立ち退きを求められていますが、交渉のポイントは？

質問

テナントビルでネイルサロンを経営してますが、ビルを所有していた会社が倒産し、所有者が変わりました。先日新しい所有者が訪ねてきて、来年２月末をもって退去してほしい旨の意思表示がありました。まさかこのような問題が発生するとは思っていませんでしたし、従業員もお客様も女性ばかりのお店なので、今直面している問題がとても重く感じられてうろたえています。明日先方と会うことになっているのですが、何をどのような順序で話し合っていけば良いか。教えてください。

回答No.3

jakyy · ベストアンサー

ビルのオーナーの事情で立ち退きを迫られた時は、
次のように説明し交渉を進めるといいでしょう。
【引越し代】
今のビルから新しい場所に移動の費用です。
引越しの業者に見積もりをさせて金額を提示します。
【権利金】
新しいビルに入るには、権利金、礼金が掛かります。
これを負担してもらうことです。
【営業補償】
新しい場所で商売を始めるためには、６ヶ月は収入が入らないことを覚悟しなければなりません。
６ヶ月分ほどの収入を補償してもらう必要があります。
月に３０万円の収入があるならば180万円は補償してもらいましょう。
【入居先を見つけてもらうこと】
新しく商売をする場所を探す必要があります。
その場所を探してほしいと告げて探してもらうよういうといいでしょう。
【設備費】
借りている部屋に手を加えたら、工作物をまた作る必要があります。
新しいビルに内装費をする費用を出してもらってください。
せっかく内装をしたのが無駄になりますので、費用を要求してもらうことですね。
【交渉】
相手は最初は穏やかに交渉してきますが、
avaron様は相手の出す金額をまず聞き、即答を避けることです。
新しい物件を探してほしいとだけいって相手の出方を待ちます。
相手が強気に出てもひるむことはありません。
営業をしているほうが強いですから。
金額も出ず、行き先も決まらない時は、弁護士に相談して交渉を任せるのも手です。
法律の無料相談でもいいですし、弁護士会の有料相談でもいって相談することです。
しばらくは頭が痛いことが多いかもしれませんが、
冷静になって、じっくり交渉をすることです。

参考URL：

http://www.law.gr.jp/lawfaq/mainpage/LAW/commlaw/law1-7-1.htm

お礼

とても参考になりました。頑張って交渉に臨みます。

回答No.7

tenfu

業者ですが、店子〔借手〕の立場は弱いですよ。
とりあえず預けている保証金の保全措置だけは確認して時間かせいで６ヶ月の猶予期間で出て行くのが道筋のように思います。
造作買取なんてありえません。

当方、任せていた管理会社〔家賃保証のサブリース契約〕がつぶれて
急遽自社管理するようになりましたから。
保険に弁護士も立てたかなりの経験者です。

引越費用もどうでしょうかね？
どんどん周りが抜けて新オーナーの関連会社がどんどん入って「出て行かざるを得ない状況」になる前の折り合いが大切だと思います。

うちなら「２月末とは急ですな。春から何か決まってまんのんか？」「ビルやめて大改造して流行のコンバージョンでマンションでっか？」と手の内を探る方法で様子を見ます。

動揺したらアウトです。
頑張ってください。

お礼

ありがとうございました。とても参考になりました。頑張って交渉します。

回答No.6

noname#11476

まず法的な立場を確認する必要があります。

新しい所有者が単純に売買で取得したものなのか、それとも抵当権行使による取得なのかです。
単純に売買で取得した場合は、ご質問者の借地権の方が優先されますので、退去に応じる法的な義務はありません。
抵当権行使による取得（たとえば競売など）などであれば、その権利とご質問者の賃貸契約のどちらが先なのかが重要です。
相手の権利の方が先の場合は退去せざるを得なくなりますが、こちらの契約の方が早ければ退去に応じる法的義務はありません。

さて、退去に応じる義務がある場合は、半年程度をめどに退去することで交渉に入ることになります。
退去に応じる義務がない場合は選択肢があります。
　・十分な補償を得て退去に応じる
　・あくまで退去に応じない

退去に応じる場合、十分な補償がどの位になるのかは応相談ということになります。
少なくとも、
　・退去に伴う費用のすべて
　・退去時期については次の適当な店舗が見つかり、改修等を行い営業できるまでの期間は保証
ということになります。

お礼

貴重なご意見、ありがとうございました。お教えいただいたことを念頭に、交渉に臨みます。

回答No.5

GoGoSydney

「任意売却」の場合には、＃3の方の回答通りです。
ただ、「会社が倒産」とありましたが、「競売」されてオーナーチェンジされているなら話が違ってきます。下記HPより「賃借中の建物が競売になってしまえば、６ヶ月の猶予期間は設けられたものの、 賃借人は追い出されても、敷金が戻らなくても文句がいえません。」

http://www.osaka-ja.co.jp/ja/hokubu/sisansoudan13.html
http://www.bird-net.co.jp/rp/MM040316.html
http://www.oj-net.co.jp/report/auction/04.html
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_fp/newpage222.htm
http://www.soyokaze-law.jp/q&a80-2.htm

お礼

旧家主が新家主に任意売却したそうです。＃３の方の意見に従って交渉にはいります。ありがとうございました。

回答No.4

angel_ring

やはり契約書を確認する必要があるでしょう。
もしかたら、契約書に、こちらに有利な事が
書いてあるかも知れません。

お礼

ありがとうございます。もう一度契約書に目を通してみます。

回答No.2

naoman

立ち退きが２月末というのはかなり急ですね。
これだけの短い期間で新しい店舗を見つけられるかどうかが問題でしょう。できれば少し立ち退き日を延長させる方向で交渉されてみたらどうでしょう。こういうことは交渉ごとですので、相手の言いなりに何でもハイハイという応じる必要はありません。もちろん相手も立ち退きを急いでいるようであれば、なんらかの手は打ってうるかもしれません。そうなれば立退き料の上乗せなどが落としどころになるのではないでしょうか？

お礼

考えてみます。ありがとうございました。

回答No.1

adobe_san

解りました。来年２月末をもって退去しますので、立ち退き料と引っ越し代金お願いします。
でいいのでは？

お礼

ありがとうございました。