競売マンションについて

質問

近頃、相場より安く不動産を手に入れる手段として「競売」が注目されています。しかし、落札された物件に示談金目的で住み続ける人がいる等の問題があり、素人が手をだすのはリスクが大きいとも言われています。
ここで質問です。
彼らもある意味（許されませんが）ビジネスとしてやっているわけであり、儲けの薄いであろう物件には住まないと思うのです。つまり、私が購入可能な500万円クラスの安い中古マンションに関しては故意の「占有者」の心配は少ないように思うのですが・・・。教えてください。

回答No.8

PVC · ベストアンサー

「素人が手をだすのは」は多少意味を曲解されている方が世の中に多いです。「知識」がないと大失敗するといったことです。この質問への回答にも出てくる「賃借権」や「引渡命令」、「強制執行」、「管理費滞納」等のことをよく知らずに「手を出す」のはまさに危険なことです。反面、当然の知識を持って取り組めば、よく言われるイメージのようなリスクは小さいです。「実際はそれほど安くない」とおっしゃる方も多いですが、これもどうか・・。だって、いまだに競売物件の買い受けは不動産屋の仕入目的が中心ですから。
と、余談が多くなってしまいましたが、500万円クラスの安いマンションには占有者・・・のご質問ですが、この規模にも占有屋は入ります。たしかに「立退料」目的で実際に「占有」するタイプは少なくても、占有屋には占有の実体なく、手間隙かけずに買受人に紙を送りつけてくるだけで金銭を求める輩もいますし、転貸し不法占有の事実を知らない者が占有している場合もあります。
で、おすすめは、基本は自力でやるとして、そんなにお金がかかるわけではないので業者さんをかましておいたほうが、いろいろ助言をもらえるし、いざという時のために良いと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
専門家ということですので、少し質問させてください。
1、競売の手続き等を業者さんに依頼した場合の手数料は？
2、個人間での取引に消費税はかかりますか、また、その手続きを業者さんに頼んだときの手数料は？
お手数かと思いますが、教えてください。

回答No.7

xxxx123456

えーーーと、
私は、最初一万・二万の原野や別荘地から
はじめました。
登記費用千円の印紙と切手などが
必要です。

関東ですと、静岡地裁三島支部とかで見かけます。
あとは、国税局・県税事務所とかです。

不動産取得税も、固定資産税もかかりませんし、
維持費も、かかりませんから、
なれるためには、ちょうどいいのではないですか。

登記も、嘱託してくれますし。

お礼

何度も回答ありがとうございます。
もう少し勉強してから行動に移ろうと思います。

回答No.6

xxxx123456

それは、借家権というのがあり、
７割程度減価されるからです。

不法占有は、減価されません。
　競売という中の減価はありますが。
　引渡し命令の執行ができるのでーーーー

ＢＩＴシステムにて、検索できます。

たとえば、長期賃借権つきマンション
　東京の新宿で、６２万です。月６万の家賃
　　敷金96000円返還を要する。
土地の持分は無く、借地する必要有り。
　現在借地契約無し。

あと、借地権つきマンション
　世田谷区で、197万。45平方。債務者居住。

など。

参考URL：

http://bit.sikkou.jp/

お礼

何度も答えて頂きありがとうございます。
賃借権付きマンションは安く手に入れられる反面、引渡し命令ができず落札者本人が住むのは難しそうですね。居住者がきちんと家賃を払ってくれるなら買う価値アリなんでしょうけど。
ズバリ聞きます。××××12345さん、あなたは素人が競売物件に手を出すことについてどう考えますか。

回答No.5

xxxx123456

長期賃借権のあるまじめな入居者のある物件です。
これなら、賃料がもらえますし、
いやなら、更新拒絶して、立ち退き料を支払えば
いいと考えます。

または、土地が、賃借権などの物件になります。

８０万程度でも、買える物件がありますから。

お礼

興味をそそられる話なので、もう少し詳しく教えてください。
これは、長期賃借権付きの物件は割安で手に入れることができるということだと思いますが、なぜ、まじめな入居者が毎月賃料を払ってくれる物件が安く売りに出されるのでしょうか。また、長期賃借権があるにも関わらずこちらの都合で立ち退きしてもらうことができるのでしょうか。

