マンションの界壁て壊していいんですか?

質問

分譲マンションの１階店舗部分を２区画購入予定、
この区画の間の壁を壊して一店舗とすることは、可能でしょうか? 分譲会社は規約にこれを可とする、文章を載せると言っているのですが・・・。
将来、１区画のみ売却するときはどのようになるのでしょうか？

回答No.7

tk-kubota · ベストアンサー

＞共有持分の割合が変わるとの事ですが、どういうことですか？また、業者は合併登記（といっていたと思います)ができるのでしょうか? この場合、壁の部分の面積はどうなるのですか。この部分の問題でしょうか?

これをお話しする前に、通常の床面積の計算方法と区分所有法による専有部分の床面積の計算方法が違いますが、それはご存じですよね。（芯々と内のりの違い）
例えば、Ａ・Ｂと２つ専有部分がありＡが２５ｍ2（平方メートル）でＢが３０ｍ2とし、その２つを１つにして合併登記したとすれば５５ｍ2（仮にＣとする）となりそうですが、実際には壁の厚みがあり、Ｃは、例えば６０ｍ2となります。
この５ｍ2は、実は、共用部分だったわけです。
ところで、共用部分の持分はＮＯ２でお話したように専有部分の総面積が分母となり、各専有部分が分子とした値になりますので、従前の総床面積より５ｍ2少なくなります。
と云うことは、Ａ・Ｂの所有者がＣとしたため５ｍ2多くなり、一方、他の区分所有者の共用部分の持分は５ｍ2少なくなります。
そう云うわけで、共有持分の割合が少なくなるので、みんなの承諾（総会の決議）が必要となるのです。
なお、壁は通路や階段、ベランダ等と同じなので登記することはできません。

お礼

有難う御座いました。大変参考になりました。

回答No.6

shion0851

マンション管理業者です。

物理的に壁を解体するだけなのか、それとも物権としての共有部分（壁）も消滅させるのでしょうか。
前者は、構造上問題のない壁であれば壊す事は可能です。
後者も可能ですが、登記簿や規約や区分所有方などの問題があるので扱いには中が必要です。

問題は権利関係と区分所有法です。
購入を考えている物件が中古ではなく新築ならば、まだ所有者である分譲会社はある程度好きなように規約をいじる事も可能です。
この場合、分譲会社は公正証書で設定しなければなりませんが。（区分所有方32条）
共有壁の解体（形状の変更）はこれにあたるでしょう。
共有壁の消滅（共有部分廃止）は２の区分所有権を１つにする場合、登記簿上の変更もしなければならないでしょう。
あるいは共有部分の専有使用権の設定でしょうか。

中古の場合、すでに複数の区分所有者がいるので、総会等で3/4以上の賛成があれば壁の解体はできるでしょう。
ただし、壁を壊した事に『起因しない』トラブル（他の場所の壁や床の破損など）が発生した場合、他の区分所有者（専門知識のない一般人）からは疑われて突き上げられる可能性はありますが。

将来、売却する時には規約をどのようにいじったかで１戸で売れるか２戸で売れるかは変わるでしょう。
まあ、共有部分の廃止（消滅）をしていなければ壁を再構築しなければならないでしょう。
これもまた共有部分の形状の変更（境界壁の建築）と言うことで規約を変更のをしなければなりませんね。

上記のようにあとの処理が面倒なので、将来再建築するという条件で管理組合へ「一時的な共有物の形状の変更」と「専有使用の申し出」の『届出』だけで済ませるのも手です。

その分譲会社がどのような手法で行うかで、後々他の区分所有者とのトラブルのタネになるので、よく話を聞いて決めた方がいいですよ。
分譲会社との購入時の約束（分譲会社は何が何でも売りたい）が元で他の区分所有者と対立する事もあります。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

