土地売買でのスケジュールの遅れについて

質問

今年の夏に、ある地主から底地を購入しました。

元もとその地主から土地を借りて借地権を取得し、家を建てて住んでいたのですが、地主側の要望で家の所有者である私が底地を買い取ることとしました。

売買契約については、地主側が管理会社に委託し、その管理会社の人を経由して契約を行いました。私は信用金庫から融資を受けることにしました。

予定では今年の１２月までに契約や分筆登記、引き渡しや残金の支払いなどをすべて終わらせる予定でしたが、現在、分筆登記の完了を待っている状態で、どうやら年内にはすべてが完了しなさそうです。

先日、私は管理会社の人に状況はどうなってるんだと電話をしたのですが、「そうですね～、まだ分筆登記が12月の最終週くらいにならないと終わらない予定なので、それからだと来年にずれ込んでしまいますかね～」とのほほんと言われました。

私は底地の購入者ですが、融資を受けることになっている信用金庫の担当者や、信用金庫に口添えしてもらった親戚などから「その後どうなってるのか？」といろいろと聞かれています。

また、現在、12月分まで地主から土地を借りることになってるので、地代も１２月分までしか払っていません。来年になったら、実質はタダで住み続けることになります。

こういったこともあり、私からその管理会社に連絡をし、来年にかかってしまった地代をどうするのか？それまで地代を払わずに住んでいていいのか？　親戚や信用金庫の担当者に「来年にずれ込みそうです」と連絡をする等のことを年内にやっておかないと気持ちが悪いのです。

ところが、地主側や管理会社の担当者は、遅れるのが当然のような感じで、まったくこちらに連絡をしてくれません。（前回は12月初旬に私から電話して聞いたのが最後です）

はじめてのことなのでわからないのですが、こういう遅れは普通にあることなのでしょうか？
私は底地購入者なのですが、来年の地代についても私の方から管理会社に質問をしないとダメなのでしょうか？（売る側がもっと気を遣ってくれるのでは？と思っていたので。。）

よろしくお願いします

回答No.4

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

遅れても地主側に別段の不利益がないのでそうしてるのかもしれませんね。

買主は借地権者で，もう確定です。
遅れたからといって解除されるなんてことは，まずありません。
遅れたことの損害は地代と相殺して無料で使わせれば，
所有権が移転したのと似たような状態になります。
文句は言われないんじゃないかな，なんて考えてるんじゃないでしょうか。

ひょっとすると分筆登記に問題があったのかもしれません。
旧不動産登記法では，分筆の時の残地の地積計算は
全体を測ることなく残地計算でよかったのですが，
現行不動産登記法では，単純にそれをすることは認めていません。
分筆前の土地全体について隣地の境界確認を求めて，
確定測量をすることになることもあります。
この辺りを知らない業者さんだと，甘い認識で予定を立てちゃうため，
スケジュールが狂ってしまうこともあるかもしれません。

期限が12月末だということで，登記申請は12月27日までなので，
それまでに実行日を定めて行うのが，地主側の常識的な対応ではあります。
でも契約解除という選択肢もないと思いますし，
こちらに不利益がない（年明けの地代は0。他の損害も地主持ち）のであれば，
そこは妥協するしかないように思われます。

管理会社＝仲介であれば，その手数料を値引かせることもできるかもしれません。
県の指導課等への申し出を示唆すれば，
相手のほうから申し出てくるかもしれませんけど。

お礼

ありがとうございます。
こちらから電話したら、来年になっちゃいます、すみません、とのほほんと言われました。

回答No.3

oyazi2008

その管理会社というのは、宅建免許を所有しており、今回の売買の仲介などに介入しているのでしょうか？
免許が無く、仲介していないならば何かを求めるのは無理でしょう。責任を負う立場ではありませんし、素人同然ですから。
この場合、あくまで売主と買主の契約ごととなってしまい、素人同士ですからなんとも・・・・

