行方不明の区分所有者

質問

分譲マンションの区分所有者の共益費＆駐車場代が、昨年4月～10月まで滞納状態です。11月以降から先月までは振込まれており、現在分譲貸しとして広告が出ています。駐車場の契約＆駐車場規約では「２ヶ月以上の滞納」「第三者への区分所有の譲渡、または賃貸」は「駐車場使用権は管理組合に返還する」となっています。駐車場使用希望者も多いので、契約解除したいのですが、区分所有者の届け出している移転先へ督促状等を送っても宛先不明で返って来ます。仲介している専任の不動産業者は「守秘義務があるので教えられない」と言います。空室募集広告では「駐車場付」となっております。仲介業者に事情を話しても「所有者が駐車場付と言っているので、契約になれば駐車場は使用権はあります。うちは何も言えません」ということでした。所有者が行方不明でも強制解約＆少額訴訟できるのでしょうか？

回答No.1

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは　元管理会社の者です。

組合の方ですか？どの様な規約を採択されているか解からないので、下記の標準規約を中心に話をします。
標準規約の１５条、１９条、６２条、６３条、６４条には下記のようなことが記されており、解釈はこのようになっています。

（駐車場の使用）　
第１５条　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。　　　
２　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。　　　　　
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。　

（専有部分の貸与）　
第１９条　区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。　　　　　　　　　
２　前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使
用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

（義務違反者に対する措置）
第６２条　区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれが
ある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

（理事長の勧告及び指示等）
　第６３条　区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
２　区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなけれ
ばならない。
３　区分所有者がこの規約若しくは使用細則に違反したとき、又は区分所有者若しくは区分所有者以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理
事長は、理事会の決議を経て、その差止め、排除若しくは原状回復のための必要な措置又は費用償還若しくは損害賠償の請求を行うことができる。

（合意管轄裁判所）　　　　　　　　　　　
　第６４条　この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する○○地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とする。　　　　　　
２　第４６条第八号に関する訴訟についても、前項と同様とする。

（議決事項）　　　　　　　　　　　　　　
第４６条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
八　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任

解釈
第15条関係

1.本条は、マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多いという一般的状況を前提としている。
2.ここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等がある。
3.本条の規定のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な手続き、使用者の遵守すべき事項等駐車場の使用に関する事項の詳細については、「駐車場使用細則」を別途定めるものとする。また、駐車場使用契約の内容（契約書の様式）についても駐車場使用細則に位置づけ、あらかじめ総会で合意を得ておくことが望ましい。
4.駐車場使用契約は、次のひな型を参考とする。（※これはＵＲＬから参照して下さい）
5.車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用契約又は駐車場使用細則に規定することが望ましい。
6.駐車場使用細則、駐車場使用契約等に、管理費、特別修繕費の滞納等の規約違反の場合は、契約を解除できるか又は次回の選定時の参加資格をはく奪することができる旨の
規定を定めることもできる。
7.駐車場使用者の選定は、最初に使用者を選定する場合には抽選、２回目以降の場合には抽選又は申込順にする等、公平な方法により行うものとする。また、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等について定めることも可能である。
8.駐車場が全戸分ない場合等には、駐車場使用料を近傍の同種の駐車場料金と均衡を失しないよう設定すること等により、区分所有者間の公平を確保することが必要である。

第19条関係
1.規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶが、本条は、それ以外に、区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場合に、区分所有者がその第三者に、この
規約及び使用細則に定める事項を遵守させる義務を定めたものである。
2.第三者が遵守すべき事項は、この規約及び使用細則に定める事項のうち、対象物件の使用に関する事項とする。
3.貸与に係る契約書に記載する条項及び管理組合に提出する誓約書の様式は次のとおりとする。（※これもＵＲＬから参照して下さい）　　　　

第64条関係
規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反に対し、訴訟によることとした場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額を 請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

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区分所有法５７～６０条http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM#s1.7

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第57条　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第１項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

４　前３項の規定は、占有者が第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第58条　前条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第１項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

２　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。

３　第１項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

４　前条第３項の規定は、第１項の訴えの提起に準用する。

（区分所有権の競売の請求）
第59条　第57条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

２　第57条第３項の規定は前項の訴えの提起に、前条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。

３　第１項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から６月を経過したときは、することができない。

４　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

（占有者に対する引渡し請求）
第60条　第57条第４項に規定する場合において、第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

２　第57条第３項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。

３　第１項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

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以上の事から、理事長は標準規約の１５条、１９条が該当するならそれをベースに、６３条を念頭にして６２条の義務違反者に対する措置を適用の上、区分所有法５７～６０条の採択をし、“総会”で決議の上、訴訟を起こす事は可能です。
その際、仲介業者の守秘義務は関係なくなり（事件性が絡むため）専有部分の使用禁止若しくは競売にするかは管理組合の手法一つですが、不可能な話ではないですね。

