マンションの特別議決か普通議決か

質問

現在、耐震補強工事をしようとしています。着手金を銀行から借りる場合、理事が個人で借りることになります。そこで理事個人が借りた債務に住民保証をつけようとしていますが、住民の同意を得るための総会は、これは特別議決になるのでしょうか、普通議決になるのでしょうか？

回答No.2

merciusako

まず最初に問題なのは、そちらのマンションの管理組合は、「一般の管理組合」なのでしょうか。
それとも「管理組合法人」なのでしょうか。

「一般の管理組合」であれば、管理組合の工事に関して、個人が借り入れをすることはありません。
管理組合が借り入れをします。

また、「管理組合法人」の場合、法人の理事は代表権を有していますので、法人を代表して契約をすることはできますが、法人の名において契約しますので、「個人で」ということは考えられません。

なぜ「個人」で契約しなければならないのでしょうか。

金融機関が管理組合あるいは管理組合法人に貸し付ける場合、返済能力があるかどうかを判断します。
通常は、毎月必ず修繕積立金が入ってきますから、ダメな場合は、借り入れ希望額が余程多額か、長期滞納者が多く、未収金が多額で、純粋な修繕積立金の納入額が分からない場合です。

そちらのマンションの管理組合あるいは管理組合法人に返済能力はないのでしょうか。
個人の契約に、区分所有者の保証が必要、という意味が分かりません。

仮に管理組合あるいは管理組合法人として保証できるのであれば、最初から金融機関で融資を受けられるはずですし。

特別決議事項になるのでしょうが、管理組合あるいは管理組合法人の運営がおかしいように思えますが。

お礼

回答、ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございました。私たちの管理組合は、「一般の管理組合」です。

現在、東京都の「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」に基づき、補助金で耐震化工事をしようとしています。ただ、この補助金は工事が完成しなければ出ません。工事の着手金は自分たちで用意しなければなりません。東京都はみずほ銀行に融資の斡旋をしていますが、管理組合は法人格がないので、管理組合に銀行は融資をしてくれないようです。理事個人が借りるという形を取らなければならないそうです。そのせいか、現在のところ、東京都の斡旋でみずほ銀行から借りたマンションはひとつもないそうです。

耐震工事中に地震が起きて、建物が倒壊すれば耐震化工事は完了しません。当然、補助金は出ません。修繕積立金も入らなくなります。このような場合、個人の名前で借りた理事が銀行に返済義務を負います。そこで、そのような場合は、住民が返済を分担するという決議をしようとしています。

ところで、管理組合が銀行から借り入れをすることは、可能なのでしょうか？もし可能なら、その方法を教えてえください。

回答No.1

nekonynan

着手金を銀行から借りる場合、理事が個人で借りる
　　　　　　　　　　　　↓
　　マンション組合に貸しつけを行う

区分所有法　（区分所有者の責任）第五十三条の規定により自動的にその債務の弁済の責めに任ずるので特別議決か普通議決もいりません。

　区分所有法
　（区分所有者の責任）
第五十三条 　管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
２ 　管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。
３ 　前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。

　また、特別議決か普通議決しようが・・法的に理事が個人の借金の保証人にはなれません。個別に個人ごとに銀行との間に保証人契約が必要ですので・・・・今回は間接なので無理

　できるのは、マンション組合に貸しつけ受けた借金に対する保証（その債務の弁済の責めに任ずる
）は、区分所有法で自動的に適応されますので必要ないです。

お礼

回答、ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございました。私たちのマンション組合は、法人ではないので、区分所有法は適用されない気がします。銀行融資のさまざまな事情は、No.2 の補足で書いた通りです。