固定資産の所有権移転の基準日はいつ？

質問

12月27日売買契約、
1月10日登記日（法務局受付日）
の物件があります。
固定資産税の課税基準日は1月1日ですが、
この場合、前所有者・現所有者のどちらが
課税上の「所有者」になりますか？
なお、両者とも相手が支払うべきだと主張しています。

回答No.2

noname#24736 · ベストアンサー

固定資産税は、登記簿や課税台帳などに登記または登録されている人が納税義務者になります。
したがって、売買などで実際の所有者がすでに変更されていても、登記簿などの名義変更手続が1月1日現在完了していなければ、そのまま旧所有者が納税義務者になります。

通常は、このために売買契約書で、所有期間によって按分するような条項を入れます。

約定がなくても、慣習に従えば引渡日を基準として按分するのが妥当ではないでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
この場合どうやら、旧所有者＝納税義務者ということでいいようですね。

後は当事者間の話し合い。ということになるのでしょうが
この例でいくと、新所有者が負担するのが通例となるのでしょうか？

回答No.7

53r

おっしゃるとおり、固定資産税は１月１日現在の所有者に対して課税されます。４月１日には評価額が決定され、６月ごろ納税通知書が送られてくることになります。これは、随時所有者を把握し新所有者に課税することが事務処理上不可能だからです。言い換えれば、市町村は、１月１日時点での所有者は認定しておりますが、年度途中の所有者の変更は関知するところではないのです。

　そこで、不動産の売買では、当事者間で固定資産税の精算を行います。さて、ここで、例えば、平成１６年度固定資産税は、関西では４月１日から３月末までの分、関東では１月１日から１２月末までの分とされていますが、根拠はというと慣習によるということになるのでしょう。

　関西の例によりますと、１月１０日売買の場合、平成１５年度分税額の内平成１６年１月１１日から平成１６年３月末日までの日数分が買主の負担となり売買時に買主が売主に支払います。１６年度分は買主負担ですが、平成１６年１月１日現在の所有者である売主に納税通知書が送付されますので、それを買主にそのまま渡し買主が支払います。

　通常は、契約書に精算条項があるはずですので確認してください。

　さて、精算基準日は所有権移転の日ということになります。通常売買契約時点では手付けしか支払いませんので、契約によって所有権が移転するとする民法の規定を排除するため、所有権移転日を契約条項で残代金支払いの日と定めます。そして、残代金支払日に所有権移転登記をしますので通常は登記日が所有権移転日になります。しかし、専門家の関与しない売買では、後日に登記をすることもありますので、登記の受付日ではなく登記の原因日（原因年月日売買）が所有権の移転の日ですのでそちらを確認してください。

お礼

お礼が遅くなってしまいごめんなさい。
いろいろもめていましたが、納税義務者である前所有者が納税することになりました。
契約に取り決めがなく、契約の日に登記に行っていないなど、
司法書士さんもちょっと不手際かなという気もしましたが、とりあえず決着です。

回答No.6

yes-coke

課税する側では地方税法に基づく課税しかできません。

つまり、前所有者が納税義務者です。その固定資産税を新所有者が負担するかどうかは、契約上の問題です。

前所有者が「売ったものだから関係ない」と言って納税しなかった場合、前所有者が所有する他の財産が差し押さえされます。

お礼

お礼が遅くなってしまいごめんなさい。
いろいろもめていましたが、納税義務者である前所有者が納税することになりました。
契約に取り決めがなく、契約の日に登記に行っていないなど、
司法書士さんもちょっと不手際かなという気もしましたが、とりあえず決着です。

回答No.5

noname#11476

>不動産売買の「慣習」として、どちらが負担するのが普通でしょうか？

通常は他の方が書いているように、引渡し日前、引渡し日以降で日割り計算して清算します。

>また、民事上の所有権については、所有権の移転日は「契約日」の「登記日」のどちらをとるべきでしょう？
ケースバイケースです。

>その不動産が原因で、「契約日」と「登記日」の間に、第三者に損害を与えた場合、責任はどちらにあるか？
損害を与えた時点で実態として管理していた人です。
引渡し前ですと新所有者はまだ管理していませんから、旧所有者になるでしょう。
ただ、現実のケースでは必ずしも上記というわけでなく、個別事情が加わると思いますが。

平たく言えばその損害を防止する義務があった人が責任を負います。
だから前／新所有者以外という可能性もありえます。

お礼

お礼が遅くなってしまいごめんなさい。
いろいろもめていましたが、納税義務者である前所有者が納税することになりました。
契約に取り決めがなく、契約の日に登記に行っていないなど、
司法書士さんもちょっと不手際かなという気もしましたが、とりあえず決着です。

回答No.4

noname#24736

#2の追加です。

所有権が移転した後の固定資産税については、新所有者が負担するのが通例です。
ただし、納税義務は前所有者に有ります。

お礼

お礼が遅くなってしまいごめんなさい。
いろいろもめていましたが、納税義務者である前所有者が納税することになりました。
契約に取り決めがなく、契約の日に登記に行っていないなど、
司法書士さんもちょっと不手際かなという気もしましたが、とりあえず決着です。

回答No.3

noname#11476

自治体に対する納税義務を負っているのはこの場合前所有者です。それは契約で次の所有者が負担するとなっていても支払義務は前所有者です。
次の所有者が支払ってくれなければ、義務のある前所有者は税金を支払い、その費用を次の所有者に請求します。

だから税法上の話と最終的な負担者の話は分けて考えねばなりません。

お礼

皆さんありがとうございます。

納税義務者の解釈については、はっきりできました。
しかしながら不動産売買の「慣習」として、どちらが負担するのが普通でしょうか？

また、民事上の所有権については、所有権の移転日は「契約日」の「登記日」のどちらをとるべきでしょう？

　たとえば、その不動産が原因で、「契約日」と「登記日」の間に、
　第三者に損害を与えた場合、責任はどちらにあるか？など

いろいろ聞いてすみませんが、よろしくお願いします。

回答No.1

zephyr-breeze

通常は費用負担については売買契約書に明記されていると思いますが・・・

一般に用いられる不動産売買契約書の雛形の場合は暦年で日割り計算（1月1日～契約日前日までは売主負担、契約日以降は買主負担）とし、公共料金などとともに引渡し時に精算を行う事になっています。
（関西では1月1日ではなく4月1日を基準日とするようです）

あらかじめ契約で決めていなかったとすれば両者の不手際ですが、受益者負担の観点から契約日の前後で按分するのが妥当でしょう（年をまたいで登記していますから新年度の固定資産税請求も売主に来ますが、これも売買が完了している以上買主が支払うのが筋と思います）

以上、ご参考になれば幸いです。

補足

回答ありがとうございます。
地方税法343条では、固定資産税の納税義務者は
「賦課期日(1月1日)現在、土地登記簿に所有者として登記されている者」とされています。

この意味からいけば、固定資産税の納税義務者は前所有者ということになりますが、
（＊役場からの固定資産税の請求も前所有者に通知されています。）
前所有者にしてみれば、契約が成立していますから事実上（民事上では？）所有の事実はないわけです。

どちらの言うことも理解できるのですが、やはり課税ということになれば、
地方税法が適用されるべきと思うのですが・・・。