マンション問題で御助言を

質問

私は、高齢者向け賃貸マンションの清掃員兼務管理員をして１年３ヶ月になります。このマンションは、住宅金融支援機構（前住宅金融公庫）融資住宅、高齢者向け優良賃貸住宅供給促進事業に基づく住宅で、今年で１１年目になりますが、諸問題を抱え、どうしたらいいものかと日々頭を悩ませています。
　(1)リビング入口の床板が浮き上がり、凸凹状態で歩きづらく、こけてケガをする恐れがあるので何とかして欲しいという依頼を受け、管理会社の担当者が訪ねて来られましたが、「オーナーさんにお伝えします」とおっしゃったきり、１ヶ月以上音沙汰がありません。
　(2)トイレの水が流れないという訴えがあり、４番目の業者がやっと台所の配管が折れているのが原因だと突き止めました。３番目の業者に至っては、夜８時に来て１１時まで調べました。９０歳に近い女性の入居者には気の毒過ぎます。たまたま隣が空室だった為、そこのトイレを使われたのですが、それも隣室に引越するまで約５０日間程、デイサービスに行かれている施設がポータブルトイレを持ち込むまでは数日間は夜も隣室までトイレを借りられました。この場合も、事態発生から１ヶ月以上音沙汰がありませんでした。おまけに、建設業者からは、「使用方法が誤っていたのではないか」と言われたそうです。この女性は引越してこられてから１０か月位しかたっていません。
　(3)オートロックの鍵のメンテナンスが行われません。使用頻度が高く、３～４ヶ月に１度のメンテナンスが必要だそうですが、鍵屋さんの手配がなく、過去にもよく鍵が抜けなくなり、１ヶ月も２ヶ月も手動で扉を開閉されていたと聞いています。このような状態なので、私が、２週間に１度、エアダスタースプレーの噴射を、１ヶ月に１度の潤滑油スプレーの噴射をしています。私の雇い主である総合ビル管理会社からは「勝手なことをした」とお叱りを受けました。
　(4)エレベーターの部品を数ヶ所交換の必要が言われているにもかかわらず、１年たってやっと１ヶ所のみ交換しただけに止まっています。これは、私がいてもたってもおられずに、入居者の方々に点検報告書を配布したから実現しましたが、私の雇い主である総合ビル管理会社からは厳しく叱られました。もし、事故があり、死亡者が出た場合、その遺族の方々から「管理人さん知っていたらどうして知らせてくれなかったのですか」と詰め寄られると思うのですが、やはり、私は反省しなければならないのでしょうか。
　(5)引越に係わって、管理会社の担当者の不手際を問いただしたところ、「どういう立場で言っているのか」とか、「言葉遣いが悪い」とか、「なぜ人のあら探し（ダメだし）をするのか」と、大変御立腹されました。私の雇い主である総合ビル管理会社からはやはり、「相手が立腹するのは当たり前」と言われました。いつ、どこに、誰が引越されるのかということを管理員は知っておかなければならないのではないでしょうか。また、誰が引越してくるのか明らかにせず、日曜日に立会を依頼されたこともありました。私は、御本人御２人から、それぞれ引越の日時を聞いており、立会は不必要と主張したにもかかわらず、受け入れられず、立会は空振りに終わりました。私の雇い主である総合ビル管理会社に真相究明をお願いしましたが叶わず、管理会社の担当者からは御詫びもありませんでした。
　(6)駐車場はチェーンを南京錠で止めてあり、月極で借りようとする高齢者には開閉が難しいにもかかわらず、オーナーさんは改善しようとしません。ちなみに、駐車場利用代金は、入居者関係者は１回５００円、外部者は１回８００円、月極は１４、０００円です。
　(7)自転車置場も施錠されており、鍵を使って開けなければならないのですが、片手で鍵を開け、片手で自転車やバイクを押さえ、おまけに、扉が強い力で閉まろうとするので、利用者は御苦労されています。これも、改善されません。
　(8)壁の通気（排気）口から、緑色の水が出ている箇所３階に６ヶ所。雨水（排水）溝に、雨が止んだ後も水がたまっている箇所２ヶ所。結露が激しい部屋数ヶ所。裏の敷地には、コンクリートの塊が残骸としてゴロゴロ。
　(9)管理会社の担当者もオーナーさんもマンションに来て現状を把握する様子はありません。入居者の方々は、家賃（７万円台～１３万円台）の他に共益金として９、０００円をお支払されていますが、それがマンションの修理に充てられている様子はありません。管理会社の担当者は、新入居者に対する説明が不足しており、管理員の私がマンション内での生活について詳細な説明をしまければなりません。入居者名簿も不揃です。私の雇い主である総合ビル管理会社は管理会社から仕事を回してもらっている都合上、何ら対応してくれません。報酬も、行政の最低賃金を下回っています。
　このような現状をマンション管理士会に訴えたことがあるのですが、回答がありません。市の月１回のマンション問題相談会に出向いても同じでしょうか。消費者センターに相談すべきでしょうか。弁護士会に相談すべきでしょうか。　住宅金融支援機構に相談すべきでしょうか。マスコミに相談すべきでしょうか。何か良い解決策をお願いします。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

1、オーナーには伝わっているので、あとは、オーナー次第ということで良い。
2、台所の配管が折れているなど考えられない。もし、本当に折れているのなら、個人の責を疑うべき。
3、鍵によっては油類厳禁のモノがある。油脂によりゴミが付着するので、厳禁。
4、管理人だけでなく、その上席社員のフロントマン(マンション担当者)も承知しているだろうから、管理人の責任は問われない。報告書の配布などもってのほか。ポストに触れること自体、管理人としては避けるべきなのに、「怪文書」のポスト投函はいけません。
5、引越しの立ち合いとは、荷物の運び込みの際、壁、床、エレベーター内などに傷を付けないよう監視するということ。日時を知っているから立ち会わなくて良いということにはならない。
6、南京錠の取り扱いが困難である高齢者は、車を運転すべきではない。南京錠に対して云々言う前に、車を運転することで他人を巻き込む事故の方が怖い。
7、これも車同様、出し入れが困難な人は、自転車に乗るのを遠慮すべき。他人を巻き込む事故を起こしてからでは遅い。
8、清掃業務の徹底。コンクリート魂はまとめておく。
9、共益金から管理員費、各種点検業務が支払われている。年間２回の消防設備点検、年１回の排水管清掃などが、きちんと実施されているかどうかが問題。

下請け管理会社としての問題点が多すぎる。下請け管理会社の管理員としては放置するのが一番。賃貸マンション管理人の仕事は、入居者の側に立つことではない。入居者とは対立関係であることが正しい。入居者にとっては厳しい管理人であることが共同住宅で生活する集団マナーの維持につながる。