年収560万で4,000万円の住宅ローン

質問

夫の年齢40歳、年収560万円、妻の私はパートで月7万円程度です。頭金1,000万円を入れて、4,000万円の住宅ローンを組んで住宅購入を検討しています。MCJフラット35で10年固定1.4％、審査は通過しました。しかし4,000万円の借入れで今後の生活（月々の返済、老後資金等）を改めて考えると本当に返済できるのか心配でたまりません。止めた方がいいでしょうか？

回答No.6

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定（＝固定金利選択型・固定金利期間10年）ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S　10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4％と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまいど」をご利用なのでしょう。
現在、日本住宅ローン株式会社は、提携会社のみ取扱いとのことですから、「元金×1.75％」（4,000万円のお借入ならば70万円）の特約手数料が必要ですね。

フラット35は、「融資実行時」に金利が確定しますから、今月中の資金実行だとすれば、当初10年間の適用金利は1.41％、11年目以降は2.41％となります（融資実行が来月以降ならば、金利の変更があるかもしれません）。
「特約スーパーまいど」を利用しなければ、当初10年間の適用金利は1.56％、11年目以降は2.56％となり、元金＋利息の総返済額の差は、130万円程度になりますから、70万円の手数料もやむなし…ですね。

フラット35の審査は、フラット35Sでも同じように、金利引き下げなしで計算しているはずです。

仮に「借入額：4,000万円　返済期間：35年　金利：2.41％　元利金等返済　ボーナス返済なし」とすれば、毎月の返済額は141,076円。年間返済額は、1,692,910円になります。
年収が560万円で、他にお借り入れがなければ、総返済負担率は30.2％になりますので、返済能力としては審査に通ると思います。
（実際の毎月の返済額は、当初10年間が120,718円で、11年目以降は135,476円です。）

ただし、余裕のある生活＆老後資金等を考えるのでしたら、これで見てはいけません。

金利はいいんです。
固定金利型ですから、将来における金利上昇リスクを考慮する必要はありませんので。

問題は返済期間です。
現在の一般的な定年年齢は、まだ60歳としているところが多いです。
雇用延長制度を採っている企業でも、60歳を超えてからの給与は、それまでの６割～８割にとどめられる…という話を耳にします。
ですから、「60歳までに完済すること」として、返済期間を「60歳－１歳－現在の年齢」とします。

そのため、「借入額：4,000万円　返済期間：19年　金利：2.41％　元利金等返済　ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は218,833円。

どうでしょう、「現在の手取り給与」から、毎月22万円を住宅ローンの返済に充当したとしても、現在と同程度の生活は送れそうですか？
できれば、「毎月の手取り給与」に、残業代や交通費が含まれているのでしたら、それは除いて考えていただきたいのですが。
ボーナスは余裕資金ですので、こういった見積もりの時に、絶対に返済計画に加えて考えてはいけませんよ。

また、凡その目安としては、現在が賃貸住宅住まいだとして、毎月の家賃が27.5万円程度ですと、同レベルになります。
住宅を所有することによって必要となってくる費用、経費の関係で、これで同レベルなんですよ。

フラット35のご利用だからといって、「団体信用生命保険」に加入しない…なんてことはありませんよね？
機構団信の保険料は、年払いです。毎年、保険料を払う必要がありますよ。

住宅を所有すれば、10年ごとに100万円単位の「維持費」も必要ですし、車の買い替え、白物家電の買い替えは、たいてい一定のサイクルでまとまった金額が必要となりますので、それに対する備え（貯蓄）も必要になります。

あと、家族、特にお子さんの成長に合わせた資金計画は、どのようにプランニングされましたか？

ご質問文には、ご家族の状況が書かれていないのでわかりませんが、社会人になっていらっしゃらないお子さんが１人でもいらっしゃるようならば、個人的には、「ちょっと厳しいのではないか」と思います。

お礼

具体的、定量化された回答ありがとうございました。ハウスメーカーから斡旋されているのは、まさに「特約スーパーまいど」です。住宅購入後に発生する必要経費等も含め長期的に検討してみます。

回答No.5

masaaki509

ローン4000万
金利全期間1.4％
35年
ボーナス返済無し

毎月の返済額は
・元利均等で最低でも月120,523円

更には当初10年間1.4％　残り2.0％　3.0％としますと。
・元利均等で10年は月120,523　残り2.0％で129,244円
・元利均等で10年は月120,523　残り3.0％で144,599円
・元利均等で10年は月120,523　残り4.0％で160,951円

です、質問者様の生活がどの様な状況で現在は賃貸なんですかね？賃貸の金額とどれ程かけ離れているか解りませんが、払っていけるかどうかは、質問者様が決める事かと思います。
住宅は買って終わりでは無く、買ってからも、お金がかかります、一般的には購入金額分の修繕費が必要と言われています。
約10年毎に、外壁塗装と言った修繕が必要なんですよね。
金利に関しては、将来どうなんるかなんて誰にもわかりません、一つ言える事は、今より下がる事は考えられない。上がると考えるべきかと思います。
65歳で定年と考えても、現在40歳で残の25年の事も考えないいけないでしょう。
貯金にも余裕があるように感じますが、退職金等も考えその辺も検討されて見てはどうでしょうか？

