- ベストアンサー
擁壁がある土地を購入した方の体験談とメンテナンスについて
- 擁壁がある土地を購入した方の体験談やメンテナンス費用についてまとめました。
- 建築家や擁壁施工経験者からの意見や注意点も紹介します。
- 擁壁のある土地を購入して良かったという声もあります。
- みんなの回答 （7）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。 私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。（ちなみに7年探したのも同じです。） で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5ｍある土地でした。 やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。 私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。 他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。 そして、今の感想ですが、とても満足しています。 メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。 庭が結果的に広くなったのも快適ですし、（今は畑になっている）隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。 価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか？ 住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか？ でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。 当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。
その他の回答 (6)
- oookkk111222
- ベストアンサー率50% (9/18)
うちにも微妙に２ｍあるかどうかの擁壁がたくさんあります。４０年以上経っていると思います。 でも、普通に販売業者は販売しました。 うちの周り３方が擁壁です。高さがどうこうよりも全てに家が建っていて、崩れたらその家とうちの家は崩れてしまいます。 しかしながら、どこを見渡しても、宅地造成された時期が古いものは全て、あの擁壁です。下手をすると大谷石などを積んでいるものもあるくらいで、それに比べればだいぶいいと思っています。 軽石みたいなあれです。予想通り数十年で手でボロボロと取れるくらいに劣化するやつです。 そうじゃないなら、いいんじゃないのでしょうか、積み上げの擁壁と言っても、内部は奥まで伸びていて結構な重さがありますし。 http://mountain.hatiju-hatiya.com/mm5/mm.html 世の中↑こんな擁壁を抱えているところもたくさんあるようです。これを見ると落ち着きます。
お礼
ありがとうございます。 そうですね、大谷石の擁壁などに比べれば コンクリートブロックなのでまだ耐久性はありそうです。 専門的な業者にもう少し見てもらってから決めたいと思います。 世の中には擁壁のある土地に暮らしている方も多く、 みなさん、それぞれ擁壁があることのメリットも活かしていらっしゃるので 購入した際には参考にしたいと思います。
- soilquality
- ベストアンサー率46% (30/65)
通りすがりです。 参考までに。 ブロック(石)積は、厳密に言いますと、『擁壁』ではありません。 法覆工です。土羽がボロボロ崩れるのを防ぐ目的で、土を強制的に抑え込む擁壁とは異なります。 また、仮にそのブロック積が『もたれ式』『重力式』など本来擁壁と呼ばれる構造能力を有したとしても、地震に対し大丈夫かどうか、だれも判断できません。 このため、一般的には基礎から45度分布(主動崩壊角)を避けて家屋を建てます。このようにすれば、仮に擁壁が崩壊しても家自体に影響が及ばないからです。 ちなみに私の土地は前面道路から高さ約2m程の高低差有していましたが、前面に駐車場を作り、道路からの距離を取り、家の基礎を『深基礎』にしました。ちなみに、一部を深基礎にしても工事費(30万増)にあまり影響しませんでした。 ＞将来的なメンテナンス費用を考えると・・・ 将来、擁壁を再構築することは、おすすめできません。擁壁構築により床堀等で地盤が緩むからです。