ただし、このことを行う前に興信所などを使って区分所有者の追跡調査を同時に進行させてもいいかもしれませんね。この調査費用は基本的に組合負担になりますが、支払われない部分に関しては年利１４％近い遅延損害金を請求する事が可能ですからそれで賄えるかも知れません。
（ただ、金利法の問題でそれが厳しい面を最近ある筋から聞いたことはありますけど、その点に明るい区分所有者はあまり居ないので大丈夫かとは思いますが）

不明点があればご質問ください。規約がわからないので長文になり、失礼しました。

参考URL：

http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/yokohama/kktan.html

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。現在、組合役員になっております。
規約を変える等の決議はした事がありませんので、標準規約のままです。再度管理会社に確認すると、（昨年分の滞納が4月～10月で、一昨年以前には1年3ヵ月分程の滞納があると判明しました。ざっと計算すると56万弱になるようです。興信所や裁判となると費用のかかる話ですので、住民の話し合いを持った上、臨時総会を開催して解決に向け努力していきます。ありがとうございました。

補足

大変恐縮ですが、管理会社勤務がおありということなので、差し障りがなければなければ教えていただきたいと思います。

管理会社は、今回の滞納の件では何故か内容証明送付（といっても行方不明なのですが）より前に進むことを渋っているので、役員（輪番制で現在２巡目）経験者は危機感を持ち始めています。住民の話し合いで【興信所を使う】や【裁判をおこす】という方向になっても、管理会社が手続きを進めてくれない場合は、管理会社をとび越して手続きしてもよいのでしょうか？

マンションは築6年）2年目から分譲貸になっており、管理会社は第三者が住んでいる、駐車場も賃貸されており、賃貸は今回で３度目という事も知っていたようですが、前々回の理事長は、車が度々変わるのを不審がって管理会社に質問した時には「○○さん（所有者）は仕事で車を３台くらい使い分けているます」と答えていました。今回の件で管理会社に問い合わせると「○○さんもお客様ですからプライバシーの保護の観点で」とか「担当者が途中で変わっているのでわからなかった」というのですが、住民全体の不利益になる事でも管理会社は答えられないのでしょうか？　また住民の不利益になるような虚偽を回答する事は問題ないのでしょうか？　　

今まで住民側も自分達の問題という意識も薄く、無関心だったので、管理会社に対して苦情を言うつもりはありませんが、今後の参考に教えていただければと思います。

回答No.6

nachiguro

お返事ありがとうございます。　また５さんはじめまして！

５さんところは委託契約書で管理会社は３ヶ月で終了すると記載されていますか…
でも、この場合双方の話し合いにより延長することも可能ですし、善管注意義務違反で管理会社の督促業務怠慢で持っていくことも可能なんですよね。

理由は「未収金が継続している」事が大きな理由であります。

また注意しなければいけないのは規約・委託契約書・重説の内容が異なっていることが非常に多いことがあります。
例えば理事会支援業務を一つ挙げても規約では理事会議事録の作成について「総会と同一の内容とする」と制定されているおり、その素案作成は管理会社が行った。
しかし、重説か委託契約書の何れかでは削除されているなんて事はザラにあります。実際私のいた独立系管理会社で上長に質問した事があるのですが（私は議事録を作ることは当たり前と思っていますから）上長の回答は

「面倒だから」の一言です。

この場合、通帳の名義変更はどうするのでしょうか？総会議事録に役員の改選に関して後の理事会で以下の様に役職が決定しましたと書くのでしょうか？
これは議事録としてマナー違反ですよね。
議事録はその場であったことのみを書くだけですし、裁判の証拠書類のために記載をするのが第一で、第二には役員改選毎の組合理事会の備忘録にも成るわけですし、管理会社にとってはある意味、組合活動レポートの代用にもなるわけですしね。
それを２８棟も受け持っているからと言うのは、確かに元フロントからすれば

「そんなんでマトモな管理が出来るわけ無い」

と言うのが正直な所です。
せいぜいマトモな管理をするのであれば、フロントが担当物件数１２～１５位でしょう（５０世帯文のマンション・レヴェルで）

また、管理人に関して気になるのであれば、管理会社が自社雇用か第三者雇用かをハッキリさせておく必要があります。
いずれにしてもその管理人が良いのであれば、その管理人に言葉は悪いのですが、管理組合として雇用する旨の「覚書」を交わして管理人はそこの会社を退職させ、新たな管理会社と締結する場合、その管理人の雇用を条件にする方法はとれます。
この方法は、管理業務において基幹業務（所謂事務管理業務）は管理会社が第三者に委託することは出来ませんが、それ以外の設備管理業務に関しては第三者委託が出来ますので、清掃業務を管理組合の直取引でも構いませんし、新たな管理会社の委託先の清掃会社員の雇用として雇うことも不可能ではありません。
実際その様に行っている管理組合も数多くありますのでご心配なく。
但し管理組合と管理人が直取引を行う場合はその自治体の時給最低賃金額は保証しなければなりませんが…

