共同名義の道路を担保に・・・

質問

我が家は丁字路3軒並びの一番奥に立っています。
前の道はもともと奥に入る2軒の共同名義の道路でした。

10年ほど前に隣家が新築をすることになりました。
その際に前の道が共同名義ではローンが組めないので名義をローン返済時まで
1軒名義にしてほしいとの申し出がありました。
ローン返済後に再度2軒の共同名義に変更するとのことでした。
（説明は積水ハウスの人から受けたそうです。）
1軒名義の間、我が家は改装はできても新築はできないとの説明も受けました。
その時、我が家には両親しか住んでおらず長年仲良くしてきた隣人の頼みだからと
信用をして書類に捺印をしたそうです。

しかし、「今度メイン道路の舗装する時に一緒に前の道も舗装をしましょうか」と市から
話を受けたので隣人に話をしました。
家は一番奥なので舗装してもらえると車の出し入れもしやすくなるので隣人に相談すると、
「家は舗装なんてしなくていい！！」と言い張ったので我が家は舗装を諦めました。
でも市から舗装をするなら書類をそろえてくださいと言われていたのでとりあえず法務局へ
行き前の道路がどうなっているのか聞いたところ隣家の担保になっていると初めて聞いた
そうです。

そこで質問です。
説明の際に担保になるとの説明がなかったのですがローン返済のためにとの説明で
担保になると察しなくてはいけなかったのでしょうか？
また、ローン返済後に担保解除となった時に再度2軒名義に戻すことは本当に可能なの
でしょうか？
もし、共同名義に戻してもらえなかった場合は我が家の土地の価値はほぼなくなりますか？
価値がないと売却時、新築時（今のまま1軒名義ではできないと言われていますが）にも影響が
ありますか？

両親も年を取りこの先この土地をどうするのかきちんと考えないといけない時期が近づいて
います。
私も長年仲良くしてきた隣人だしわが子にもよくしてくれる人たちなので信用をしたいし事を
荒立てたくはありません。
穏便に解決したいのでよろしくお願いします。

回答No.5

kamaryu · ベストアンサー

１．法務局に行って共有だったその道路部分の登記簿と地図（土地の図面）を取得しましょう

２．隣家が新築する際に共有持ち分の譲渡か贈与が行われていると思うので、譲渡だったら両親がお金を受取ったかどうかを確認して下さい。

３．持ち分の移転登記には両親の承諾が無ければできなかったはずなので、その時にローンを完済した場合には持分を返却する旨の覚書か契約書を作成したかどうかを確認して下さい。

４．上記の書類が無い場合は、隣家とは良好なお付き合いの様ですから、今のうちに書類を作成するか、持ち分の返還を求めて下さい。

積水ハウスもひどい事をしますね。
隣家の持ち分が１/２（２ｍ分）あれば家は建つしローンも降りるはずなので、もしかしたら４ｍ無いか持ち分が少なかった可能性も有ります。
共有持分の所有権を移転した事で現在は隣家の敷地となってしまいました。
ご両親の家は無道路地となってしまった訳です。

道路に接していない土地に家は建てられませんし、買う人は隣家だけです。
共有持ち分はどうしても返してもらう必要が有るのです。
幅員４ｍ以下の場合は同じ様に隣家の持ち分を借りないと新築できない可能性も有ります。。

月日が経つと関係者の記憶も曖昧になったり、所有者の死亡によって相続が発生したりします。
また、隣家と関係が崩れた時に道路の通行や使用を制限されることも予想されます。

穏便に・・・と言ってもそうは行かないかもしれません。
貴方は両親の相続人でもあるのですから、頑張って財産を取り戻しましょう。
言いにくければ弁護士を立てるという手も有ります。

回答No.4

inon

一部始終を箇条書きにして、契約書を持って弁護士事務所で相談して見て下さい。
契約書次第ですが、道路の土地は貴方に無償譲渡という形になっているのですか？
現在、固定資産税はどなたが払っていますか？

回答No.3

manno1966

> ローン返済のためにとの説明で担保になると察しなくてはいけなかったのでしょうか？
いけないということは無いですが、「ローン返済時まで」といわれたのですから、可能性は考慮する必要が有ったのかもしれないですね。
ただ、後からなら何とでも言えるという類の話になってしまうので、訊いても意味のない質問とも思います。

> ローン返済後に担保解除となった時に再度2軒名義に戻すことは本当に可能なのでしょうか？]
相手の意思と、手続きが必要なので、相手が「うん」と言えば可能ですが、言わなければ不可能。

