親からの援助500万を予定しております。
また勤務先には社宅制度に代わる融資制度？があり
購入価格の15％強を5年間に分け(月ごと)もらえることが出来ます。
現在の年収は800万以上ですが、今後妻の収入は変動します。

物件は子供の保育園のこともあり現在の場所近くで
駅徒歩10分以内、築10年未満、70平米以上を検討しており
価格は2500万まで。

家賃程度の返済(10～20年で完済できる)の中古マンション購入。
その後実家を建て直し。
マンションはそのときの経済状態で賃貸か売却。

という計画なのですが、中古マンションの購入には
売却や修繕負担金のリスクがあり、踏み切れずにいます。
なので理論武装をして自信をつけたいのです。

回答No.4

noname#20102 · ベストアンサー

#3です。

＞なぜ値段の下がってきた新築、管理修繕費資産税等かからない戸建てではなく「中古マンション」を選ばれたのでしょうか。

それは以下の理由によるものです。
我が家が、家を購入する目的は
「経済性」(賃貸よりも購入の方が生涯の住居費は安く
なる)
そして我が家が家を購入する際の最優先条件は
「立地」でした。

持ち家を持つ以上は、住みたいところに買いたいものです。という理由もありますが、やはり不動産を買うということは資産を持つということで、何のための資産かというと、それはいざという時に売却によって換金できることであり、つまり売却できて初めてそれは「資産」と呼べるのですよね。
これから人口減少によって不動産は売りにくくなる時代が来ます。
将来的に、確実に売れる不動産というのは、これは「立地」なのです。
立地と一口に言いましても、結局どういう立地が最強なのかというと、需要のある地域ということです。
東京でも少し郊外に行くと、もう将来的に売却は難しくなるだろうと、私は予測しております。

そう考えて、資産価値のある立地の物件・・と検討してみると、まず新築マンションは無理でした。予算的に。
もちろん我が家も一戸建ての方がずっと経済性に優れていると考え、検討していました。
まずは建売新築住宅を見ましたが、予算的にアウト。
それに建ってしまった建物はどんなにプロが見ても欠陥を見つけることが難しいので、建売住宅はリスクが高いと思いました。同じ理由で中古住宅も却下。
それでは土地を探して注文住宅ではどうか？と考えましたが、まず土地というのは手頃な大きさ、価格のものは一般消費者の元にはほとんど回ってこないのですね。
業者が買い占めてしまいますから。
でもその中でもなんとか手頃な土地を見つけて、ローコスト住宅のメーカーに設計も頼むところまで決まったのですが、やはり予算的にかなり狭小になるので、まずローンが降りない。(土地が狭すぎると融資が受けられない)
それに融資も降りないような狭小土地、狭小住宅ではまさに売却できる資産価値はなく、そして老後に快適に住める住宅でもないので、諦めました。
それに同じ広さや立地などの条件で比べると、一戸建てとマンションでは一千万ほどの価格の違いがあったのです。
もちろん、管理修繕費もない、固定資産税も安いとその分をローン返済に充てられる一戸建ての方が住居費総額としては安くなることもあるのですが、ただローンの借入額が
一千万多いというのは、どれだけリスクが高くなることか。
ということを総合して、中古マンションにしたのです。
立地のよいマンションならばどんなに古くても必ず売却はできます。
ちなみに我が家の中古マンションは、中古といっても結構、安くはないです。

私の印象では、中古住宅が一番、物件の見極めは難しいと思います。
検査機関に何箇所も問い合わせましたが、建ってしまった建物は調べようがない、というのがどこでも言われました。
参考になさってください。

お礼

中古物件の見極めの難しさ、検査機関でも調べようがない、というのは結構ショックです。自分ではある程度勉強して、最後はプロの力を借りられたら、と思っていたのですが。。

>ローンの借入額が一千万多いというのは、どれだけリスクが高くなることか。

これは本当に実感するところです。実際不動産仲介などで見積もりなどしてもらったのですが。。年収、年齢などから組まれるローン総額、返済年数の多さにびっくりします。頭金や諸費用までローンにして定年後までローンを抱え...考えられないです。

築8年 80平米弱 ３LDK 勤務先から35分の駅徒歩8分 2680万で間取りも立地(土地、日当たり)も設備もコレぞ！と思うものがあったのですが「20年後に売れるか」を考えると疑問で、泣く泣く諦めました。

近隣の駅では続々と3,4千万円台のマンションや、駅からバスの戸建が出来、売れていきます。皆さん余裕があるんだなぁと。。我が家は共働きのため収入はそれなりだと思っていたのですが、世の中本当に不況！？なのでしょうか。う～ん。

老後の暮らしやすさ、これも大切なポイントですね。親の介護はしても遺産はあてにせず、子供に負担をかけることなく潔く暮らして生きたいと思っているので、資産に対しては真剣に考えなくてはいけないですね。