参考URL：

http://www.wendy-net.com/faq-new/03/n-072.html

お礼

度々アドバイスをいただきながら、遅くなって申し訳ありません。
そうですね、確かうちが役員をしていた時（３年前）に通帳の名義を変更したのですが、昨年まで名義変更していなかったようです。保険？の更新案内もうち名義で来ていました。これについて「私の後の役員は共働きが多く、銀行の業務時間内に行けなかったので、名義変更できなかった。○○さんの時（一昨年）は担当者と予定がなかなか合わなくて、変更できなかったようです。保険は３年毎の更新になるので、いちいち名義変更しない。更新時に役員になっている人の名義になっている」と担当者の上司が説明していました。非協力な住人もいるのは確かですが、呆れてしまって、絶対に今期中に諸問題に目鼻をつけて、管理会社を変更する！と固く固く決意してしまいました（^^；
そんな状態ですので、また別の問題で相談させていただくと思います。その時はよろしくお願いします。
本当に今回は大変お世話になりました。ありがとうございます。

回答No.5

gardenernaga

わたしも管理組合の会計担当理事になって、管理費等滞納問題に頭を悩ませています。

・管理会社の責任については管理委託契約書を確認する必要があります。

　うちのマンションの例ですと契約書に「管理費等滞納者に対する督促」という項目で、
　１・毎月、管理組合に管理会社は滞納状況を報告する。
　２・滞納者に対して管理会社は、支払い期限後６カ月のあいだ、電話、自宅訪問、督促状の方法により支払いの督促を行う。
　３・6カ月を越える滞納者に対しては、管理会社が内容証明郵便を送付する。
　４・３の方法によっても滞納管理費等が支払われない場合は、管理会社はその業務を終了する。
　となっていますので、もしそちらのマンションの委託契約も同じような場合は、一切が管理組合の責任となります。

・小額訴訟については簡易裁判所が使えます。

　うちのマンションでも管理規約６４条には「東京地裁をもって第一審管轄裁判所とする」とされています。
　ですが実際、昨年２人の管理費等滞納者に対して小額裁判を起こしたとき、東京簡易裁判所小額訴訟法定を使いました。さいわい管理組合の総務担当理事が弁護士なので、一切をおまかせして報酬無償でやってもらいましたが、簡易裁判所で構わないそうです。
　結果はもちろん組合側の勝訴で、被告の２人には１４．５％の遅延損害金も含めて滞納分を支払ってもらえました。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
最新の管理委託契約書を持っている理事長が旅行に出かけているのですが、おそらく未集金に関して最終的には、管理会社に責任はないというものだったと思います。
空室でなかなか入居者が決まらない様子なので、おそらく今月あたりから未納が生じてくると思います。傷口が広がらないうちに、区分所有者の行方を探し出して、裁判に持って行きます。

回答No.4

nachiguro

１です。　お返事ありがとうございます。

まず、厳しいことを言いますが、管理会社はあくまでもアドヴァイザーとして考えて下さい。実際運営するのは管理組合理事会が主役なのですから、理事会が主となる訳です。
管理会社が渋るというのであれば、飛ばすというより管理会社の変更も視野に入れた方が良いかもしれませんね。（対応の不備について）

＞今回の件で管理会社に問い合わせると「○○さんもお客様ですからプライバシーの保護の観点で」とか「担当者が途中で変わっているのでわからなかった」というのですが、住民全体の不利益になる事でも管理会社は答えられないのでしょうか？　また住民の不利益になるような虚偽を回答する事は問題ないのでしょうか？　

この点につきましては恐らく管理委託契約書若しくは重要事項説明書で免責事項があるでしょうが、規約にも書かれているでしょうが最低でも管理組合に対して年度末の業務報告、会計報告でその旨の告知義務が無ければいけない筈で、それが無い事は管理会社の善管注意義務違反に相当致しますね。
この点に関しては管理会社の免責は生じ無いのが通例です。理由としては管理業務不履行に相当するのが大きく、実例として「揚水ポンプに異音発生か？」と定期点検報告書に記載されていて、電話連絡を役員に入れないで直ぐ故障した場合（稀な例ですが）これで善管注意義務違反と称して３０万円程度管理会社に請求してきた組合もありますからね。（しかも組合との直契約にも関わらずｗ）

