不動産ローンの名義変更

質問

弟が住んでいる家の土地の購入を私名義でしました。

その土地は祖父の代から住み続けている実家で借地でした。
弟が両親と同居しています。

一軒家を建て替える目的で家の購入は弟名義、土地購入を私名義でする予定でした。
なぜなら弟の収入のローン限度額では一軒家分のローンしか組めなかったからです。
従い、土地を私名義で購入しました。

未だに一軒家に立て替えてません。理由は弟の収入が下がり建て替えを断念しました。
よって、従来どおりの建物で土地を私名義で購入したというだけです。

現在、土地のローンは弟が振り込んでいます。
収入的には弟が払えるので、土地名義を弟名義にし、負債者を弟にしたいのですが、
銀行に名義変更する時にどの様に手続きをしたら効果的にできますか？

申し訳ありませんがご教授願います。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
土地の取得時のローン借り入れの際に、おそらく借りた銀行などへその後の予定などは話をしないで借りたのですよね？
例え、弟さんが住宅ローンの借り入れが信用上可能だとしても、実質貸付はされません。兄弟間の共有を認めていないからです。あくまで住宅ローンの共有者や（この場合土地と建物で共有ではありませんが）収入合算者などは、縦の血縁者の2親等以内です。兄弟は2親等に該当しません。親や子、祖父と孫なら良いのですが兄弟はＮＧです。土地は兄がローンを組んでいる状態で、建物は弟がローンを組んで・・・という状態は住宅ローンではそもそも成り立ちません。もしくは、その借りた銀行で弟に住宅資金を貸付出来るという事前承諾でもあったのですか？土地借り入れと建物借り入れが別の銀行では、そもそも貸し付け条件を満たしませんから。

また、住宅ローンの債務名義を変更するというのは、質問者さんの個人の信用より、弟さんの信用が増す場合や、やむを得ない事情がなければ、まず不可能だと思ってください。

現実、このままの状態を維持するしかありません。弟さんが質問者さんから土地を売買して、土地の融資を別な銀行から受けるということも、これは2親等に依らず、親族間の売買に住宅ローンが適用にならないというのが原則ですから、これもほぼ無理な状況です。
上記に書いた、その借りた銀行で弟に住宅資金を貸付出来るという事前承諾でもあった場合のみ、その銀行に債務名義の変更ではなく、売買での弟への新規貸付を何とかお願いできるかも・・・です。

現状で問題となるのは、質問者さんが所帯等構えて新たに住宅ローンを利用する際です。当然に現状の土地の返済金額が返済比率に反映されますから、収入が多くなければ、望む借り入れ金額を借り入れできないリスクがあります。逆にこれに問題が無ければ支障はありません。

残念ですが、余程その銀行に強力なコネでもなければ、現状維持しか道はないと思います。

お礼

ありがとうございました。
名義変更は難しいというか出来ない事がわかりました。

回答No.2

casablanca1946

＞収入的には弟が払えるので、土地名義を弟名義にし、負債者を弟にしたいのですが
ということは、あなたが融資を受け、弟さんが返済しているのですね。
これは、税務署では贈与扱いとなります。

＞銀行に名義変更する時にどの様に手続き
銀行の名義変更という手続きはありません。
弟さんとあなたの売買により、弟さんが新規に住宅ローンを組むという方法です。
弟さんが住宅ローンの審査に通らなかったら、出来ません。
売買金額の中に、弟さんが支払った金額、これをどうするのか。
弟さんが支払った金額による不動産の一部は弟さんのものですが、問題は税務署がそれを認定するかということです。
税務署が納得する資料を持って、税理士に相談してください。
弟さんが支払ったことを考慮して安く売買をしますと、税務署は「みなし贈与」と認定します。

煩わしいことは嫌、簡単な方法では
それは、あなたが公正証書遺言で、弟さんに遺贈するという遺言書を作成することです。
そのさい、今までのいきさつを覚え書きで文書化してくのも有効です。

お礼

ありがとうございました。
贈与になるということですね参考になりました。

回答No.1

shintaro-2

>収入的には弟が払えるので、土地名義を弟名義にし、負債者を弟にしたいのですが、
>銀行に名義変更する時にどの様に手続きをしたら効果的にできますか？

銀行で弟さんに名義変更するにしても、決定権があるのは銀行です。

銀行の窓口でご相談ください。

誰がお金を支払っていたかは関係ありません。銀行は、貴方なら貸したお金を踏み倒されることはないとして貸したのです。

お礼

ありがとうございます。
銀行、税理士などに相談してみます。