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収益物件
初めて収益物件を購入予定です。 まず問題は大阪か東京のワンルームもしくは 大阪市内のファミリータイプで迷っています。 それぞれのデメリットを教えてください。 不動産屋は自分の物件のメリットの主張で迷っています。 東京の主張は大きな下落が無く将来も人口が減らない。 池袋は空室リスクが少ない。 35年サブリースで安心。 大阪ワンルームの主張 御堂筋線西中島南方で場所が良いので空室リスクが少ない 現在法人入居中で当面安心。 サブリースに変更可 大阪ファミリーの主張 御堂筋線の人気エリア 中古でこれ以上の下落は考えにくい 売却時にローンが使えるので売却しやすい。 現在の入居者に売却出来る可能性がある。 ワンルームで20m2は小さすぎる。今後は25m2が主流になる。 購入は現金です。 大阪在住です。 アドバイスや注意事項等お願いします。
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- olutier
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失礼ですが、不動産投資の本を読んで勉強はしましたか？ サブリースを勧めている本は、基本的に一つもありません。サブリース会社が得をして、あなたは損しかしない仕組みだからです。もちろん非常にレアなケースでは、サブリースが最良の選択という場合もあるかもしれませんが…（節税などで、むしろ損をしたい人の場合など）。35年サブリースといっても、途中で、サブリース会社の都合で、家賃を変えられる契約になっているでしょう？ または、途中で契約を向こうから打ち切ることもできるし、もっと言えば、そのサブリース会社が倒産することを、あなたは防げませんよね？ 家賃をすごく低くされたら、あなたは元がとれなくなります。そして、すごく低くされることを防ぐ手立てはあなたにありません。「35年間、ずっと同じ家賃を保証してくれるんですよね？だから私は買った値段のもとが確実に取れますよね？」と聞いてみてください。むこうもしぶしぶ、そうではないと認めるはずですよ。 東京だから、池袋だから安心ということはありません。もしそうだったら、あまたの不動産プレーヤーも同じ物件をほしがって、価格がつりあがります。あくまで自分の目で確かめて、いざとなれば自分が住んでもよいと思える物件であれば、安心です。 失礼ながら、あなたはまだ勉強不足だと思います。現金買いできるということは、かなりの余裕があるということだと思うので、失敗しながら学んでゆくこともできると思いますが、いきなりそんな失敗をするよりは、まずは１００件くらい、自分で足を運んで、物件を見る目を養ってください。そして、素人が不動産投資に挑戦する、というテーマの本（最近はたくさん出ています。読み物としても面白いです）を、何冊か読んでみてください。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます ＞35年サブリースで安心。 何が安心なのでしょうか？ ５－１０年後には家賃の見直しをする契約では？ で、双方が納得できなければ契約はそこで打ち切られるでしょう ３５年間同じ家賃のはずが有りません 契約書は隅々まで読んでから契約しましょうね どちらが良いかは内容を精査しなければ判断できません 投資物件はある程度「えいや～」と決断が必要です ＞ワンルームで20m2 私ならこれだけで購入は控えます 物件の決め手は個人の考え方次第でしょうね
大家しています。 最大のリスクは『空室』ではありません。それは『滞納』です。 また、『自殺』でもされたら、『事故物件』となって、資産価値は事実上０。 ポイントは借主を厳選することです。その為には、大家の“やせ我慢”が一番大切です。目先のお金（家賃）に飛びついては碌なことがありません。ゆったりと構える“余裕”が何より必要でしょう。 頑張ってください。
補足
回答ありがとうございます。 滞納と事故物件は怖いですね。 その時はサブリースで少しはリスク減らせますね。 具体的には大阪と東京 ワンルームかファミリーかの選択で迷っています。 利回りも大事ですが出口戦略が一番重要だと考えています。 売却時に損だと高利回りでも意味がなくなりますよね。 もう少し勉強して見ます。
補足
かいとうありがとうございます。 本はまだ3冊しか読んでいません。 ＰＣで出来る限りの情報収集に努めていますが まだまだ勉強不足なの確かです。 サブリースの問題点の家賃下落も理解していますが 不動産屋の主張は新築なら10年間は下落した事が過去に無い。 35年間の契約を不動産屋から打ち切る事はない。 都内で池袋なら家賃も極端に落ちない。 等の説明を受けています。 サブリースのメリットは退去時のリフォームもしてくれる事 入居者の不払いや事故 自殺等があった場合だと思っています。 サブリース会社の倒産リスクは考慮していません。 そこまで考えると購入出来ないと思います。 ある程度は過去の実績等しか判断基準がないので。 もう少し勉強してみます。 ありがとうございました。