裁判を起こす場合は私も２さんも言っていますけど、委託契約書及び重説の中に裁判等の問い合わせなど起こす場合、公開する事があると書かれていませんか？恐らく書かれている筈です。

今回、プライバシーポリシーの問題もありますが、本来この手の業務を手伝うのが管理会社の筈です。多分、フロントが渋っているのではなくて知識が無いと判断して間違いないでしょう。管理会社には苦情は言うべきでしょうね。理事会運営補助業務が委託契約業務の一部に入っているわけですし、やらなければ契約不履行ですから。

それから２さんの簡易裁判所の問題ですが、６４条に合意管轄裁判所が所轄の地裁になっていませんか？
そうなると簡裁は使えませんのでご注意を！

ただココまでなるまで未然に防ぐのがマンションフロントの基本なんだけどな。バカだろココのフロント（怒）俺が上司ならクビだな

お礼

ありがとうございました。
私たち住民も意識が薄く、人任せにしすぎていたと反省しています。管理会社を変更した方がいいという意見は、何度か出たのですが、そうは言うものの誰も主になって働きかけないままでした。通いで来てくれている管理人さんがとてもよい方で、掃除もこまめにしてくださるのでマンションの共用部が同じ頃に建った物よりかなり綺麗に維持されているので、あの管理人さんを失いたくないなぁという気持ちの方が大きかったと思います。
別の理事が他の件で対応が遅いと苦情を言った際に「僕も28件担当してるんで、なかなか手が回らないんですよ。そちらは大人しい方ばかりなので、どうしても後回しになるんですよね」と言われたと激怒していました。今回の件に目鼻がついたら、こういう軽率な発言をするような社員を堂々と置いている管理会社とは手を切ろうと思います。

貴重なアドバイス本当にありがとうございました。

回答No.3

noname#65504

通常駐車場は共有部分です。
駐車場を専用使用できるというのは、単に専用仕様の権利を管理組合から与えられているに過ぎません。
その対価として使用料を徴収し、管理費などに補充することが多いです。

専用仕様権は管理組合の管理下にありますので、料金の滞納により解約もできますし、第３者への譲渡（賃貸や売買した場合、相続の場合は除く）によりその専用仕様権は一旦解除されるというのが一般的な考えです。

一般に不動産広告の内容は宅建業法で制限されています。管理組合規約に基づき、駐車場の使用権の譲渡はできませんので、広告を出している業者は、実際の条件と異なる条件で広告を出していることになります。これは賃借人にとっても大きな問題となりますので、組合からそのような指摘があったのを承知で、広告を出し続けているのは業法違反の可能性が非常に高いです。
お住まいの地域の市役所などの宅建指導課やその業者の所属している宅建協会に通報・相談するとよいと思います。

また、賃貸人も使用法などに関する規約に従う必要はあります。規約違反行為の差し止め請求に関する訴えを起こす権利を管理組合は有していますので、万が一入居者がその駐車場を利用していても、行為の差し止めができると思います。

下に示したサイトは主に管理費滞納の場合ですが、専用部分の使用料にも準用できると思いますので、見てみてください。

http://www.mansionadvisor.com/rijicho/d100_riji002.html
http://www.wendy-net.com/faq-new/midashi-04.html
http://www.pref.nara.jp/jutaku/mankan/soudanqa/soudanqa3qa29qa33.htm

http://www.fukukan.net/work13.html
http://www.tokyu-com.co.jp/mansion/managers/procedure/
http://s-saya.cside.com/kanrihi.htm

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
再度、仲介業者には駐車場契約と駐車場規約について説明し、募集広告を修正するように求めます。改善されない場合は、宅建協会に相談いたします。ご紹介いただいたサイトもじっくり見て、話し合いの際の参考にさせていただきます。

回答No.2

tk-kubota

＞所有者が行方不明でも強制解約＆少額訴訟できるのでしょうか？

少額訴訟ではないです。
簡易裁判所で「意思表示の公示送達申立書」を提出します。
申立の趣旨とすれば「申立人から相手方に対する意思表示を記載した別紙通知書を公示の方法により送達して下さい。」となります。
申立の理由は、申立人は○○管理組合の理事長であることと、規約はこうなっていると云うことと、相手方は、この規約に違反しているので、ここで解除の意思表示をする。と云うことを書けばいいです。
これらの規定は民法９７条の２に定められています。
定型用紙は簡易裁判所に行けばあるかも知れません。
そこでお聞き下さい。
なお、それが求められれば２週間で相手に届いたものとされますので、仲介の不動産屋にお話し下さい。
そうすれば「守秘義務云々」と云っている場合ではないです。

お礼

さっそくのご回答ありがとうございました。
書類については簡易裁判所に問い合わせてみます。