地代滞納と今後の対応について困っています

質問

両親が５０年ほど前から借地部分５０坪と両親所有地４０坪にまたがった工場１棟及び自宅１棟を建て（縦型の２筆に対し、横型に２棟建てている）事業と生活を続けてきました。
景気の良かった時代に借地部分の売却を持ちかけましたが、宗教法人名義のため、住職の独断では売れない、とのことで拒否されていました。
両親が高齢となったため、事業を辞めることとなり、それを機に工場部分を息子である私が改装して２世帯住宅とすることとなりました。

ところが、今になって両親が借地部分の地代を滞納していたことが判明しました。
数年前（おそらく５年以上２０年未満。未確認です。）に地主から地代増額要求を受け、不景気であるために支払い困難である、と地主に相談したところ「支払いはいつでもいいから、払えるようになったら払ってください」と返事されたそうです。
その後、請求も督促も無いため、それまでは支払っていた増額前の地代も支払わず（供託もせず）、現在に至った模様です。
地主は最近お亡くなりになり、息子さんが跡を継いでいる模様です。
なお両親は事業の借金が５００万円ほどあり、年金で返済する予定ですが、滞納している地代の支払いは困難です。また、経理担当であった母は痴呆が進んできており、未払いが何年分なのかも調べるのに時間を要しています。

今後、この地代についてどのような対応をすべきか、困っております。
1. 私が改装するにあたって、地主の許可が必要でしょうか？滞納を理由に拒否されたら、法的にも不能でしょうか？
2. 請求も督促も無かったので、時効の援用をすれば成立するでしょうか？
3. 時効が成立し、支払い義務分を支払ったとしても、契約解除及び立ち退き請求の要因となりますか？
4. そもそも請求や督促無しでも債権は発生しているのでしょうか？
5. 家や土地を相続する私に支払い義務がありますか？
6. 契約解除された場合であっても、地主及び宗教法人関係者の同意があれば、借地権割合（？）で有利に買収が可能でしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

1. 私が改装するにあたって、地主の許可が必要でしょうか？滞納を理由に拒否されたら、法的にも不能でしょうか？

　借地は面倒なので、うちはやっていません。六法や解説書は自宅に置いてありませんので、確信を持った回答はできませんが、、、

　何年分もの地代を滞納されて「解除したい」と思っているに違いない地主の利益と、地代を払うカネはないが改装するためのカネはあると言う借地人の利益を比べたら、どっちが保護されるべきなのかなぁ、と考えて見ると、どうなんでしょう？

　裁判官を説得する自信がありますか？

2. 請求も督促も無かったので、時効の援用をすれば成立するでしょうか？

　本当に、請求も督促も、（父上による）債務承認も、まったくなかったとしたら、時効は成立するでしょうね。

3. 時効が成立し、支払い義務分を支払ったとしても、契約解除及び立ち退き請求の要因となりますか？

　どうですかね。今自宅ですし、会社に置いてある分厚い解説書などにも、そのようなケースを扱ったのを読んだ記憶がありませんので、正直なところ「わかりません」。

　でも、黙っていたのは、ガマンにガマンを重ねての善意なんですね。それを質問者さんが「落ち度」として利用するのですから、まあ、法律上の権利は権利ですからしかたないとして、恩を仇で返されたと思うのが普通ではないでしょうか？

　とすれば、それを理由にしてすぐには契約解除できないとしても、以後、鵜の目鷹の目で質問者さんの落ち度を捜して解除しようとするんじゃないでしょうか。

4. そもそも請求や督促無しでも債権は発生しているのでしょうか？

　地代のことですか？

　だったら当然発生しています。たいがいは、契約によって月末に翌月分の地代が発生しています。

　逆に、なぜ「一々請求しなければ、地代支払い義務は発生していないかも」とお考えなのか、伺いたいくらいです。

5. 家や土地を相続する私に支払い義務がありますか？

　相続とは、プラスの財産とともに、借金などマイナスの財産も、すべてを引き受けるということですので、相続するなら（あるいは黙っていると相続したことになり）、質問者さんに支払い義務が生じます。

　相続放棄か、限定承認（プラス・マイナスの財産を売却などして精算した後、プラスがあればそれだけ相続する）の制度がありますので、支払い義務がイヤならそちらをご利用なさることです。

6. 契約解除された場合であっても、地主及び宗教法人関係者の同意があれば、借地権割合（？）で有利に買収が可能でしょうか？

　そもそも、不動産の価格というのは「公定価格」ではありません。路線価などは課税のタメの仕組みで、民間の売買には関係ありません。相場で売らなければならないという法律もありません。

　相場１０００万円の土地建物でも、ぜひ欲しいという人は何億円でもＯＫでしょうし、ぜひ売りたいという人は１万円でも売りたいでしょう。

　買い手側は、交渉は自由ですが、最終的には売り主の提示額に応じるか拒否するかしかありません。もともとの値段が決まっていないのですから、借地割合がどうとかと言ってみても意味がないと思います。

　売り主が質問者さんに好意をもっていなければ、「借地割合分タップリ引いておきましたよ」と言って、相場を超える高い価格を提示するかも知れません。

　が、（くどいですが）もともとの値段設定は地主の自由ですから、「ウソだ、借地割合分引いてない」とは言えないですよ。

　余談ですが、数日前、帳簿価格ほぼ５００万円（固定資産税課税標準額は忘れましたが同じくらいだと思う）のマンションの１室を、東京の業者が「長年借り手がついてないようだが、固定資産税もかかるし、毎月管理費や修繕積立金は取られ続けて困るでしょう。１万円で売って自由になりませんか」と言ってきました。５００万円のを１万円ですよ。

　不動産価格というものはそんなものです。

お礼

回答ありがとうございます。

質問の文章が言葉足らずであったり的確な表現ができていませんでした。
質問を読み返すと、どうやって滞納支払いを免れようとしているか質問しているかのように見えます。誠に申し訳けございません。

滞納している地代については、謝罪のうえ、私が保証人となり、全額支払うことの念書を持っていくことにしました。
母が痴呆の初期状態のため、どれだけ滞納しているかわからない状態でしたが、どうもここ５年間の間に延べ３年間分ぐらいの月を滞納していたことがわかってきました。地主さんも、どうもまともにはチェックされておらず、正確にはよくわからない状況のようです。
よって当方の振込記録等の証拠をもって、滞納額を確定、合意し、年末の事業清算をもって一括支払いする予定です。

私が恐ろしかったのは、この滞納を理由に契約解除されたらどうしようか、ということや、経済的に困窮しているとはいうものの、自身の借金を子に負わせたくない、という親の気持ちを心配しておりました。

なお、契約書を発見しました。昭和６０年から２０年間の契約で、とっくに契約は切れていましたが、法定更新ということで地主さんの遅滞なき異議の申し立てがなく、かつ建物も継続して存在し使用している場合は、自動的に２０年間継続されるというものらしいです。
地主さんにとっても私にとっても面倒なことが多いので、売却または私が別の場所に用意する更地での等価交換をお願いしてみようと思ってます。