回答No.5

tk-kubota

＞規約では「可」とすることは区分所有法では可能なのでしょうか。お教え下さい。販売会社ではいいと言ってますが・・

区分所有法では、そのようなことを制限していません。
と云うことは可能だと思われます。
しかし、数百万とあるマンションのうち、そのような管理規約は皆無と思われます。
何故ならナンセンスなことですから。（「この建物は１０階建てにすることができる。」と云うようなものです。）
仮に、あったとしても、買い受けた者が勝手にすれば、一区分所有者から「工事中止の仮処分」で簡単に中止させられると思います。
つまり「その部分の規約は無効」とされると思います。
先に、お話したように他人の権利の侵害は明らかなので、そのようになると思われます。
販売会社が、「いい」と云っても（「いい」と云うことがナンセンス）総会の決議が必要なことは間違いないです。

補足

有難うございます。分譲会社には何も決める権限がない、と言うこてですね。No.2にての回答のなかで、共有持分の割合が変わるとの事ですが、どういうことですか？また、業者は合併登記（といっていたと思います)
ができるのでしょうか? この場合、壁の部分の面積はどうなるのですか。この部分の問題でしょうか?

回答No.4

ipa222

設計した会社に、構造的にOKかどうか問い合わせた方がいいですね。
耐震壁に使っている可能性は高いですから。

補足

ブロックで出来ているとの事です。

回答No.3

risunotorasan

当然新築でしょうが、構造物の一部を壊して建築は可能かと思われます。ただフルオープンとはいかないのでは？
将来的に一区画を売却となれば、通路くらいのスペースをとって建築の依頼をすれば可能ではないかとおもいます。

現在建築されて入居されているマンションであれば、管理規約が儲けられています。本来後構造物は共有部であり個人的には加工することが出来ません。

ただ、この規約を改正してでも販売すると言うことですので、今後の１区画売却の際の事も規約集に謳ってもらう必要が考えられます。
（区画の仕切りを加工すると言う作業が発生する為）

この１区画売却の時点ではマンション自体は販売会社から管理組合に移行しています。
管理規約集のみが貴方の味方になります。販売会社にクレームを言っても、通りません。

管理規約集は、当初販売会社が作成、区分所有者各自がサインすることとなりますが、
今後無いとは思いますが管理組合の総会で規約の改正も有り得るとも考えられます。
（このあたりは法的に改正できるものかどうかは明確ではありませんのでご確認下さい。）

＜一店舗とすることは、可能でしょうか?
すべて管理規約によります。

＞１区画のみ売却するときはどのようになるのでしょうか？
当然、貴方の負担で区画は仕切る必要があります。

補足

販売時に間仕切りの壁(共用部分といってました）を壊していいという規約を作ることは、法律上の問題はないですか・・　　後で他の住んでいる人から、商売上クレームを付けられたくないですから・・

回答No.2

tk-kubota

仮に、管理規約で「可」となっていたとしても、総会を開催して４分の３以上の賛成が必要です。（区分所有法１７条）
更に、２区画を１区画とするときも同様です。
何故かと云いますと、そのようなことをすると、共用部分の持分割合が違ってくるからです。
共用部分の持分割合は総専有部分を分母として各専有部分を分子とした分数で決まっています。（同法１４条）
そのため他人の所有権の侵害になるからです。

補足

規約では「可」とすることは区分所有法では可能なのでしょうか。お教え下さい。販売会社ではいいと言ってますが・・

回答No.1

ms06j

分譲会社がOKというのであれば、大丈夫でしょう。気になるのは、その壁が鉄筋コンクリートの耐力壁かどうかです。耐力壁（建物を支える構造の一部）だった場合は、開口できないか、もしくは一部補強の上、出入口開口を設けられる程度でしょう。また壁解体工事の際に上階の入居者に騒音による迷惑をかけますので、事前に話し合いを持ったほうがいいです。

界壁が軽量鉄骨と石膏ボードによる乾式壁だった場合は解体は容易です。

将来１区画のみ売却する場合は、軽量鉄骨と石膏ボードで区画壁を作れます。

補足

ブロックで出来ているそうです。　建築工事としては可能だそうです。区分所有法とかがあるとのこと、この法律あるいは管理規約上で　問題はおこりませんか?
お教え下さい。