住宅ローンの返済方法

質問

ファイナンシャルプランナーの提案書を作成中ですが、住宅ローンの組み方についてわからず困っています。最適なプランを教えてください。

【相談者】　３４歳、会社員　家族：妻（専業主婦）・子（４歳）

(1)収入
年収：600万円　可処分所得：472万円
（50歳まで給与上昇率1％、その後60歳まで上昇率ゼロ）
退職金（60歳）：2000万円

(2)支出
基本生活費：230万円/年
保険料：40万円/年　
子の教育費：1440万円（大卒まで）

(3)保有資産
普通預金：100万円　定期預金：420万円　住宅財形：150万
計：670万円

【購入物件】

新築分譲マンション（82m2）　
価格：3000万円+150万円（諸費用）=3,150万円
維持費：30万円/年

【相談者の考え】

自己資金：650万円
住宅ローン：2500万円
（全期間固定金利、元利均等返済、30年返済、金利3％）

35歳で購入し、60歳までには完済したい。

以上　フラット３５を利用して返済の提案をしたいと思っていますが、問題点（自己資金が多い等）は何があるでしょうか？
また、繰り上げ返済は必要でしょうか？

基本的なところがまだ理解できていなくて大変申し訳ないですがよろしくお願いします。

回答No.1

NPAsSbBi · ベストアンサー

自己資金、多過ぎると思います。
残り20万円ということは、ほとんどスッカラカンです。
もしもに備えた蓄えとして、現金化しやすい資産を200万円程度は残しておくべきだと思いますが、
それをしないにしても、せっかく新居に引っ越すのに、新しい家具などを買う資金が
まったく残らないというのも、寂しいですよね。
楽しいですよ、新居関連の買い物って。
新居関連購入品の費用を兼ねて、100万円くらいは手元に残しておいた方が良いのでは。

ローン金額の算出では結局同じ数字になるので、読み飛ばしてもらっても良いのですが、
諸費用は住宅価格とは別に、引渡し前に現金で必要になります。
ですので、お持ちの資産670万円から諸費用150万円と、残しておく蓄えを引いた額が
自己資金に回せる額になります。
私の提案100万円残しに従うと、420万円が自己資金、
ローン金額は2,580万円となります。
(諸費用150万円は、もうちょっとかかるのでは？と思いますが、とりあえず提示された通りの内容で。)

ローン金利を、全期間固定3%で想定されているようですが、変動も選択肢に入れると良いと思います。
私が組んだローンは、変動0.865%です。
これが30年間据え置きになると仮定すると、それぞれ、
金利3%の場合は、月々約10万8,700円、総支払額約3,900万円、住宅ローン減税還付額約220万円。
金利0.865%の場合は、月々約8万1,400円、総支払額2,900万円、住宅ローン減税還付額約200万円。
月々2万5,000円の差、総額で1,000万円の差が生じます。
元本が多い支払い初期の、月々の支払額の元本率は、0.865%の場合が77%なのに対し、
3%の場合はわずか41%です。
要するに、金利が高いほど、支払額が高くて元本が減りづらいのです。

月々のローン支払いの他に、管理費・修繕積立金で2～3万円は必要になるなずで、
固定資産税の月割り額を1万円と仮定して、
住居費として、金利3%では14万円、0.865%では11万5,000円が月々必要になる計算です。
この、月々2万5,000円の差は、金利が変動しない安心料にしては高いと思いませんか？
変動金利は、確かに将来上昇する可能性がありますが、
0.865%がここ10年や20年で3%を超えるか、と言うと、私はそんなことはないと思っています。
国の経済を立て直す根本は、国民がジャンジャン家を建てて住宅ローンを組み、
金融機関が潤うことにありますので、成り行きで金利を上げて、買い控えやローン中途断念が出ないように、
国は多少汚い手を使ってでも、金利を上げまいとするはずです。
上がるぞ、上がるぞ、と思わせておいて、固定金利に誘導し、そのまま金利が上がらない、
というのが、国の狙いだと思いますので、私は、安い固定金利にしてどんどん元本を減らし、
繰上げ返済もして、将来金利が上がる頃には、元本がかなり減っているので痛くも痒くもない、
というのを狙っています。

お礼

ご回答ありがとうございます。
変動金利はあまり考えていなかったので、大変勉強になりました。
今後の国の政策にも注目していかないといけないですね。

回答No.3

miiimiiim

ちょっと待ってくださいね。
文面からすると、貴方がファイナンシャルプランナーの方ですよね。
ここに相談するのは本気で如何なものかと思いますよ。
自分の仕事放り投げてお客様の情報晒しちゃってます。
同じ業界関係者として、唖然としました。
回答者が素人か玄人かわからないネットで聞いた答えをお客様に伝えるくらいなら、依頼を断るべき。
勉強したいなら各銀行の住宅ローン窓口で実際の営業取引担当者に名刺渡して質問をぶつけるべきです、貴方は素人ではなくプロなのですから。
都市銀行だけでなく、住宅ローン取扱業者全て回る頃には、しっかりお客様に本物のアドバイスできるプロのファイナンシャルプランナーになれるはずです。
依頼者に見つかる前に質問を削除しといた方がいいのでは、ぐらいに私は感じてしまいますけど…私が変なのでしょうか？
あーびっくりした…失礼しました。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私自身FPではなく、試験に向けて勉強中のもので相談内容もすべて架空のものです。
よりよい提案方法を教えていただきたく質問しました。誤解を生んですみませんでした。

回答No.2

EXword

問題点として
　　　　　他のご回答者のご指摘どうり自己資金の余裕がなさすぎる。　　
当初入居時に一時払いする修繕積立金、不動産取得税、登記費用などは含まれていると思いますが、マンションでオプションとなっているもの、例えばエアコン、照明、その他家具、カーテン、ブラインドなどはどのように算出していますか。　それ以外にも引っ越し費用は意外とかかります。　

　　　またローンに関しては、金利は将来はどうなるか、わかりませんが、新興国の景気の停滞、ヨーロッパの景気の停滞、米国だけ元気という状況では、日本だけが景気の好転による長期金利がこの十年で３パーセント超えるとは考えにくいと思います。　
資金計画は固定で組み、実際は変動で契約し（せいぜい１０年固定金利）、差額を予備としてはどうでしょうか。（ファイナンシャルプランとしてはどのように表現するかは難しいが）

　　さらに保険料が年間４０万円とありますが、どうのような保険をかけているのでしょうか。　
　　またもう一人お子さんを考えてるのでしょうか。

　　住宅ローンがテーマですが、家族全体の精密なライフプランを作成することでご質問の答えがでるような気がします。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今回は架空の内容で詳細は分かりませんが家計の現状を詳細に聞き、夢の持てるライフプランを作成することがFPの基本ですね。