売主名義じゃない土地を買うには？

質問

どうしても欲しい中古の家があります。その家を買おうと思ったのですが、問題がありました。その土地は売主の名義になっていないのです。
不動産屋が言うには、土地は二つに分かれていて、一つは売主の父親の名義、もうひとつは別人の名義で借地だそうです。今回の売値はその二つの土地を購入するという事を前提とした金額で、借地権の購入ではないそうです。
借地の持ち主は売る事に同意しているのですが、それはもうひとつの土地の方も同時に買う事が条件で、でも売主の父親の名義なので事は簡単に進みません。何故ならその父親というのはもう亡くなっているのに名義が変わってないからです。
不動産屋は、「実質的には売主の土地のようなものだから、一旦売主名義に変えてから、貴方に名義を変えます」と言うのですが、ネットで調べてみると、相続人が複数いる場合は同意書がいるとの事。
事実兄弟が4人もいるそうで、「その人たちの同意書？みたいなものはあるのですか？」と聞いても、「俺の土地だから大丈夫」としか言いません。
住宅ローンを使う場合、名義関係がはっきりしてないと却下されそうな気がするのですが、どうなのでしょうか。
売主に何を用意して貰えばいいのでしょうか。不動産屋も地元の年配の方なのですが、その人も「大丈夫じゃないかな？」としか言わなくて不安です。
実際、どういう手続きが必要なのか、どなたか教えていただけませんでしょうか。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

相続での不動産の売却の場合、その対象物だけ分割協議が纏れば良いので、遺産分割協議書を司法書士が作成して、登記します。これは売買契約締結後でも構いません。
契約名義人はその「俺のものだから」と主張する代表者になってもらっても構いませんが、万一揉めて纏らない場合もあり、そのために業者は、通常、印鑑証明添付で他の相続人予定者から売買の代表者宛の委任状を取得します。（これは買主さんへは提示するだけでコピーなどもお渡ししません）
要は確認は取っていますという証拠です。
それと第三者同士所有の同時の売買の場合は、売買契約書は別個でも構いませんが、平たく言うと両方の契約は切り離して履行することは出来ず、他方が纏らない場合は両契約が解除となること。
売主の他方が契約履行できない場合は、その履行できない相手方のみ賠償責任を負うこと、など、法的な用語は省きましたが、解除や義務に関する取り決めも必要です。
そうでなければ、相続が纏らないのに他方の物件の契約は解除できないという事になってしまいます。
取引自体そう珍しい内容では有りません。業者が良く気を使って売主双方、買主に公正な負担と義務と権利を考慮した契約書を作成すれば足りることです。
それが不安であれば、登記を依頼する司法書士に内容を相談してみましょう。権利や義務に関する定めですから、司法書士の先生でも十分にアドバイス可能です。
尚、相続登記の成否を停止条件とした場合（纏らない場合は白紙解除など）でもローンを取り扱わないという銀行は無いと思います。
御参考まで。

お礼

回答ありがとうございます。

専門的でなかなか僕の頭では理解できないのですが、要は遺産分割協議書を作成して貰えばいいのですね。それは僕が雇った司法書士さんでも出来ますよね。
問題は委任状ですが、これは兄弟全員から貰うという事ですよね。ちょっとそこが心配ですが、とりあえずどうしても手に入れたいので、不動産屋に聞きながら司法書士さんに依頼してみます。
仲介してくれている不動産屋さんが、年配の人で一人でやっている小さなお店な物ですから、なんだか頼りなくて心配です。この不動産屋さんを替える事はできませんよね…。