正直言いますと、緩むこと自体はさほど問題ない。それよりも、家屋基礎直下とその周辺で地盤強度が異なることの方が問題だからです。ですので、擁壁を再構築するなら、家を建てる前に行いましょう。 ＞地盤が強ければ、擁壁は古いが・・・・ ブロック積の場合、地盤が強くても、地震の慣性力や背面作用土圧により容易に座屈します。地盤強度はあまり関係ありません。 ＞昭和40年頃の施工・・・いわゆる不適格擁壁です。 古いからと言って不適格とは限りません。適切な勾配を有していれば、問題ないことが多いです。所詮、擁壁と異なり、ブロック毎が結束されていない積工ですので。 ＞実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか？ 特にありません。
お礼
擁壁のある土地にお住まいの方からのご意見、参考になります。 たしかに、Ｌ字の擁壁などと違い、間知ブロックの擁壁は 擁壁自体に土を支えるほどの強度がないということは いろいろ調べていて知っていました。 恐らく、あのエリア一帯が切土による造成地（もちろん部分的には盛土もあると思いますが） なので、支えるというよりは抑えるという感じの役割なのかもしれません。 素人が見ている分には、小さな亀裂や隙間しか見当たらなかったのですが、 元の地盤などについては全く想像が及びませんので、 一度、地盤調査をしてもらうよう依頼をしてみたいと思います。 地盤調査の結果によっては、擁壁のことをあまり気にしなくても良いかもしれないですし、 場所は大変気に入っていますので、将来的な安全性を考えた際に、 そこまでの心配には及ばないと判断すれば、購入を決めたいと思います。 こちらの方は震度６強の地震を体験しましたが、地滑りや倒壊よりも 津波や津波による河川の氾濫の被害の方が甚大でした。 そう考えると、海抜が低いエリアは論外となり、やはり少し高い場所を・・・・ となると、高低差のある土地が多くなってしまいなかなか平地というのは難しそうです。 建築家の方により良い案を出していただき、有効的な使い方ができると想定できれば 購入にも踏み切れそうです。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
数年前に仙台市内の中古戸建てを買おうとして太白区の丘陵地や西道路先の折立地区を見て周りました。危なそうな土地に家が建っていたのです。結果は買わなかったのでした。その費用で片平と米ヶ袋に中古マンションを買いました。共に収益物件になっていますが、地震の時は心配しましたが、損傷を受けませんでした。 仙台の戸建て住宅事情は厳しいと思います。コンパクトシティを目指す政令都市ですのでマンション優先です。その時に戸建てを買わなかった理由に極寒時に石油ストーブを使っていたのか結露の後が見られました。土地の問題もありますが、戸建てには厳しい地域と思いました。
お礼
ありがとうございます。 私が住んでいるのは宮城県ではありませんので、 仙台の土地の特徴が当てはまるかはわかりませんが、 坂の多い町という共通点はありますので、 ご意見参考にさせていただきます。 こちらは仙台に比べると人口も数分の一という 小さな田舎ですので、マンションは賃貸用のアパートレベルのものしかありません。 自分の家を持つ＝戸建てを建てる という選択しかできない田舎です。 それゆえ、１区画の土地は平均して70～80坪のお宅が多いです。 小さな田舎ながら、宅地開発された場所は限られており、 なかなか新しい売り地が出ないので困っています。
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
考え方次第でしょう。 仙台市の不動産業者ですが、その擁壁が将来20年も30年もそのまま大丈夫かなんてわかりようがありません。しかし2m以下であれば宅造規制もかからず余計な費用はかかりませんから、離れさえ取って、建築すれば万一擁壁が倒壊しても、建物に影響なく、道路に面しているなら、重機使用に障害はないでしょうから、建築後の施行でも割高になるわけではありません。 資金的に今厳しいなら、将来の施行もありです。 一辺が20m程度として、2m以下なら、そう高額な費用がかかるわけではありませんから(100万でお釣りが来ます) 、土地代金をもっと交渉しても良いでしょうし、そのぐらいならローンの負担を上げるなど、纏まった金額の支出を考えると、建築以前に施行した方が無難でしょう。 先の地震で崩壊した土留めや宅地など、見て回りましたが、原因は見えない地中にあり、土留めの善し悪しではなく、ベースを置いた側の地盤が下がるかどうか？浅い小さな断層が動くかどうか？が直接の原因として大きく、たまたまか先の地震ではそれが無かっただけです。 また間知積みはその耐力で土圧を支えきれるほどの性能はなく、土が溢れない程度に押さえている感じですから、裏側に水が貯まらないかどうか？が強度に影響してきます。 仙台だとそのまま建てる方は稀だと思いますね。やり直す方がほとんどでしょう。 2mの土留めがあるなら宅地内に必ず切り土と盛り土が混在しますから、あまり先の地震で被害が無かった事を過信されないほうが良いでしょう。
