不動産登記を急ぐ理由が分かりません。教えて下さい。

質問

父が他界して、遺産は不動産（土地）だけ残りました。

姉妹の中の１人が、こう言います。
「私は登記が出来るから、早く分けて、登記を済ませてしまおうよ！」
と。

私は法律的なことは全く詳しくないのですが、
母と彼女の間に入って、客観的に、
両者に納得してもらえるように、
話を進めていきたいと思っています。

そこで、質問なんのですが、

この登記（相続登記と言うのでしょうか…）を彼女が急ぐ理由がよく分かりません。
母は、３年～５年後に登記でも良いのじゃないか？と私に言います。

登記で名義を父から相続人の私達に変更すると、
大学で民法の講義を聞きかじっただけの私ですが、
その土地の「所有権」という、とても強い権利が私達に移るのですよね？

そこで、ここから質問になります。

今は母の立場になって考えていますが、
その、登記の名義を相続人に移すことのメリット・デメリット
ということを法律的な観点から教えて頂けませんか？

ただ単に、所有権が亡くなった父から私達に移る、
と、それだけの意味しか有りませんか？

母は、まだ父のことで心理的に整理がついていない状態で、
いきなり１人の娘に、「早く登記を済ませようよ！」と言われ、戸惑っています。
私も、彼女が、そんなに登記を済ませることに急ぐ「理由」が、
ぜんぜん理解できません。

どうして？彼女はそんなに登記の名義変更を急ぐのでしょうか？

最後の質問は彼女の考えを推測しないといけませんね・・・

どうも、すみませんが、よろしくお願いします。

回答No.3

law_amateur

言葉の理解の問題になると思うのですが，

「私は登記が出来るから、早く分けて、登記を済ませてしまおうよ！」

という言葉は，「登記」に重きがあるというよりも，「早く分けて」に重きがあると考えられます。

　まず，登記制度について，誤解があると思いますが，登記制度は，既に生じた物件変動を誰にも分かるように「公示する」制度であって，登記によって権利が移転するわけではありません。登記は，権利変動の後追いに過ぎないのです。

　世の中，やたらに「登記」に拘る風潮がありますが，本当に大事なことは，登記のもと（登記原因）になる権利をどうするか，であって，登記をするかどうかではありません。

　人が死亡した場合には，死亡により「相続が開始」します。相続が開始するということは，亡くなった方の遺産が，法定相続人による「遺産共有」の状態になることを意味しています。これは，登記をするかどうかにかかわらず，そうなります。

　この「遺産共有」を整理して解消するのが，「遺産分割」といわれるものです。遺産分割は，相続人全員の協議が原則ですが，協議がまとまらない場合には，家庭裁判所の調停で話合いを仲介してもらうこともできますし，最終的に話がまとまらない場合には，家庭裁判所の「審判」によって，強制的に遺産分割をすることになります。

　遺産共有状態では，遺産のうちの重要な財産である不動産については，売却することも賃貸することもままなりませんし，株式や国債なども処分できないことになります。また，銀行預金は，判例上，本来の意味での遺産共有状態にはならないとされていますが，銀行は，口座名義人が死亡した場合には，口座をロックして，引出ができない状態にしてしまいます。亡くなった方の銀行預金を引き出すためには，相続人全員の実印と印鑑証明書を要求されることが一般的です。

　そういうわけで，「早く分けて」，すなわち早く遺産分割協議をして，どの遺産を誰が取るかを決めることによって，自分の所有になった遺産を自由にすることができるということになります。多分，ほかの娘さんは，そうすることを希望しているのだと思います。

　不動産の登記は，単純な，「相続人全員の名義で法定相続分の共有割合とする」相続登記であれば，相続人の一人が他の相続人の了解を得ることなく自由にできます。場合により，債権者が，相続人の知らないところで相続登記を入れることさえあります。債権者は，このような登記をして，差押えをかけてくることもあるのです。

　しかし，遺産分割協議に基づく相続登記は，相続人全員が揃った遺産分割協議書を作成して，それを用いて登記をすることが原則です。この場合には，相続人が複数いても，そのうちの一人の名義に登記をすることができます。そうすることによって，その不動産を売却したり，抵当権を設定して借金をするということも可能になります。遺産分割協議を早くすることのメリットは，こういったことにあります。

　他方，遺産分割協議をせずにほっておいた場合を考えると，ひとつには，相続人の一人に借金がある場合には，その相続人の債権者が，法定相続分による相続登記を勝手に入れて，その相続分を差し押さえるなどという行動に出てくる場合があります。こうなると，遺産分割協議をすることさえ難しくなります。また，子供の一人が，親の土地を借りて家を建てていたような場合に，その子供が家の建っている土地の権利をもらえないと，土地と家の名義が別になりますので，不安な状態のまま時間が過ぎていくことになり，例えば，家を売却しようにも，簡単には売れないということになります。

