投資用ワンルームマンションの売却

質問

投資用ワンルームマンション（ローン支払い中）の売却を考えています。
販売先の担当者に連絡したところ、後日グループ会社の出したマンションの簡易査定と一般媒介契約書が2部、担当者経由で送られてきました。
物件の売却方法は、販売会社のグループ会社が次のオーナーを探して転売する形式になっています。
現在その物件はサブリース契約をしています（管理会社はグループ会社です）。

そこで質問なのですが、販売、管理、仲介をグループ会社で行っている場合、媒介契約は専任媒介契約の方がいいと素人考えでは思うのですが、一般媒介契約をかわしてしまっても大丈夫なのでしょうか。それとも専任媒介契約に変更してもらった方がいいのでしょうか。

また募集価額はいくら位で設定したら良いのでしょうか（簡易査定額は上限～下限で約300万円差があります）。

不動産の知識はほとんど無い素人ですが、どうか良いアドバイスをお願いいたします。

回答No.1

thalassoth

通常の不動産取引では一般媒介契約よりも専任媒介契約の方が多いと思います。
専任媒介契約により売却を依頼すると依頼された業者はレインズという全国ネットの不動産業者間データーベースに登録する義務があります。
これに登録することによって全国の購入希望者に売却物件を紹介することができます。
しかしながら賃貸中のマンションを売却するいわゆるオーナーチェンジでは購入者が自己使用できないため購入希望者は極めて少なくレインズに登録してもほとんど意味がありません。
それよりも専門の販売会社が電話営業などして投資物件としてうまいことを言って売却することが確実であると思われます。
そのため物件を全国的に晒物にするよりも不動産業者内に止めおいて情報が出ないようにするほうが仕事がやりやすいといえます
よって専任媒介ではなく一般媒介ということになります。

次に価格設定ですが収益から逆算したりいろいろ計算方法はありますが一番いいのは同じマンション内で売り物件が出ていればその坪単価を参考にすることです。
通常マンションは空き家状態で売り出すのが最も高い価格となります。
その理由は購入者が自分で住んだり、事務所にしたりあるいは賃貸に出したり自由に使えるからです。
現在賃貸中のマンションは自己使用が完全に制約されているのでその分資産価値は低くなります。賃貸収益を産んでいるので資産価値が高いということはありません。
だいたい同じマンションで売りに出ている空き家状態のマンションの7割位で売れればいい方だと思います。

お礼

分かり易い回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
価格は7割ですか・・・かなり低くなるのですね。