気になる新築マンション、購入していいか

質問

都内の都市開発が進んでいる地域があり
そこに新築分譲される3LDK・70m2のマンションを購入するか迷っています。

しばらくは自分たちで住みますが
将来は売却する可能性もあるので、価値が暴落しないことが購入条件の一つです。
（価格は、ローンを組んでかつ管理費なども含めシミュレーションした結果、やや余裕のある生活が送れる程度のものです）

このマンションの長所短所を列挙したのですが、考えるだけ判断できなくなってしまいました。
購入すべきでしょうか？やめるべきでしょうか？それとも様子見…？
コメントをお願いします！

「長所」
・近所に大きな公園ができたり、目の前の道が広めの並木道に整備されはじめている
・メジャー駅から徒歩14分。家とメジャー駅の周辺だけで生活できるほど買い物には不自由しない
・その他JRや地下鉄最寄り駅が3線3駅、それぞれ徒歩7分程度
・山手線内側。その割には安い
・小学校、中学校が近く、10分圏内。大きな病院も徒歩15分程度

「短所」
・都市開発を一気に進めているので、周辺に似たようなマンションが建つ可能性がある
・周辺にマンションが建った結果、目の前にできたりでもしたら日当たりや景観が損なわれる可能性があると思っている
・最寄駅の周辺にすでにもっと駅近や直結のオクションがある
　（今中古で出ていますが、築5年程度で新築の20%増しくらいで出てます）
・失礼ですが人気なアドレスではない
・今はオリンピックの影響で割高だと思われる

ちなみにこの辺りに数年賃貸で住んでいたので土地勘はありますが
地方出身なので東京各地については詳しくありません。
よろしくお願いします。

回答No.4

k205t

今都内・都内周辺の物件が安く売られています。それに今あなたが買おうとしている場所ですが、オリンピックの影響で値段が良いですが、あなたが売る時には若干下がっている可能性もあります。
こればかりは、大きなギャンブルです。
買いたいのなら買うし、買わないのなら買わない方が良いです。

１０年２０年先の事を考えると、やはり下がっている可能性の方が高いかと思いますよ。

まぁ皆さんいろんな意見があります。私は将来的に売るのなら買いません。それなら賃貸に出すとか。
賃貸も考えた方が良いかと思いますよ。そしてその家賃をあてにして、また購入する時に、その家賃から毎月出せばいいのではと思います。

お礼

大きなギャンブルの時期なので、損得以外に自分が買って納得するかどうかが重要ってことでしょうか。長い目で見ると下がるという意見が多いですね。私もそう思っています。賃貸もずっと借り手がいればいいですが、難しいですね。コメントありがとうございます！

回答No.3

Mokuzo100nenn

物件はよいと思います。

判断材料は大きく下記の二点です。

１．世界の主要都市、とくにアジアの大都市圏と比較して割高か、割安か。
30年前の東京のマンションはシンガポールの2倍しました。
15年前の東京のマンションは上海の2倍しました。
いまや、東京のマンションはシンガポールよりも安く、上海と比べても高くありません。
したがって、東京の物件なら、割高の物件をつかむというリスクは少ないと思います。

2．購入者の自己資金と返済能力。
失業など収入源を失った場合に不動産を処分して債務を解消するために、安全な借入金の範囲は物件価格の50%~60%ぐらいとおもいます。値段がこなれた中古物件でも70%以内に抑えないとリスクが高すぎます。

つまり、現時点で東京の物件を借入金60%未満で購入するならそれほどのリスクはないと判断してよいでしょう。

お礼

物件についての判断コメント、ありがとうございざいます。記載した範囲だと悪くないのですね。視野をアジアに広げてみれば、東京の物件が他大型都市に比べたら割高である割合は高くないかもしれませんね。何より、自分自身の資金と返済能力が大事だとわかりました。借入金60％未満を目指すなら、物件のよしあし云々の前に、まず資金の積み立てが必要そうです。ありがとうございます。

回答No.2

titelist1

都心や大都市の中古戸建てや中古マンションを買って賃貸物件として活用している者です。資産運用ですので、買う時期は経済が最悪になった時期に買っています。最近ではアベノミクスが始まったころの2年前に湾岸地区の中古マンションを息子夫婦のために買いました。中古マンションにした理由は経年による資産価値の下落率を考えたからです。
この2年間でもアベノミクスで不動産価値が値上がりしています。近隣の築5年の中古マンションが20％値上がりしているのは新築マンションの売り出し価格が値上がりしているからです。心配は値上がりしてもはや割高なものになっているのではないかと言うことです。

不動産価値の暴落は突然やってくるので分りません。バブル崩壊、アジア危機、リーマンショックなどでした。その時に仕事を失いマンションを売ろうにも価格暴落で大被害を受けないようにすることです。そのためには十分な頭金が必要です。私は暴落した物件を買っているので、今のように経済の良い時には買わないのです。

お礼

今売られているマンションがどこも高く、周辺と比較すると安く見えますが、指摘されているように本来価値より割高感があることは否めません。周辺の再開発が魅力にみえますが、それにしても高いのは、経済が好転しているこの時期だからなんでしょうね。不動産価値の暴落でも耐えられるように、頭金を十分に蓄えてからでもいいかもしれません。金利や安かったり、若いうちからローンを組むほうがいいという主張にもなびいてしまうのですが。ありがとうございます！

回答No.1

hide6444

ライフプランナーとしての回答します。

今はマンションなどの買い時ではありません。あなたが山手線内側なのに安いという

部分ですが、何故安いかを確認しましたか！？　土地に問題があるのかもしれません。

正直なところ、東京オリンピックまでに売却できるとしても特別な条件のある建物で

なければ、購入してもあまり利益はないと思いますよ。

これから約10年で団塊の世代の方々の死亡比率が高くなり、好条件の物件が安くなる

時代が来ますので、それを考えると今は買い時ではありません。

お礼

オリンピック後に高く売れる要素はないかもとは思っていましたが、団塊の世代の方のことは特に考えていませんでした。確かに、十数年後ひと時代また変わると好条件の物件が安く手に入る可能性がありますね。ありがとうございます！