住宅ローンの引き継ぎを思案中です

質問

住宅ローンの引き継ぎを思案中です

定年で退職。最終的に1800万円の住宅ローンが残りました。
これを義理の息子（妻の子。入籍していません。独身で賃貸マンションに住んでいます。
同居の予定は今のところはなし。住民票は残しています。）に売却。
親子間の売買は少々厄介とのことですが、この場合は如何でしょうか。

ローンはできる限り私達夫婦が援助するつもりでいます。

また、銀行、仲介不動産業者、任意売却業者など
どこにお願いするのがベストでしょうか

大雑把な諸費用も含め
ご意見、注意点などお聞かせ下さい。

回答No.4

山口 哲（@ninsui）

もうご自身では返済を継続することが不可能なのですね？　その前提で、ひとつの流れを検討すると・・・

まず、返済を停止し、債権者に任意売却の意志を伝えます。

それが認められれば、抵当権抹消応諾価格を提示してもらい、その価格で売買契約を締結します。あらかじめ抵当権抹消応諾価格を提示しない債権者の場合は、妥当と考えられる価格を提示し、抵当権抹消に応じてもらえるかどうかを打診します。

売買にかかる費用のうち、売主側の費用は債権者が配分しますから、用意しなければならないのは購入する側の仲介手数料、登記費用、税金、ローン諸経費です。それらの金額は、当然物件の売買価格によって変わってきます。

かんたんに書きましたし、事実むずかしくはないのですが、一つひとつの手続きの時間はかかります。たとえば、任意売却の意志を伝えても、すぐに「はい、そうですか」とならない場合があり（というよりむしろそれが普通）、債権者によっては6ヶ月延滞した後でしか認めない、という場合もあります。

注意点としては、親族間できちんと合意が得られるかどうかが問題です。「ローンはできる限り私たち夫婦が援助するつもりでいます」とのことですが、その家には今までどおりにご夫婦がお住まいになって、同居はされないのですよね？　であれば、「できる限り」などと言わず、少なくともローンの返済に相当する金額の家賃を払わなければ、合意が得られないのではないのでしょうか？

回答No.3

oska

＞住宅ローンの引き継ぎを思案中です

他にも回答がありますが、原則として住宅ローンの引継ぎという考えは存在しません。
例外的に認められているのは、相続など合法的な借金の相続だけです。
自由にローン引継ぎが出来ると、金銭的信用の低い者に代わって信用が高い者がローンを組む。
その後、信用の低い者がローンを引き継ぐという信用不安状態となりますよね。

＞定年で退職。最終的に1800万円の住宅ローンが残りました。

初歩的な、返済計画の失敗例ですね。

＞親子間の売買は少々厄介とのことですが、この場合は如何でしょうか。

入籍していない妻（事実婚？）の子ですから、質問者さまにとっては（法的には）他人ですよね。
（親子間でなく）（通常の「不動産売買契約」を結ぶ事が、出来ます。
抵当権が付いていますから、安価に売買可能です。

＞ローンはできる限り私達夫婦が援助するつもりでいます。

援助すれば、贈与税が発生しますよ。
キンコン梶原のように、毎月４０万円の住宅ローンを援助しても「税金を払わない方法」もありますがね。
事件が明るみに出て、キンコン梶原の実母は「生活保護受給を、自主的に月額７万円に減額申請」を行ないました。
が、息子が住宅ローンを払っている住宅に堂々と自慢しながら住んでいます。
「息子が買ってくれた住宅。だぜぇ！」
同和・在日など、色々な特権・利権があるのですね。^^;

＞銀行、仲介不動産業者、任意売却業者など、どこにお願いするのがベストでしょうか

一番良いのは、妻の子供が融資を希望する金融機関に依頼する事です。
金融機関は、融資の可否を審査するのと一緒に物件価値も調査しますからね。
一石二鳥なんです。
銀行からの融資が厳しいようでしたら、仲介不動産業者を間に入れて金融機関と相談ですね。
不動産会社は、色々な金融機関（生保含む）と提携しています。

回答No.2

0621p

ローンの引き継ぎという考え方はありません。義理の息子さんが新たにローンを組んで購入という事になります。
売買の価格が妥当かどうか、息子さんの収入、家の担保価値などでローンが組めるかどうか、という問題になります。
まずは息子さんがローンを組めるかどうか銀行に相談でしょうけど、ローンを組む場合は不動産業者の重要事項説明書が必要である場合が多いので、不動産業者を入れる必要があると思います。仲介手数料が発生しますが、売主・買主が決まっていて書類の作成だけなので、値引きしてもらえば良いでしょう。
それにしても、仲介手数料、登記費用、ローンの諸費用などで数十万から百万くらいはかかるかもしれません。

そんな余計な費用をかけてまで名義を変えるよりも、今後ローンの支払いが厳しければ息子さんに援助してもらう、というほうが現実的ではないかと思います。その代わりに息子さんが相続できるように入籍するとか、遺言を書くとか。しかしあなたに他にも子供さんがいるのであればややこしいですが。

回答No.1

86tarou

親子間の売買は少々厄介とのことですが、この場合は如何でしょうか。＞
親子であっても、適正な価格（相場から大きく離れない）で売買すれば何の問題もありません（贈与になるかが問題）。それよりも、この価格とローン残高の1800万円との関係の方が問題です。家の価値の方が高ければ差額は贈与になりますので、贈与税が発生します。逆だと、担保価値不足で新しくローン（ローンの引き継ぎは出来ないので、義理の息子さんがローン審査を受け新たに借金し、それを購入代金に充てあなたはそれでローンを完済）を組むことが出来ません（借りられるのは担保価値以内、通常はそれより少ない金額）。

これを義理の息子（妻の子。入籍していません。独身で賃貸マンションに住んでいます。同居の予定は今のところはなし。住民票は残しています。）に売却。＞
新しくローンは住むことが条件なので、住まないと住宅ローンとしては借りられません。住まない場合は金利の高い不動産ローンということになります。

また、銀行、仲介不動産業者、任意売却業者などどこにお願いするのがベストでしょうか＞
ローンについては銀行ですが、売買自体は自分達でやれば安上がりです。仲介業者を通すのは、何かあった時に問題となることが少ないからです（重要事項説明や契約書をちゃんとするため）。ただ、親子でも金のことになると揉めることもあるので、心配なら仲介業者に任せる方が良いかもしれません（仲介手数料は高いですが）。

退職時に1800万円の残高って…(;´▽｀A``
最初から無理なローンだったか、その辺りを考えて繰上返済してこなかったのでしょうか？
義理の息子さんもその家を必要だと思ってなければ、この話は成立しません。少しでも不満があるようなら、これから色々と問題が出てきそうな予感もします。その前に、息子さんの収入と年齢から、その金額が借りれらるかどうかも問題ですね。
この辺りのローンとか返済（最悪、定年までに完済出来ないと駄目！）について分からないなら、ファイナンシャルプランナー等に相談するのも良いでしょうか。