免許があり仲介しているなら、業務の怠慢です。
売買契約には、引渡しと残金支払い時期、それと解除に関する事項など一通り記載されているはずで、売主は、期日までに測量分筆を完成し引き渡ししなければ、買主から違約に契約解除を請求されるのが、契約というものです。
確かに測量や分筆というのは（確定協議と測量が）、予定の期日どおりに進行しない場合もありますが、それならそれで、決済期日を変更するなり覚書等交わして契約内容が正常に保たれるように、しなければなりませんし、金融機関などにも現在測量がどの程度進んでおり、どれぐらい期間を要すのか？など買主が報告するための書類の提出や作成ぐらいは、配慮しなければなりませんし、地代の取り扱いもそうです。

いづれにせよ、分筆登記自体は確定測量図が完成していれば、手間はかかりませんから、確定測量図の作成がまだ完成していないという事でしょう。
現在、どう進んでおり、何か障害があるのか？どれぐらいの時期に完成し分筆できるのか？は担当の土地家屋調査士が遂行し理解していますから、その土地家屋調査士の連絡先を聞いて、直接確かめるのが一番確実でしょう。その内容を信金に連絡するしかないかと思います。

分筆の手順ですが、境界確定（立会い）→測量→図面作成→隣接者の押印→境界測量図完成→分筆登記申請　という手順です。通常は管地（道路など）が絡んでの立会い申請等に時間がかかっても、何か障害が無ければ2ヶ月もあれば十分可能です。4ヶ月程度かかって完了していないということは、何か障害があったのか？土地家屋調査士への依頼自体が遅かったのか？どちらかだと思います。

最終的に信金へは、分筆後の公図、測量図、登記事項証明書のそれぞれ原本を提出しなければなりません。また提出から実行までもある程度の時間を要すると（保証会社によります、全国保証なら1週間程度）思います。

回答No.2

kanstar

ANo.1です。

> 信用金庫から融資を受ける
のは、あくまでも、信用金庫とご質問者様との間の問題ですから、別に信用金庫に「地主さんと一緒」行く必要は不動産売買契約上は関係ありませんが・・

なので、ご質問者様だけが信用金庫に行けばいいだけだと思いますが・・

これが代金の支払い方法を契約書にそのように規定していれば別ですが・・

> 売買契約書には、残金を12月末日までに支払うと明記されています。
なら、残金はご質問者様が売主に12月31日午後11時59分まで支払えば問題ありませんが・・

回答No.1

kanstar

「不動産売買契約」は契約書を交わすのが普通です。

なので、契約書に全て代金の支払い期日や所有権移転登記の終了期限も明記しているはずです。

> 私は管理会社の人に状況はどうなってるんだと電話をしたのですが、「そうです
> ね～、まだ分筆登記が12月の最終週くらいにならないと終わらない予定なので、
> それからだと来年にずれ込んでしまいますかね～」とのほほんと言われました。
って普通はあり得ません。

契約書に全て代金の支払い期日や所有権移転登記の終了期限も明記していれば、
> ところが、地主側や管理会社の担当者は、遅れるのが当然のような感じで、
> まったくこちらに連絡をしてくれません。
は契約違反です。つまりご質問者様から相手側に対して損害賠償請求ができます。

まあ、個人的にはそう言ってノラリクラリさせて不動産売買自体の話を無かったことにしようとしていると思いますが・・

詳しいことはお住まいになっている市町村役場で行われている無料法律相談をご利用された方がいいと思います。

お礼

ありがとうございます。
売買契約書には、残金を12月末日までに支払うと明記されています。

しかし、信用金庫から融資を受けるため、地主さんと一緒に信用金庫に行きそこで支払いを済ませる
必要があるのですが、信用金庫の担当者からも「用意があるので早めに日時を決めて欲しい」と言われています。
しかしもう年末なので現実問題、今年中に残金を支払うのは不可能な状態なのですが。。

地主はもともと地元の大地主で、ほかの近隣などにもその地主から土地を借りてる人が大勢いますし、
わたしの祖父の頃の代からの付き合いでもあるので、故意に契約破棄を狙うとかは考えられないと思っています。