住宅ローンについて

質問

主人は個人事業主で42歳。私の実家を二世帯住宅に建て替える為に住宅ローンの内容を検討中です。

(1)借りる銀行を選ぶ際(審査)、その銀行に口座が有る無しは関係しますか？
(2)ローン10年で1200～1500万円の借り入れを希望していますが過去3年の平均所得が300万しかないので、10年だと700万・20年だと1200万・35年だと1600万だと言われました。この場合当初から5～6年で完済が目標なので借り入れ期間は関係なく例えば35年で1600万借りて5～6年で繰り上げを繰り返えして完済すれば結果は同じということでしょうか？
(3)金利の選択は5年もしくは10年固定あたりがいいのでしょうか？
(4)自動積立や定期預金がそこそこありますがそういったものは審査の対象となるのでしょうか？また他に審査の上で有利になるものはありますか？

何分所得を抑えているので分不相応なローンを組みたいとは考えていません。できるだけ現金を用意して軽いローンを組み短期間で完済するのが理想です。こういったケースでの住宅ローン選びについて参考になるアドバイスを宜しくお願い致します。補足が必要であれば追加します。

回答No.1

unos1201 · ベストアンサー

短期返済可能なら、変動金利を選択し、２年固定や３年固定を選択すると、２年後とか３年後に大きく返済すると３５年ローンを選んでも期間短縮で返済できます。

あと、私も銀行ローンですが、口座を持っていないと過去の実績が不明なので、審査が厳しくなる傾向があります。金利も若干違いますので、仕事に使っている銀行が一番条件がよくなる可能性があります。

また、税金も税務調査も２年後程度に大きく来ますので、返済実績と調査の優先の傾向は関連があります。本当に３００万円の所得なら、３０％としても年間９０万円程度が限度なので、それ以上の返済は疑われます。

補足

回答ありがとうございます。税金も税務調査も2年後程度に大きく来ます・・・すみません意味がわかりません。不動産を売り買いすると税務調査が入ると聞いたことがありますが、住宅ローンの返済状況(短期間で繰り上げ返済)によってそれを察知した税務署が調査に来るということでしょうか？銀行と税務署って横で繋がっているのでしょうか？無知ですみません。

回答No.4

noname#11476

>(1)借りる銀行を選ぶ際(審査)、その銀行に口座が有る無しは関係しますか？
特段に違いはありませんが、過去の収入実績そのほかで多少は違うでしょう。

>(2)ローン10年で1200～1500万円の借り入れを希望していますが過去3年の平均所得が300万しかないので、10年だと700万・20年だと1200万・35年だと1600万だと言われました。

これはそうですね。年収に対する年間返済比率は２５％程度が上限です。
つまり、１６００万を３５年、３％の金利で返済とすると毎月６１，５７０円であり、年間所得の２４．６％になります。所得（給与所得者の場合は給与）が５００万以上あれば３０％程度まで借りることは出来ますが、１０年で借りるというのはどう考えても無理です。（５０％を越えます）
あと平均３００万というのはかなり厳しいですね。銀行によっては最低４００万以上という条件のところもあります。

>例えば35年で1600万借りて5～6年で繰り上げを繰り返えして完済すれば結果は同じということでしょうか？
ほぼ同じになります。

>(3)金利の選択は5年もしくは10年固定あたりがいいのでしょうか？
本当に５，６年で返済できるめどがあるのであれば、いっそのこと２，３年の一番金利の安い短期固定の利用も考えられます。まあ、返済予定期間の大半を占める５年固定でもかまいませんが。

ちなみに５，６年で繰上返済できる計画がきちんと成立しているのでしょうか？
所得３００万だと普通は成立しませんが、、、、

>(4)自動積立や定期預金がそこそこありますがそういったものは審査の対象となるのでしょうか？
関係ありません。そのようなものがあるのであれば、初めからそれを利用して借りる金額を圧縮してください。
預金金利はどんなに良くても１％程度が限度で、一方借りる金利はその２倍以上ですから、一年間の生活費相当を除いて余剰の預金関係は極力頭金につぎ込むほうが得です。

お礼

度々の回答ありがとうございます。結婚前の預金で主人も知らない定期預金が400万ほどありますが、このお金は絶対に使いたくないです。ちなみに私の預金から300万は頭金に加算します。頭金を除いて400万の貯蓄があれば評価してもらえるかなぁと期待しましたがダメみたいですね。もったいないですが万が一の時の為に眠らせておきます。現在毎月の家賃や自動積立を単純に計算しても特別無理な返済計画だとは思いません。更に子育てが一段落つく1～2年後には私も仕事に復帰する予定です。これから住宅ローンの資料を集めて事前審査についても勉強したいと思います。

回答No.3

iichiho

＃２です。

税務調査ですが、住宅ローンと税務調査は連動しているわけではありません。

ただ、過去１０年の間に調査が入っていないということであれば、いつ調査が入るかわからないと思っておいた方がいいかもしれません。

去年調査が入っていれば、今年は大丈夫だとほぼ断言できるのですが．．．。

税務調査がsai512さんのご主人本人ではなく、仕事上でお金を支払い、支払われる相手である契約相手に調査が入った場合、それに連動して調査されることもありますので、何とも言えません。

所得が少なければ調査が入る確率が低いと言われていますが、これも一概には言えず、ある日突然調査が入ることもあります。

住宅ローン減税と調査の関連はわかりませんが、確定申告のタイミングでは、ローンの残債しか見ていませんので、年間の支払額はわかりませんので、現在の収入で１億円のローンを組むような不自然ことをしなければ、特に何かを指摘されるということは無いと思います。