こちらは公平な立場から、冷静なご意見をいただけるので、本当に助かります。不動産はタイミングも重要といわれますがつい冷静さを失いがちなので本当に参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

noname#20102

年収も高いようですし、ローンについてのことはあまり口を挟むことはないようです。
気になったのは、中古マンションということですが、これは選ぶのは難しいですよね。
私の体験談をお話します。
私も最近、中古マンションを購入したのですが、買ってすぐにあの「偽造問題」が報道されたのです。
びっくり・・・はしませんでした。
購入する時から、こういう問題は必ず出てくることは読んでいましたから。
ああ、やっぱり出たか。という感じです。
なので私は購入する時からすでに「偽造はないか」という視点で物件を選んでおりました。
これは素人には見極めるのは難しいことです。
が、たまたま気に入った物件が築10年程度で、しかも大規模修繕に向けて建物診断をしたばかりということだったので、それを見て判断することができました。
まず築10年くらいというのは、一番、マンションの悪い部分は表に出てくる時期だそうです。
そして建物診断の内容を見せてもらったのですが(これは基本的には所有者の資産となるものですから、誰でも快く見せてくれるわけではありません)、それによると一応利害関係のない第三者機関に診断を任せてあり、そして構造にも問題なし、またクラックなどから判断しても特に問題のある欠陥はないような感じでした。
それと建設業者、販売業者の関係などからも、あの事件のようなことは起こりにくいと考えられるところまで、調査はしました。
これは確実な判断ではもちろんありません。素人が判断するには限界がありますが、ただ九割方大丈夫かな・・という自信はあります。
あとの一割は、まあ家を買うならまったくノーリスクというわけにはいかないでしょう。

ああいった事件が起こったおかげで、マンションの資産価値が揺らぎ始めてます。
ただそれは逆に、欠陥がないということが証明されていればむしろ資産価値は高くなるということです。
質問者さまも20年後には売却などされる予定でしたら、最低でも売れる物件を買うことが条件となると思います。
参考になさってください。

お礼

築10年で大規模修繕に向けた調査とのこと驚きました。確かに偽装事件のあと新築のマンションでは構造計算書を公開したり、と動きがあるのですが中古だと難しい部分だと思います。

年収は妻の働きが担う部分が少なくはないのでローン的には妥当ギリギリといったところだと思います。

最低でも売れる物件、、、しっかりとした選択眼を身につけるためにも、もう少し勉強が必要なようです。

今後の金利動向や維持にかかわるお金について、など検討しなくてはならないことが山積です。

回答者様は中古マンションを購入されたとの事、なぜ値段の下がってきた新築、管理修繕費資産税等かからない戸建てではなく「中古マンション」を選ばれたのでしょうか。いろいろなご事情があると思いますが差し支えない範囲で教えていただけると嬉しいです。
正直、「中古戸建て」「中古マンション」で迷っていまして。。お時間のあるときでかまいません、よろしくお願いいたします。

回答No.2

walkingdic

>このようなシュミレーション手段や細かく見積もらなければならない部分についての情報を得たいと思うのですが、お勧め書籍などありますでしょうか

今回の方法は説明しやすくするために簡単にしかやっていませんが、詳しくかつ厳密にということであれば、一番良いのは賃貸経営や不動産投資の本です。

賃貸住宅では、物件を取得し、貸し出して利益を上げます。
ここで、賃貸料金は当然その物件の相場価格でないと借り手がいません。

そこで、ご質問者は賃貸物件所有のオーナーでありながら、その物件を自分で借りて賃貸料金を支払うのです。

普通の賃貸では、空室率の話とか不動産仲介手数料（賃貸の相手を見つける）とか、借り手が変更となる場合のリフォーム費用（見栄えを良くしないと借りてくれない）などが出てきますが、ここでは空室率は０％、その他賃貸特有費用は不要として計算するのです。そのため普通の賃貸よりは利益がかなり出やすくなります。
（大体空室率は普通は１０％を超えますのでかなり影響します）

もし利益が出るのであれば、自分で所有して自分に貸し出した方がよいですよね？

本の中にはこのような計算は軽くふれるだけで物件の見分け方などが中心のものだったりとか今回は直接関係のない情報などもあるので、手にとって色々比較などされるとよいと思います。

