物件購入時に確認しなければいけない点は？

質問

先週から東京でで一戸建て新築の物件を探しており昨日これまで見た中で一番いい物件に出会えました。
予算は４０００万円とこれまで３３００万円の物件を探していたので予算オーバなのですが、とても場所が気に入り購入したいと思いました。

契約に踏み込めない理由として、

１．価格が４１８０万円の物件＋土地を、前の人がローン審査で通らなかったので、４０００万円にしたという事実がうそっぽい。

２．他の業者に物件が渡っていない今でないとすぐに表に出して売るので買い手がついてしまうといってあせらせている事。

３．不動産屋がペンでラフスケッチな感じで間取りを書いただけで、この間取りどおりの物件に本当になるかわからない状態で建築基準がおりるのか疑問なこと。

４．不動産の金利優遇（１％）を受けたいが、仮審査をしない状態で契約をしようとしていること。年収で問題ないとは言っているが疑問。

５．間取図と手数料など書いた見積しかない状態で一般的に契約していいものなのか？

高い買い物なので皆さんからアドバイスを頂いた上で契約したいと思っております。
お願いします。

回答No.3

noname#17334 · ベストアンサー

>ただ土地に関する情報や、制限に関する話をしてもらってなかったり
>通常物件を探すときに出てくる情報が一切出てこないのが不思議です。
>それをやるには、仮申し込みしないと時間と手間がかかるという事ですが、
>本当なのでしょうか？

これが、青田売り・・つまり確認申請がおりるまえに販売している行為だから
です。
宅建業法では、宅建業者が自ら売主の場合、青田売り（つまり確認申請が
下りていない前の販売活動）は禁止されています。
これは、素人が曖昧な情報のまま物件を買うことでのトラブルを未然に
防ぐためです。
確認申請が下りれば、図面が確定して、かつ仕様も決まれば建築コストの
正確な見積りが出てきます。

基本的に施工図面もない物件を買うのは、相手が親戚の工務店であっても
普通はありえません。
かつての、地価が値上がりし続け物件不足のときに。お客さん「まだ表には
出せないいんだけどこういう物件興味あるかな。あるなら一戸押さえておくけど
どう？」
なんてよく誘われたものです。馬鹿野郎って追い返しましたけどね。

一般の販売資料広告とかまだ何も作ってないのです。広告作らずに売れたら
らくだから今のうちに客つかみたいだけ。
正式販売でなく個人的に意向調査だから、申し込み金をとって、足止め食らわす
だけです。でもたちの悪い業者だからやめておいたほうがいいです。
申し込み金１０万とか預かり領収書でもらっておいて日付もいれさせたらそれ
もって都の不動産事業の指導課へもっていけば、業者警告くらいますね。

契約はまだできません。仮申し込みというわけのわからない意思表示です。
地主の仲介もやっているので要するに地主へのサービスみたいな意味も
ありますね。
「大丈夫お客さんついてますよ」地主にいい顔したい。
でも、青田売りの建売ってわたしは買わないですけどね。
仮申し込みしたところで、しなくても確認申請までは販売図面も重要事項説明書も
建築図面も完成予想図もできてはきません。
仮申し込みは、販売行為でないと業者は認めざるをえないから、申し込んでおいて
やーめた。１０万円返せはアリですからね。
ただ相手が強モテだと「いいです」とか言っちゃいそうでいやだなぁ。
新築でも普通は買主側にも仲介業者をいれたほうが相談できて安心ですけどね。
中古でもし。仲介のお世話になっているのならその人にいろいろ聞いてみるのもいいでしょうね。

回答No.2

noname#17334

戸建ての青田売りですね。

>先週から東京でで一戸建て新築の物件を探しており
>昨日これまで見た中で一番いい物件に出会えました。

賃貸を探すペースですね。早すぎますよ。もっと腰をおちつけて捜しましょう。
二週間で最高の物件だとしてもあと３ヶ月探したらもっといいものがみつかるかも
しれません。