　さらにいえば，現実問題として，銀行や証券会社が名義人の死亡を知らずに，口座のロックをしていなかった場合には，時間が経つうちに，亡くなった方の預金や株式を誰かが勝手に引き出してなくなってしまうということもありえます。

　さらには，No.2 の答にもあるように，今の相続人が死んでしまうこともあるわけで，そうなると，相続人の数が増えて，遺産分割協議がやりにくくなります。極端な場合，子供の一人が，子供（孫）なくして死亡した場合には，その配偶者に子供の取り分の少なくとも３分の２が相続されますが，その配偶者も亡くなってしまった場合には，その配偶者の兄弟に相続が行くことになり，見知らぬ他人を相手に遺産分割協議をしなければならないことにもなってしまいます。

　このような状態は，決していい状態ということはできません。

　しかし，しかし，遺産分割協議は，口で言うほど簡単ではないのも事実です。親子兄弟といえども，それなりの歴史があり，感情問題もいろいろあります。時間の経過で気持ちが落ち着かないと，話合いが難しいこともあります。この辺りは，非常に微妙です。

　質問からみる限りですが，登記がどうこうというよりも，お母さんとそれぞれの子供は，遺産をどのように分けたいのでしょうか（最終的な着地点をどう考えているかということです。）。お母さんが，登記は先でもいい（すなわち，遺産分割を先送りしたい）といわれるのはなぜなのでしょうか。その当たりの，双方の気持ちの出てくる源が何かを考える必要があると思います。

回答No.2

mukaiyama

＞母は、３年～５年後に登記でも良いのじゃないか…

それまで相続人全員が健在であるという保証はどこにもあのません。
この間に相続人の 1人 (あるいは 2人以上でも) が旅立ってしまえば、その後の登記はたいへんややこしくなります。

その前に、相続税がかかるほどの土地なら、相続税は 10ヶ月以内に申告しないといけませんので、それまでに登記変更が住んでいなければ納税手続も少々面倒になりますし、延滞税も発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4208.htm

＞ただ単に、所有権が亡くなった父から私達に移る…

“私達”かどうかは、状況次第です。
相続人全員が合意できるなら、何も法定相続割合にこだわる必用はありません。
100パーセント母のものにしてもよいし、この誰かが 1人で背負うのも良いです。

どれだけ広い土地か存じませんが、あまり広くないのであれば複数人の共同所有や、個人個人の所有で細切れにしてしてしまうのは、後々に活用あるいは売却し要としたとき何かと不都合が生じます。

＞「私は登記が出来るから、早く分けて、登記を済ませてしまおうよ！」…

少なくとも相続人のうちの 1人は、誰か 1人にまとめて相続させるのには反対ということですね。
では、父が遺言書は残さなかったとして、法定相続割合によるよりほかありません。
方法は 3とおり。

1. 相続人全員の共有とする。
2. 土地を相続人数で分割して個々の所有とする。
3. 誰か 1人が相続して、他の相続人には土地の時価に応じた現金を払う。

いずれにしても、妹の言い分が正論で、あなたや母の考え方が間違ってるとは言えます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

回答No.1

toratanuki

その土地の「所有権」という、とても強い権利が私達に移るのですよね？

ただ単に、所有権が亡くなった父から私達に移る、
と、それだけの意味しか有りませんか？

この文章は矛盾していませんか。

まず、固定資産税の支払者を特定すること。
所有者は、売ろうと貸そうと好きにできる。
デメリットとしては、農地の場合一度変更したら簡単にやり直すことはできない。
それくらいしか思いつきません。

お礼

お返事、ありがとうございます。

確かに、以下の文章はおかしいですね・・・

＞その土地の「所有権」という、とても強い権利が私達に移るのですよね？

＞ただ単に、所有権が亡くなった父から私達に移る、
と、それだけの意味しか有りませんか？

私が聞きたかったのは、
土地（宅地です）の登記で名義変更すると、
その土地の「所有権」が相続する人間に移ること。
それ以外に、法的な意味は有りますか？

ということです。

もちろん、固定資産税を払うのは当然のことで、
書き忘れていました。申し訳ありません。

＞まず、固定資産税の支払者を特定すること。
＞所有者は、売ろうと貸そうと好きにできる。

そうですね。所有権を持っている人は、
売ろうと貸そうと、１人で決めることができますね。

補足ですが、
土地は、農地でもなく、事業で使っている土地、
例えば、その土地で工場をしているとか、
そういう土地ではありません。

アドバイス、本当に、ありがとうございました。