お礼

なるほど。納得です。

不動産投機のつもりで物件を探し利益を出すつもりで購入するという気持ちで文献をあたってみます。

できるだけ利益率をあげられる物件選びもキモですね。「自分が住みたい」よりも「万人受けするかどうか」の目線を大切に探さないといけませんね。

とても参考になるご意見ありがとうございました。根本的な心がまえが出来たように思います。

回答No.1

walkingdic

ご質問の条件を満たす理論武装が出来るかどうかは情報が少ないので断定できません。

まず物件は仮に２５００万としましょう。（場所により相場は違うのでこれが妥当なのかは判断できませんから）
自己資金として６００＋５００＝１１００万ですが、諸経費を２５０万見積もり、８５０万が頭金とします。
借りる金額は１６５０万となります。
まあ世帯年収が仮に最低７００万確保されているとすれば、楽に返済できる金額です。
仮に年収７００万で返済比率２０％の水準として考えると、金利３％、返済年数１５年、毎月返済額１１．４万という計画が立てられます。なので購入自体は問題ないですね。
更に言うと２５００万×１５％＝３７５万が入りますので、税金・社会保険料は多分取られると思いますが、３００万程度は見入りとして考えても良いだろうと予測します。（この分があるので返済比率を２０％で考えました）

とまあここまではよいのですが、問題は１０～２０年で売却という点です。
いま、売却時の価格をＸとします。そして売却までの期間をＹとします。

購入から売却までかかった住居費総額をＡとすると、

（Ａ－Ｘ）／Ｙ／１２ヶ月＝毎月かかった住居費

でありこの金額が家賃よりも確実に安いのであれば、金銭的には購入してよかったとなります。
問題はまずこのＡです。

１．自己資金　．．．１１００万
２．ローン返済金額．．上記ローン条件で、２０５０万
３．固定資産税．．．ざっくり考えると年平均１５万ほど。
４．管理費・繕費積立金（共有部分）．．年数分「毎月修繕管理費」から算出
５．専有部分の修繕費．．月５０００円ほど見込みましょうか。
６．売却時費用（手数料など）．．．Ｘの３％ほど。
７．会社からの補填．．．今回特別にこれをマイナスで－３００万として入れましょう。

を合計した金額がＡになります。仮に１０年とするとローンは完済する前なので、１５年ローンであれば残り５年分の金利はかからないのでその分は安くなります。（計算では５００万ほど）
そこで、とりあえず１５年以上を想定して式を展開すると、

（Ａ－Ｘ）／Ｙ／１２ヶ月＝毎月かかった住居費
＝（１１００万＋２０５０万－３００万－Ｘ）／Ｙ／１２＋毎月修繕管理費＋１．８万（税金、修繕費）
＝（２８５０万－Ｘ）／Ｙ／１２＋毎月修繕費＋１．８万

となります。１０年売却に限定すれば（ローン金利５００万をマイナスして）、
（２３５０万－Ｘ）／１０／１２＋毎月修繕費＋１．８万
＝２１．４万＋毎月修繕管理費－Ｘ／１２０
となります。

あとは問題はＸとＹですよね。Ｙ＝１０年は上記で求めているから、Ｙ＝２０と比較しましょうか。
Ｙ＝２０として計算すると、

１３．７万＋毎月修繕管理費－Ｘ／２４０

です。いま毎月修繕管理費を仮に月２万としましょうか。すると、

１０年：２３．４万－Ｘ／１２０
２０年：１５．７万－Ｘ／２４０

です。あとは１０年後、２０年後に幾らで売れるのかです。
逆に仮に現在の家賃を月１２万とかにすれば、Ｘが幾ら以上あればよいのか計算できます。
１０年プランだと、
１２万＝２３．４万－Ｘ／１２０
Ｘ＝１１．４万×１２０＝１３６８万

２０年プランだと、
１２万＝１５．７万－Ｘ／２４０
Ｘ＝３．７万×２４０＝８８８万

です。つまりこのＸの金額以上では確実に売れそうであると予想されるのであれば購入は問題ないとなります。

もし現在賃貸に対しても何らかの住宅手当があるのであれば、現在の賃貸料金からその分を差し引いたものが比較すべき賃貸料金になります。あと現在の賃貸では狭すぎるのでもっと広い賃貸をということであれば、平均（１０年売却であれば１０年間の総賃貸料金を平均する）して求めた金額で計算すればよいです。

上記の計算はあくまで基本的な計算の仕方であり、細かく言えばまだ見積もらなければならないものがあったりしますけど、考え方は上記のようにすればよいです。

売却時の価格の予測は難しいですが、とりあえずは築年数や条件が同程度の物件の売却価格の相場を見ればある程度は見当がつくでしょう。

お礼

短時間にすばらしい検討結果ありがとうございます。
このようなシュミレーションを行いたかったので非常に参考になりました。

このような知識を自分で行えるようになって初めて物件購入できるかな、と思っていますので頂きました情報を参考に検討したいと思います。

このようなシュミレーション手段や細かく見積もらなければならない部分についての情報を得たいと思うのですが、お勧め書籍などありますでしょうか。

住宅ローン相談会や実際に不動産業者の開催する勉強会などに参加したほうが良いのでしょうか。公平中立の立場からの意見なのかかんぐってしまいそうな自分がおり、できれば書籍などで検討したいと思っています。