回答No.4

xxxx123456

そんなことはない。
管理費滞納の為、高級マンションが、
百万というケースもあります。

滞納管理費を支払うと、本来の価格になる。

お礼

回答ありがとうございます。
「そんなことはない。」とは、競売により物件を割安で買えるということに対してでしょうか。結局、占有者に対する立退き料や滞納している管理費等のリスクを考えると競売物件はそれほど「おいしい」というわけではないのでしょうか。専門家ということですので、物件を安く手に入れる他の良い方法をご存知でしたら教えてください。

回答No.3

tk-kubota

＞安い中古マンションに関しては故意の「占有者」の心配は少ないように思うのですが・・・。
＞数千万円クラスの物件より500万円の安い物件の方が占有屋のターゲットになる確率は低いのではと思います。

そのとおりだと思いますが必ずしもそうではありません。
占有屋も日本中を相手としている超大手もいますし、小遣い銭目的の者もいます。
その意味で立退料の額は違っても占有者率はそれほど違わない気がします。
むしろ、低価格の物件の方が立退料の率から云えば高額となっています。
何故なら、強制執行に要する費用は１ルームマンションでも５０万円から６０万円かかりますが、物件の価格が２倍になっても強制執行に要する費用は２倍とはならないからです。

お礼

回答ありがとうございます。
みなさんの意見をみていると、「競売」は素人には難しいかなと感じます。ただ私の目的は「競売」ではなく、少しでも安く中古マンションを手に入れることですので、何か良い方法をご存知なら教えてください。
例えば売主を自分で見つけた場合、不動産屋に安く手続きだけをしてもらうことができるでしょうか。また、個人売買のときでも消費税は発生するのでしょうか？

回答No.2

kikyou_akino

占有者の心配はわかりませんが、他にも競売物件は面倒なことがあります。

近くの分譲マンションで、今、管理組合（全住民）と競売物件（マンションの１室）を買った人との間でもめています。
競売物件に前に住んでいた人の管理費の滞納がすごかったらしいんですね。あと、修繕のために各家負担で出したまとまった金額も踏み倒したとか。

そういうことも考えに入れてみてはいかがでしょう。
具体的にこのマンションというのがあるなら、管理組合などにきいてから購入を考えたほうがいいのでは？

お礼

回答ありがとうございます。
安くマンションを手に入れても、周りの人たちとトラブルになったんではそこに住めないですね。不動産屋を通せばその点安心なのでしょうが、その分高くなりますし・・・。むずかしいです。給料が明日から３倍になればこんなこと考えなくていいんだろうけど・・・。

回答No.1

HAL007

>>私が購入可能な500万円クラスの安い中古マンションに関しては故意の「占有者」の
>>心配は少ないように思うのですが・・・。教えてください。

持ち主が居座ることもありますから、物件の価格に関係ないようです。

告示には住所も掲載されていますから事前に自分の目で
確かめることが原則です。見れば持ち主が居座っているのか
不法占拠者がいるのか、物件の状態はどうなのかを確認できます。

>>近頃、相場より安く不動産を手に入れる手段として「競売」が注目されています。
近頃は言えません。以前から住宅情報誌に特集が組まれて
居ました。問題はトラブル物件以外にも、証拠金や落札後
短期間に全額を払い込む必要があるあなど個人ではなかなか
手が出せないのが実情です。

お礼

さっそくの回答ありがとうございます。
持ち主が居座る物件については、おっしゃるとおり対象物件を見ることで推測できるので避けられると思います。私が心配しているのは”故意の”「占有者」、つまり「占有屋」と呼ばれている人です。彼らはある程度の立退き料を期待できる物件に居座るのだと私は考えます。その考えが正しければ、数千万円クラスの物件より500万円の安い物件の方が占有屋のターゲットになる確率は低いのではと思います。できれば具体的な数字をもって教えていただけたらと思います。