至急!!戸建競売物件への入札を検討しています

質問

宅地を探していて、おとといネット上で見付けた競売物件を立地などの点で気にいったのですが、連休中で裁判所で資料を閲覧できません。
週明けにでも行く予定にはしていますが、入札期間が１月１８日からと、あと１０日程しかなく考える時間も専門家に調査を依頼する時間もない為、この物件への入札をしていいのか控えるべきか、おわかりになる範囲で結構ですので、どなたかご回答下さい。お願い致します。

現時点でわかっている情報

事件番号　平成十七年(ヌ)○○号←あえて伏せます。
土地面積　201.65m2
建物面積　220.29m2
地　　目 宅地
都市計画　市街化区域
用途地域　一種住居
間取り　　4k、3k、納戸(二世帯住宅)
築年月　　平成4年3月
構　　造　Ｓ
備　　考　残置物有り

今日実際見てきたのですが、外にゴミ箱や自転車、カーテンやブラインドがそのままな割に、しばらく無人の様子です。
なんだか夜逃げしたような雰囲気のままと言ったらいいでしょうか。

それともし落札したとしたら現状では、二世帯住宅な上、建坪約６６坪と言う広さなので解体後一世帯住居新築を検討しています。
質問がまとまらないのですが、解体費用も平均的な感じでいいので知りたいです。ちなみに道路は西に３ｍ程度があるだけです。隣家も密集しています。

どうか宜しくお願い致します。

回答No.2

adpanda · ベストアンサー

不動産業界に従事する者です。

これだけの情報ではなかなかお答えしづらいのですが、競売に何もわからず手を出すのはお勧めいたしません。
私どもプロでもたまに下手を打つこともあります。

多額のお金を支出するのですから、競売の代理入札をする業者に依頼されたほうがいいと思います。

代理手数料は法律的には6%+12万円（消費税別）つまり通常の仲介手数料の倍です。
しかし、大体の業者は5%（消費税別）で引き受けているのではないでしょうか。
インターネット上で検索しても多くの業者が検索できると思います。
当社もそのような代理入札も行っております。
権利関係がきれいになるかの判断や入札価額の提示、購入までの必要経費の算出など。
どこの業者でもこれぐらいのことはアドヴァイスしていただけると思います。

仲介手数料などを節約したいから競売とお考えになっておられたら申し訳ございません。

回答できない代わりにヒントを差し上げます。
私どもプロも三点セットを読み込んで、場合によっては現地を見て判断します。
大概三点セットを読み込むだけで判断がつきます。
逆にどうしても三点セットの内容だけで権利関係がはっきりしないものは手を出さないほうが無難でしょう。

お礼

ご丁寧な回答をどうもありがとうございました。まとまらない質問で大変申し訳なかったのですが、知りたいことがよくわかりました。とても説得力のあるアドバイスで本当に助かりました。ありがとうございました。

回答No.3

exclusive

一般の方が競売で落札するのは、なかなか難しいと思います。
裁判所の行う競売では、ネットオークションの入札とは違って、まず物件に対する供託金（最低落札価格の2割くらい）を現金一括で支払う必要があります。（ローンは不可です）
落札出来なかった場合は戻ってきます。

その後で運よく落札出来たとしても、裁判所に支払う落札金額も現金一括で支払う必要があります。（ローンは不可です）
入札期間が１月１８日からと、あと１０日程しかないとの事ですが、現金でそれだけのお金を持っておられるのであれば問題ありませんが、一般の方で銀行との強力なコネを持っておられない場合には、銀行融資の決裁を受ける為には時間が無さ過ぎます。

現実的には、落札した不動産業者にマージン分を上乗せして買われた方がいいと思います。（落札者は裁判所で掲示されるので分かります）
競売物件は、権利関係が複雑なので、プロの不動産業者でないとクリアする事は難しいと思いますよ。

実家が不動産屋の建築士

お礼

お忙しい所ご回答頂きありがとうございました。おっしゃっる通り現実的な問題を考えてみます。
前のお二人方のアドバイスも検討しながら(今回は見送る事になるかと思います)、最終結論を出したいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

noname#39684

■競売物件は多くの人が目をつけていますので、よい物件ですと非常に高い倍率になります。倍率だけでは20-30倍のことも稀ではありません。入札ですので高い値を付けた人に落札されます。安い値段だと手に入りませんし、相場以上に高値を付けるわけにいかないので人気競売物件は非常に難しいものです。

■ご自分が損だと思わない値段で入札してみてもよいと思います。でもそのような値段の場合、よい物件であれば、入札にはプロが混じって「獲りに」きますので素人ではまず手に入りません。個人対象のものであれば少しは可能性が出てきます。

■逆に言うと、競争相手の無い物件は「難あり」です。

■それはさておき、競売物件は破産などで処理されるものですので家の管理状態は最悪と考えてください。取り壊しは新築するメーカーに新築込みの値段で依頼するとタダ同然になります（50-100万円か）。

■隣接する道路が３ｍですのでセットバックが50cm必要でしょう。

お礼

夜分遅くにご回答頂き、本当にありがとうございます。全くの素人なので見極める事すら困難なのですが、方向性が見えた気が致します。頂いたアドバイスを無駄にしないように検討してみます。ありがとうございました！