- ベストアンサー
マンション利用規約に問題あり？管理組合との対立について
- ４０年前のリノベーションマンションの利用規約に問題がある？管理組合との対立が続く
- マンションの利用規約には、古い印象のある管理費欄の空白や、発足日時の未記載がある
- 管理組合役員に立候補した主婦がデータ化を進めようとするが、理事長の許可が得られずネット化も拒否されている
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
原則として、その管理規約・使用細則が、管理規約に規定されている正しい手続をもって改定されたのであれば、それに従うしかありません。 管理規約・使用細則の変更は、総会によって決定しなければなりませんから、必ず総会議事録があります。 それを見れば、正しい手続で改定されたのかどうかが確認できます。 「理事会だけで決めた」などというのももちろんダメです。 で、仮に正しいとした場合ですが、「この規約に同意できない」というのであれば、管理規約・使用細則の改定を、まず理事会に求めます。 理事会で「確かに改定が必要」と決定されれば、総会に諮ります。 改定のための可決要件は単純過半数ではありません。 そちらのマンションの区分所有者総数および議決権総数の３/４以上の賛成を要します。 管理規約の改定に関する可決要件は、区分所有法によってこのように定められています。 管理規約は、マンションの憲法という性格のものですから、それを改定するということは、それだけ厳しい可決要件ということですね。 あなたが理事になった場合、まず理事会でOKが決定されるかどうかが最初のハードルになります。 逆にいえば、「その追加規約もこのような手続で成立しているはず」ということですが。 自主管理ということですから、これまでの役員の方々が、どこまで区分所有法や管理規約に則って、管理組合を運営してきたのか、ということになります。 「見た事の無い利用規約」については、あなたが受け取っているのは、「平成13年１月より施行の本規約」だけなのでしょう。 で、「平成21年１月より施行の追記規約」は受け取っていない。 中古マンションの売買では、不動産業者は最新の管理規約を入手しておかなければなりません。 業者の入手ルートは二つです。 売却を希望する区分所有者からと、そのマンションの管理組合からです。 どちらから入手したのかは分かりませんが、「平成21年１月より施行の追記規約」が抜け落ちていたのでしょう。 この「平成21年１月より施行の追記規約」は、総会決定後、各区分所有者に周知徹底されていたのでしょうか。 どうも、理事会が適当なようですが・・・。 (1) 管理費変動の為の条件調査&報告などはしてません。なので、スタート時の金額のまま継続されてます。 築40年ということですから、これまで３回ほど大規模修繕工事を実施しているはずです。 １回目の大規模修繕は、当初の修繕積立金で賄えるように設定されていますので良いとしても、２回目以降は、１回目より修繕総額が膨らみます。 修繕箇所が増えるためと設備の交換などが入ってくるからです。 従って、長期修繕計画を策定して、それを基に管理費・修繕積立金の額を見直すのですが。 そちらのマンションに長期修繕計画はありますか？ 分譲マンションであれば、必ず策定しなくてはならないのですが。 (2) マンション購入時に室外機も給湯器も設置されており、入居後に外して欲しいと打診されました。改築時には言われて無い様です ベランダ、通路などはマンション共用部分になっており、共用部分は区分所有者全員のものですから、個人的には何もしてはならないことになっているはずです。 つまり、室外機も給湯器も設置できません。 それが購入時に設置されており、改築時も撤去指示がないということは、理事会の怠慢ですね。 ただし、「ベランダ、通路などがマンション共用部分」だとすると、これは撤去するしかないと思います。 撤去費用は管理組合負担でしょう。 これまでが理事会の怠慢だったわけですから。 (3) マンション前で自転車の空気入れはNGとの事 「ロビーやマンションの目の前の道路で自転車等のメンテをしない」 ロビーで自転車等のメンテはダメでしょう。 ロビーはそのような場所ではないのですから。 目の前の道路での自転車等のメンテは、通行人や自転車、車などの邪魔になる、というのであれば分かります。 マンション前で自転車の空気入れも、通行人や自転車、車などの邪魔になるということで、駐輪場があるのであればそちらでやって欲しいということでは。 (4) ぺっと 「平成21年１月より施行の追記規約」までは「ペット可」だったのでしょう。 不動産業者は「平成21年１月より施行の追記規約」を知らないわけですからしようがないとして、前所有者が改定を知らないのは変ですね。 ということは、「平成21年１月より施行の追記規約」は、正しい手続を踏んでいない可能性が大です。 また、追記規約では「ペットは小型犬や猫なら1匹まで。鳥は３羽まで」となっているにもかかわらず、理事長の「前から住んでる人には言えない。新規の人にはペット不可と伝えてる」との事。つまり、前から住んでる人は無条件。私の代は1匹まで。新規はペット不可。」というのは明らかにおかしいです。 まあ、築40年の自主管理マンションですから、相当いい加減な管理がされているようです。 ＞「話合いをしたいと思ったのですが、理事長の許可が取れません。」 「これまで、何とかやってきたので、ひっかきまわさないで欲しい」ということでしょうね。 最終的には、「このままあきらめるか戦うか」の選択になるのでしょうが、区分所有法、管理規約を理解して、どこがどのように問題なのかを明らかにすることから始めるしかないと思います。 たぶん、他の区分所有者の方々は、理事会が正しく管理運営を行っているかどうかさえ分かっていないと思いますから。 ご質問に具体的な内容が多数あったため、長文になってしまいました。 申し訳ありません。