＞予算は４０００万円とこれまで３３００万円の物件を探していたので予算オーバ
＞なのですが、とても場所が気に入り購入したいと思いました。

場所が・・・ですか。

＞２．他の業者に物件が渡っていない今でないとすぐに表に出して売るので
＞買い手がついてしまうといってあせらせている事。

そういうものは買わない！！

＞３．不動産屋がペンでラフスケッチな感じで間取りを書いただけで、この間取り
＞どおりの物件に本当になるかわからない状態で建築基準がおりるのか疑問なこと。

基本的に、建築確認が下りないと建売って売ってはいけない規定だった気がします。
戸建ての建売が実は、土地の仲介　建物の利益、土地の上乗せ利益で、利益率
最大のビジネスなのです。
にも関わらず宅建と一級建築士の二つの有資格者と組めば誰でもできる。
それだけいい加減な業者が多い世界です。

＞４．不動産の金利優遇（１％）を受けたいが、仮審査をしない状態で契約を
＞しようとしていること。年収で問題ないとは言っているが疑問。

これはローン条項（ローンが通らなければ白紙撤回）の中に、融資先と対象
ローン名をうたっておけばなんとかなりそうですが

＞５．間取図と手数料など書いた見積しかない状態で一般的に契約していいものなのか？
ダメでしょう。
私も、豪徳寺のミニ開発物件で、そういう手書きの間取り図で勧められました
けど、びっくりしてもうそういう仲介とはその場で縁を切りましたね。

＞高い買い物なので皆さんからアドバイスを頂いた上で契約したいと思っております。

皆さんのアドバイスより、半年以上じっくり見てご自身の目を養って後悔しないように
してください。
建売はせめて、その業者の販売事例を見て、そこそこ実績のある会社で買わないと
いけません。
私、これでも一級建築士のはしくれですが、東京の３０～４０坪クラスの土地に建つ
建売は、金もらっても住みたくないないですねぇ。
断熱材の入った掘っ立て小屋みたいなものばかりの品質です。せめて完成物件で
確認するくらいのゆとりをもたないと
土地が坪８０万なら30坪でも２４００万円建物が述べ床３０坪でも１６００万円
で坪単価５３万円
これが正味の値段ならいいですが
土地で１５％利益が引かれ
建物はおそらく坪単価３８万くらいの代物
建物は１１４０万土地は2040万円くらいの仕入れ原価でしょうか。
マンションが立たない小規模の、個人の邸宅跡地など競売で落としていたら
そういう格安建売物件（４戸）にはやがわりします。

場所はいいっていいますけど、路地裏の車まわしに苦労しそうな場所だったり
しませんか？

お礼

細かい内部事情ありがとうございます。
やはり焦りすぎなのでしょうね。妻と一緒にこのアドバイスを読みしっかり考えてから納得がいく形で購入したいと思いました。
物件としては、建売に近いのですが、現在古屋がありそれを建て壊して建物を建てます。これをすべて含めて4000万円です。
土地の仲介費がかかるようで、それが88万円です。
ただ土地に関する情報や、制限に関する話をしてもらってなかったり通常物件を探すときに出てくる情報が一切出てこないのが不思議です。それをやるには、仮申し込みしないと時間と手間がかかるという事ですが、本当なのでしょうか？

回答No.1

noname#15038

それは建売ということでよろしいでしょうか？
建築条件付とかではないですか？

１、これについてはどのように嘘っぽいのかわかりませんが、ローン流れになって値引きするのは別に珍しいことではないと思います。

２、これは当然、自分のところで契約して欲しいのでそういうことは言うと思います。

３、これはかなり疑問です。確かに、一戸建ての仕様書ってかなりラフな場合もあるのですが・・建築許可は下りてるのですか？下りてないなら建築条件付土地だと思いますが・・

４、不動産の契約の前には、必ず重要事項説明を受けて、契約書の一字一句を確かめてから契約を結びます。
一番確認しなければならないのは、ローン解約条項についてです。
仮審査なしで契約というのは別に間違っているわけじゃないのですが、ローン審査が不可だった時に無条件解約できる条項がついてるかどうか、チェックしましょう。
その場合の銀行の制限や解約条項の期限などの詳細をきちんと確認しておくことが大切です。

５、間取り図と手数料の見積もりしか、資料がないのならば重要事項説明書を見せてもらいましょう。
これは契約する意思があれば見せてもらえるものですが、これの内容によっては契約はしないということもできます。
それと、物件のどこまでを調べるかは本人が決めることですが、さすがに間取り図だけで家の購入を決めるべきではないと思います。
建物の仕様書や保証の有無などよく調べた方がいいと思います。