マンション 鳩の駆除費用の負担はどちらに

質問

マンション区分所有者です。

表題の通り最近、エアコン室外機置き場に鳩が巣を作って住み着いているのを発見しました。

そこで鳩を駆除してもらうにあたり、その駆除費用は外壁の破損等修復と同じように管理組合負担でいいのかそれとも区分所有者負担（個人負担）しなければいけないのか、ご教示願います。

室外機置き場の場所は居住者の居室から腰高窓枠（出窓）をくくり抜けられますが、専用のドア等はありませんので、バルコニーやポーチのように人の出入りが容易に出来る場所ではありません。

室外機置き場は共有部分と位置づけられていますが、「共有部分であるが専用使用部分なので使用者の管理責任の論理」で区分所有者負担でいいのか、上記の通り専用使用部分であっても居住者が生活する上で日常的あるいは容易に出入りする場所でないので、「室外機置き場は共有部分」につき管理組合の負担でいいのか、どちらが負担しなければいけないのか教えて下さい。

初めてのケースでもあり、理事会で１回話し合いましたが、結論がでませんでした。（鳩が卵を産んでいるので時間がない問題なのですが、当事者意識が薄い理事会です。）

また、建物構造上、居住者全居室に出窓があるわけでなく、端側の号室しかありません。今回の駆除費用はどちらが負担するにせよその後、ネットを張る等して再発防止策を講じる必要が出た場合、その被害があった区分所有者だけでいいのか、外観の景観の問題もありますので、同じ構造の号室すべて対象としなければいけないのか、その辺の調整は総会の結論を待たなければいけない事案なのかとして、今回のことでいろいろと考えさせられましたが、初めての事象であり、アドバイスをよろしくお願いします。
各階の出なかったので、

回答No.3

inon

一般的には専用使用する場所のメンテは（掃除など）区分所有者の負担です。
確かに、景観などの面で、全ての階を同じ仕様にしたい気持ちはわかります。
問題は大規模修繕に向けて修繕積立金はどうなっているかです。ギリギリならば、個人負担、余裕があるなら修繕積立金からでもよいでしょう。（ふつうは余裕ないですね）

お礼

回答ありがとうございます。

個人負担という意見参考にさせてもらいます。

回答No.2

maikuro3

ta-mondoさん　こんばんは
頭の痛い問題でお困りですね。

私の住んでいるマンションでは、その例がなく
ホッとしています。

室外機置き場は、専用使用権のある共用部分です。
使用されているのはそのお宅で、ほかの区分所有者さんは
そのお宅の室外機置き場は使用できません。
と言う事は、管理責任は使用されている方にあるということです。

私なら好意で巣を取り除きますが、管理組合の責任において
実施するのではなく、あくまでも人としての「好意」です。

大規模修繕時にベランダの防水塗装や、ベランダ内壁の
塗装をしますが、これはベランダ防水塗膜が劣化で、
下階のベランダ屋根に漏水を防ぐためです。
躯体の劣化防止のためです。

他の居住者さん方のベランダやルーフテラスに鳥や蜂が巣を作った場合
専用使用権の持たれている方が撤去するのではないですか？
この場合も、管理組合理事会に撤去してほしいと言ってくるのでしょうか？
譲歩として、管理組合理事会で業者を見つけ、該当区分所有者（居住者）さんの
費用ご負担にいただくのがよいと思います。

＞ネットを張る等して再発防止策を講じる必要が出た場合、その被害があった
＞区分所有者だけでいいのか、外観の景観の問題もありますので、
＞同じ構造の号室すべて対象としなければいけないのか
鳩の習性がわからなくてすみませんが、その他の対策はネットで検索して
出てきませんか？

鳩よけ対策と検索してこんなのも出てきました。
http://matome.naver.jp/odai/2136263381867553501
ネット防護だけではなく、他にもいっぱいあるようですね。

お礼

同情ありがとうございます。

そうですか。個人負担と言うことですか。

参考意見ありがとうございました。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

＞建物構造上、居住者全居室に出窓があるわけでなく、端側の号室しかありません。

では、端ではない部屋の人の室外機は、どうやって設置とか、メンテナンスをするのでしょうかね。あるいは端の部屋以外は、エアコンを設置していないのでしょうかね。

つまり、端の部屋の人のみが、しかも、出窓を潜り抜けてしか行けない場所に、「専用使用権」が設定できるかが疑問で、そういう馬鹿げたことが、本当に「使用細則」に明記されているのか調べましょう。

まずは、管理規約(付属の使用細則も)を熟読しましょう。事実上、有り得ないことだが、通り一遍の、国交省標準を模倣しただけの規則だと、通常は、行けもしない場所なのに、「専用使用権」などというお馬鹿な文言が入っている可能性がある。

貴方のマンションの「使用細則」で、お馬鹿にも、共用部分専有使用権(管理責任)が強調されているようなら、個人負担が妥当。

管理規約変更は、全区分所有者の3/4以上の賛成を要するので、管理規約変更は容易ではなく、規約に従うほかないのだと思う。(細則改正なら出席者の過半数で決する普通決議で良い)

普通に考えれば、当然、管理費会計での支出で良いと思うが、世の中には、普通ではない「管理規約」というものが存在するのです。普通でなくても、法は法で、マンション管理規約とは、マンション居住者の守るべき法なのです。法に従わない人は、裁判所提訴の対象になります。

一般論ではなく、当該マンションの管理規約にどう書かれているかがポイント。しかし、管理規約について、具体的に、それを貴方は示していない。

補足

管理組合規約等では室外機置き場は共有部分における専用使用部分と位置づけられています。室外機置き場はこれ以外の用途使用も禁じられています。区分所有者が共有部分に故意または過失により損害を与えた場合、弁償責任を負うことも承知しています。
しかしながら専用使用部分といってもテラスバルコニー専用庭等と違い質問でも書いたように自由に人の出入りができたり、日常的にその目的のために立ち入る場所でもありません。したがってこのような場所の場合、何をもって管理するのかその意味も分かりません。民法で言う善管注意義務を怠った場合、過失責任が問われますが、この場合、餌付け等鳩を誘致するような行為をしていれば論外ですが、居住者も騒音や糞害で迷惑しているのにさらに駆除まで求めるのは酷ではないかと思い、修繕費で賄うと意見しましたが、質問のとおり意見が分かれてしまいました。
規則等では本件類似事例も含めて線引きがありませんでした。また、理事会にオブザーバーとして参加している管理会社の社員の話ではと他の棟（管理している他の物件）でも同様な事例がないとのことでした。

天災等であれば誰に問うことが出来ませんので、被害を被った当事者が対処するしかありませんが、鳩害も天災になるでしょうか…。