その他の回答 (2)
- ゆのじ（@u-jk49）
- ベストアンサー率30% (1233/4073)
結論を言えば、マンション購入の失敗。購入時、自主管理を疑うべきで、少なくても、直近の総会議事録を吟味するべきでしたね。今からでも、修繕積立金が充分かどうか調べるべし。 管理費がバラツキがあるようでは、組合員相互に公平で適正な管理組合とは言えない。不公平、不適正な管理費等徴収として、裁判所に提訴されかねない案件。 これらを是正するには相当な努力を要するが、それに対して、多くの人から感謝されることは少ない。多くの人たちは保守的で現状維持を望むもの。たぶん、今後、貴方がどれだけ頑張っても、改善の見込みは無いので、早めに、機を見て売り払うのが得策。 貴方が「利用規約」と言っているものは、本来、国交省モデルでも「管理規約」(及び使用細則)と言う。法的な知識の蓄積も必要。全居住者を敵に回す覚悟も必要。 いずれにせよ、「利用規約」とは「(建物などの)使用細則」ということかも知れず、それならば、新たに「管理規約」を定めて、そこに、各組合員(区分所有者)専有部の面積に応じて(専有面積比率によって)、共用部の修繕費(積立金)や管理費を明示するべき。 そもそも自主管理が無理になっているということなので、委託管理会社を探すのも一法。しかし、それだと管理費が高騰する。管理費の値上げが必要になる。おそらく、大規模修繕の為の積立金も不足していて、次の大規模修繕時には、何百万円単位の「一時金徴収」が発生すると思われる。 早く売り抜けることが必要。 余程、理論武装している人でも、この種の案件を正すのは至難の業。 もし、可能だとしたら、まずは、理事長に立候補すべき。 理事長になって、「管理規約」素案を作成すべし。それを理事会にて吟味し、そして、総会上程して、全区分所有者の3/4以上の賛成をもって、「管理規約」は制定される。 貴方が理事長にならなければ、何も始まらない。理事長になる気もなく、横から、正論らしきことを言っているだけの人が一番困る。自分では、やる気が無いのに、理事長だけに、これをやれと言ってもできるものではない。
お礼
なるほどです。ちょっと関心してしまいました。正論だとしても、現状を壊すのはやはり難しいですね。知らなければ平和って所かな？何をするにも慎重かつ知識が必要ですね。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
マンション管理組合のコンサルしてて、第三者として眺められます さて、ご質問文内容良く解ります、村社会だと常々思っています 村の常識は外社会の常識とは違う、決め事は慣習からのなし崩し規約 日頃文書規定等読んだ方はいないのでしょう、従って既得権優先となる 多数派になる（群れなすのは個人的には嫌悪するが）しかない 時間掛けて他の理解得られそうな住人と話して賛同者を増やす 第三者（コンサルとか管理会社が居れば）からの意見を出すタイミング しかし、長期に住む住人と事を構えるのは大変ですから、慎重に
お礼
早い返信ありがとうございます。仲間を増やして、タイミング見計らって…大事ですね。暴走しないように気を付けます(^^;
補足
利用規定…大半の人は読んで無い気がします。読んでも理解出来ないし、とにかく多すぎる。規約を作った側も、利用規約の配布を軽視してた気がしますね。 理事会メンバーも初期入居者には何も言えず、新規入居者相手にだけ強気。困ったものです。
お礼
長々とお付き合い有難うございます。愚痴りつつも、とりあえずは、規約を形にしました(まだ提出してないけど)。お陰様で、ちょっと自分のやりたい事が見えてきました。出来るかどうかは別としても、アンケートを取るなり、ちょっと住人に確認してみようと思います。
補足
総会議事録…そもそもファイリングがされておらず、色んな書類がそのまま段ボール箱に(汗)只今、掘り起し中。とは言え、過去の物をどうこうするのも大変なので参考程度にして新規スタートしようと模索。 同マンションに住む６世帯ほどの知り合いに確認した所、規約があった事さえ知らないとの事。まあ、読んでない可能性も捨てきれませんね。規約を知らずに住人が自分ルールを作ってる状況を整えたいと言う所。規約を新たに示したら、騒ぎになりそうな予感。 管理費に関しては、私が先月から徴収を開始。それで気づいた事。部屋によって金額が大きく違う。うちは2万だが、初期から居る人は1500円。つまり、他人に教えられない状況。言い分としては40年支えてきたって所でしょうか？大規模修繕工事は10年に1度の実施。そろそろ管理費の見直しって話はありますが、やはり新規入居者相手の計算。 共有部に物を置かないルールは頭にあるけれど、これは会議の余地あると思ってる。住人の大半、エアコン持ってますしね。エアコン設置の際は何も言われず、入居者が変わってから怒られるのがパターン化。新規入居者は文句言えないですもんね。なので不満が表面化されない実態。 自転車等のメンテについては、ちょっと謎(汗)。そもそもルールが必要なのかと悩んでしまった。ロビーはともかく、道路広いし、袋小路で車通り無いから、わりと自由？ マンションの外の事まで規定に盛り込んで良いのかなぁと困惑気味です。それを怒るのなら、道路でボール遊びを規制したい(願望) 役員の方々は、理事長に何か言うのは怖いと言う事で、中々難しい問題ですね。会議だと召集大変だけど、アンケート調査くらいなら出来るかなと模索中。