> 我が家の土地の価値はほぼなくなりますか
再建築不可の住宅地は、本来の価値の数分の一の価値しかありません。
「隣の家は借金してでも買え」とよく言われます。
悪く取るなら、その為の下準備とも取れますね。
何故なら、担保になっていても、今すぐにでも共有名義に戻すのは可能ですし、法的に何の問題も無いのだから。

> 価値がないと売却時、新築時にも影響がありますか？
新築は出来ない、売却もローン不可物件になるから現金取引限定物件、となるので買い手は極めて限定されるから、買う人も居ないか、居てもものすごい値引き等を必要とする。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
記載の内容だとその道路上の土地は建築基準法上の道路ではなく、ただの道路上の土地という扱いだと思われます。
＞1軒名義の間、我が家は改装はできても新築はできないとの説明も受けました
新築が出来ないという事は、建築確認が取得できない状況なわけですから、これは建築基準法上の道路であれば、持分の有無に関係が無いからです。

現状、その道路上の土地が4ｍの幅員があるのかどうか？が一番の問題です。3件並びで一番手前のお宅はその道路上の土地以外に手前の道路に接しているなら、その道路を接道条件としなくとも建築確認を取得できますが、2軒目（10年前に新築）と奥の質問者さんの親の敷地は、その道路上の土地を2ｍづつ専用通路として使用できるという条件でなければ、建築確認は降りず、おそらく4ｍ以下の幅員しかなく、それをすべて隣家の持分としたのですから、現状では再建築は出来ない。

4ｍある場合は、土地家屋調査士へ依頼して、位置指定道路の申請が可能かどうかなど？市町村の担当課へ相談して見るのが良いでしょう。費用はかかりますが、認められれば将来にわたり、安心です。

4ｍ未満の場合ですが、その持分を必ず返還を受けるなどという書類が存在しないと、相手側が拒否した場合は何の証拠も無いのですから、裁判しても勝てる見込みが無いかと。持分譲渡の際の登記原因が売買などとなっており幾らかでも対価の支払いを受けていたら尚更です。

しかし、持分が例え戻ってきたとしても、それだけでは再度立替等することは建築基準法上の道路でなければ出来ず、例え隣家の持分も質問者さんに移転して、隣家が確認申請を出した時と同様の接道内容で確認申請しても、その道路上の土地の専用通路としての使用は既に隣家が使用してしまっているので、重複して使用できないために、4ｍ以上無い限り確認申請は取得できません。

ですから、現状だと4ｍ無い限り位置指定道路などの指定を受けられなければ、どうやっても質問者の敷地が接道条件をクリアすることは無いと思いますから、残念ながら不動産としての価値は大変小さいものとしか扱われません。

これは大変な問題ですから、現在のその道路上の土地が建築基準法上どのような扱いなのか？を市町村の担当課で調査して、どうしたら質問者さんの敷地で建築確認が取得できるのか？を聞いて実態を捉えることが必要です。

また、その所有権を戻すという件は、再度隣家へ話をして、早急に書類作成し残すべきですし、その時は実際に手続き、説明したハウスメーカーなどの協力も求めましょう
ハッキリ申し上げ、その当事のハウスメーカーの所作は質問者さんにとっては悪質です。それを求めるならば、持分の返還も約定した公正証書などの作成をして最低限担保するのが当たり前で、自社で建築工事を請け負いたいがために、質問者さんを犠牲にしたものです。（表記中質問者さんと書きましたが質問者さんの親御さんのという事です）ハウスメーカーで10年前ならその時点で確認申請を取得すれば、その後には誰も取得できないのはわかっていたはずですから。

まずは建築基準法での現状を良く把握してください。
簡単に記せば、1軒だけなら確認申請が取得できる道路上の土地の使用権を隣家へ渡して使用させてしまったということです。

回答No.1

titelist1

担保にしたことが問題ではありません。ローンを返済すれば担保はなくなります。問題はその道路の所有権が隣家にあり、首根っこを捕まれているようなものです。再建築不可との説明を受けながら、何故に納得したのか不可解です。

舗装をしようとするほどの道路ならばみなし道路なので隣家は再建築可能なのに、何故に隣家は道路の共同所有を解消せねばならなかったのかが不明です。逆に言うと仮に共同所有に回復させても、両親の土地に問題があるのではないかと推測します。自分の時にはその道路を自分の名義にしてもらう必要がなければ、納得しないと思うのですが。

補足

舗装は自治会長さんたちが市に頼んでくれてメイン道路を舗装するついでに簡易的に舗装してくれるということです。
我が家で行き止まりの為、道路を使用しているのは隣と我が家のみです。

娘二人も嫁ぎ跡継ぎもいないため老人二人で再建築をする予定もなかったので了承したようです。