お礼
不動産業をしている方からのご意見、大変参考になりました。 ありがとうございます。 仙台市の地震の際の地滑りなどを見ていますので、 ひな壇状の宅地を買うことに抵抗がありました。 ですが、このあたり一帯、坂がほとんどの地域ですので 平地を探すのは難しく、ここ７年年ほど探してきましたが 大抵何らかの高低差がある土地ばかりです。 今回の土地は、その中でも比較的高低差が少ない部類に入り、 なおかつ広さがあるので、擁壁側から離れて建設することができるため 惹かれております。 ただ、擁壁がすでに建築から４０年以上経過していることと、 今後も起こるかもしれない大地震のことを考えると、 やはり時間がかかっても、平地を探すべきかと迷っています。 水捌け、日当たり、周辺の住環境は申し分なく、 擁壁だけがネックになっているため決めきれません。 建築家からは柱状改良はやった方がいいと言われており、約１００万ほどかかると言われました。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
擁壁の上の中古住宅の購入検討をして止めたものです。確かに安かったのですが。その安さは擁壁を再建設するときの費用よりも少ないのです。年数が経過すればするほど再建設時期が迫ってくるので、売る時には300万円よりももっと安くせねばならなくなるのです。そこに住みたいなら買えば良いし、資産価値を考えるなら止めた方が良いと思います。敢えて、ハバ抜きのバハを引く必要はありません。
お礼
ありがとうございます。 将来は、夫婦どちらかの実家へ移ろうと思っていますので、 子供が育つまでの住まいとなりそうです。 ですので、あと２０年後には売地にするか、借家とするかになると思います。 たしかに、売りに出した時に買い手がつくか？を考えると二束三文になるかもしれません。 そう考えるとやはり平地を探しなおした方が無難なのかもしれませんね。
- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
擁壁に信頼性が無い場合や不安要素がある場合の家の建て方としては二つあります。安息角を考慮して家自体を擁壁から離して建築するか、杭を打つか。どちらかを行えば安心して家を建てることができます。 擁壁のみの心配なら、やり直すしかありません、予算があればいいのですが。 とりあえず、膨らみなどがなければ現在は安心して置いて良いのではないですか。 設計者のお墨付きもありますしね。（記録は取っておいた方が良いですよ、メモでも良いので）
お礼
ありがとうございます。 膨らみはほとんどないように見えるのですが、 先日、擁壁の施工経験者の方に見てもらったところ、 若干は膨らんでるような気がするな、とのことでした。 経過年数における劣化なので、仕方がないと言えば仕方がないと言われました。 ここに建築する場合、ある程度距離を取って、なおかつ柱状改良をする予定です。 それでもやはり、擁壁をいつかはやり直さなくてはならないと考えると 高い買い物になってしまうのかな？という不安があり、決めきれません。
お礼
似た状況の方からのご意見、大変嬉しいです。 我が家も住めば都かな？と思っているところもありますが、気になっているのは建築会社からかなりの距離を取らなければ建築確認が下りないと言われたことです。 柱状改良をしても、安全のために3メートルほどなのですが離すことをすすめられており、 予定していた間取りが入りません。間取りの大幅な変更を余儀なくされているため迷っています。 プランナーの方には、あの土地に合うようなよい間取りを提案してもらっていますが、なかなか希望にそわず、難しいなと思っているところです。 回答者様の擁壁には劣化は見られませんでしたか？ こちらの希望している土地の擁壁は大きな亀裂は ないものの、この間の地震のダメージか、ブロックの欠けが多く見られます。 表面的なダメージだけならいいのですが、 内部まで劣化しているのではないかと思うとちょっと怖くて… もう少し専門家の方と相談して考えます。でも、かなり前向きになれました。ありがとうございました。