では、どうして＃１のようなことを書いたかといいますと、「sai512さんのご主人自身に税務調査になるような要因が無くとも、単なる抜き取り調査や、契約相手を経由した調査の可能性があるため、もし調査が入った場合には、１５００～１６００万円を５～６年で返すペースで返済していると、調査する人間の目にとまります」ということなのです。

もちろん、奥さんに収入があるとかならありえない話ではありませんので、これまた心配をする必要は無いと思うのですが、奥さんに収入が無ければかなり怪しい。

「悪質な不正はない」ということですが、もし不正が見つかれば、「悪質」でなくても調査する人にとっては「不正は不正」で、「不幸な勘違い」や「単なる間違い」と同じく、正すべき物として処理されます。

税務調査と言うと、なんだかとっても恐いもののような気がしますが、別に恫喝されたり、叱責されたりということはありませんので、「どうして？」と聞かれて、きちんと説明できるのであれば、必要以上におびえる必要はありません。

お礼

度々の回答ありがとうございます。報酬を得ている会社は1社のみ、そこを疑えばきりがありませんが・・・調査が入るということは「運が悪い」としか言えませんね。昨年出産したばかりで育児に追われていますが私も結婚前は主人と同業、結婚後も出産するまでは在宅で働いていました。あと1～2年もすれば復帰する予定です。そうなれば少なくとも月収10万(やり方しだいで30万は可能)はあるのでそれでごまし？がきくかもしれませんね。盲点をご指摘頂きありがとうございました。

回答No.2

iichiho

前回の続きです。

（１）多少は関係するかもしれません。ですが、お給料振込口座にしていた銀行に融資を断られたのに、同じ条件で、まったく取引の無かった銀行で融資が下りたりもしますので、一概には言えません。
ただ、融資を受けるとなると、引き落としの貯めに口座は作らなくてはなりませんし、公共料金の引き落としなどに使って欲しいという条件が付くという可能性は有ります。

（２）長期で借りて短期で返済でも、全く問題はありません。逆に長期で借りた方がもしものリスクが下がるという利点があります。
ただ、注意するのは、繰り上げ返済時の手数料の高いところは、しょっちゅう繰り上げすると手数料がかかるので、つい、まとめて繰り上げようとしてしまうので、繰り上げ返済用にお金を貯めている間に普通預金に入っているお金の分についてはローンはそのまま残っていますので、その分の金利がかってしまいう、ということがありますので、長期で借りて短期で返す場合は、繰り上げ返済の手数料はとにかく安く、毎月でも繰り上げられるようなところを選ぶべきです。
（繰り上げ返済の予定が無い場合や繰り上げ回数が少ない方は、あまり気にすることはありませんが）

（３）１０年固定を選択する場合は、長期にわたっての金利リスクを回避するためのものです。その分金利は少し高いはずです。
５～６年で返済予定のsai12さんには、１０年後の金利を心配することはありませんので、５年か１０年かと言われると、とにかく安い金利を選択すると良いと思います。
１年固定、３年固定となりますと、１年後の金利と３年後の金利をある程度上がることを予測して、再度計算した方がいいとは思いますが。
（１固定年はとにかく、現在の金利によっては、３年固定の方が良いという結果が出るかもしれません）
ただ、返済期間が短いので、大きな影響は無いと思います。

（４）長期の大口定期（１口で１０００万円以上）として、融資を受ける銀行に預け替えるということであれば、多少の影響はあるかもしれませんが．．．。
ただ、今回のマイホーム建築で使ってしまうお金であれば、全く意味はありません。
マイホーム建築後も残る予定のお金であれば、定期の金利がローン金利よりも低いのであれば、マイホームの建築資金にして、ローンの借入額を減らした方が、得です。

ここから先は個人的な意見です。

もし私がローンを組むなら、もしもの事（夫が病気になる等）があれば自分の裁量で支払い額を減らして支払い期間がのばせるように少し長目の３５年で契約し、順調にいけば、その時にあわせてどんどん返済していきます。
固定金利の期間は、金利と固定の期間のバランスにもよりますが、最長、当初の支払い完了予定よりも長い固定は選択しません。多分、２年固定か３年固定を選ぶと思います。
（５年１０年は、期間が長い分金利そのものが高いので）

ところでちょっと話は逸れるのですが、年収３００万円の人が１５００万円の返済を３５年でやるのは特に支障はないんですが、１５００万円を６年で返してしまうと、６年の間に１７００万円～１８００万円を返済することになるのですが、年収３００万円の人がこれをやると、固定資産税も入れて、収入のほぼ全額をローンに回してしまうということになりますので、脱税を疑われます。

住宅ローンの繰り上げをしたから調査されるわけではありませんが、個人事業主でも何年かに１度税務署の調査が入りますので、その時に、おかしいと言われると思います。

そのあたりは大丈夫ですか？

補足

回答ありがとうございます。#1の方の補足とだぶりますが、税務調査の件で・・・。繰り上げ返済と税務調査が直接関連していないとすると、たまたま入った税務調査でつっこまれるということでしょうか？主人は10年ほど前から確定申告(白色)をしていますが調査は1度も入っていません。(年収1000万未満だから？)ローン完済までに調査が入らなければ問題無いのでしょうか？そもそも住宅ローン減税の恩恵を受けなければ住宅ローンの有無については表面化しないのでしょうか？なんだか質問の主旨からずれてしまいましたが、できれば調査対象にはなりたくないので(悪質な不正はありませんが誰もが税務調査って嫌ですよね)気になる新たな問題です。