年収とローンから考えると、賞与が年100万程とすれば、約20万程で生活する事になるんでしょうかね。
繰上げ返済等も考えているなら、無謀と言う状況では無いと思いますが、定年迎えてからが大変かと思いますから、定年までに払い終わるように努力が必要かとは思います。

定年の65歳までに払い終わる場合
ローン4000万
金利全期間1.4％
25年
ボーナス返済無し

毎月の返済額は
・元利均等で最低でも月158,101円必要と言う事です。

お礼

外壁塗装やメンテナンス費用の事あまり考えていませんでしたので、今日ハウスメーカーさんに伺いました。将来の資金計画にあたり重要な事ですね、ありがとうございました。

回答No.4

nkdt0001

止めたほうがいいです。夫が６０歳になって収入が激減したときの債務はいくら残っていますか？返せないと思います。有名なローン専門のＦＰに相談しましょう。変動で高額を借りている人は将来破綻し、社会問題になります。私は家は現金で買う予定です。

お礼

早々の回答ありがとうございました。”現金購入”出来ることなら私もしたいです。

回答No.3

p-p

ちょっと情報が少なすぎます
混乱されてますか？

4000万円の物件に1000万円頭金？で3000万のローンでなく

支払い総額5000万の物件に1000万頭金で4000万のローン？

4000万借入れとしたならなら35年ローンでボーナス支払い無し毎月13万ちょいになります

奥様の年齢が書かれていませんが
夫が60歳で定年後も毎月13万ちょいの支払いが75歳まで続きます・・
20年後なら金利も上がっているので14万くらいになっています

今の収入のまま
35年ローンなら20年後のローン残高は半分くらいでしょう・・・
2000万です
かりに退職金で2000万くらい入ればここで完済できそうですが

老後の資金が？？？です

これにまだこれから大学行こうとするにお子さんがいるとしたら
もう資金ショートです

ほかの要素として質問者さんと夫様のご両親が支払い途中で
他界されると思います
そのときの保険金や遺産があれば・・・　
両方から死亡保険金や不動産があれば一人っ子通しの夫婦なら
2000万ｘ2　＝4000万程度の計算もできますが
逆にご両親の介護の問題も出てきます

お子様なしとして
年収560万なら　毎月手取り25万　これでなんとか生活して奥様の7万をまるまる貯金できれば
7ｘ12ヶ月ｘ20＝1680万貯金可能です

ただし途中で体を壊して働けなくなったり長期入院するとアウトですね
その収入ですと借入れ2500万程度が安全圏だと思います
2500万なら毎月ボーナスなしで8万円台くらいです

これくらいなら定年までにがんばれば完済可能です

お礼

早々の回答ありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ありません。老後の資金面、一番心配です。繰り上げ返済で70歳くらいまで縮まるかなと思いますが．．．。安全圏で行きたい所ではありますが、土地柄、住宅が高いのです。

回答No.2

imachan_net

４０代、既婚男性です。子供なしで、
同じようにローンでマンションを持っています。

同じような環境なので、何とか大丈夫・・・と思い、
考えてみました。

奥さんの年齢もわからないし、
子供がいるのか、これからの予定か、わかりませんが・・・
いない、今後もいないとして・・・
なら何とか大丈夫かなとざっくり考えました。

ただ、最初に、１０００万円の頭金を入れて、
４０００万円の住宅を買う・・・と勘違いしたので、
何とかなるかと思いましたが、

よく質問内容を見ると、４０００万円のローン、
５０００万円の住宅ですよね？
いまの時代、無理じゃないですか？
この住宅の安い時期で５０００万円の住宅は高すぎるし、
いくらローン利率が低いと言っても、
質問内容にある、所得では難しいと感じました。

残念ながら、自分なら止めます。
３０００万円ローンなら、行くけど・・・
ただ、パートの奥さんが本当に当てになるのか、
一番心配です。正直なところ・・・

お礼

早々の回答ありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ありません。我が家は子なし、妻の私は36歳パート収入といった所です。理想は3,000万の借入ですが、地域的に住宅の値段が高く立地（土地の接道状況・坪数、ハウスメーカー建築等）の割には安く収まっているのでかなり揺れていますが、もう少し考えてみます。

回答No.1

86tarou

闇雲に35年ローンを組んではいませんか？35年フルで組めるのは30才までの人限定だと思った方が良いですよ。定年後の収入のことを考えるとそれまでの返済年数にすべきで、旦那さんの年齢なら20年ですがこれも繰り上げ返済必須でのことです。でないと、老後の資金貯蓄が出来ない恐れが出てきますので。あと、10年後には2.4％に金利が上がるので返済額が増え、その分の手当ても必要になり当初の家計がギリギリなら払えなくなる可能性もあります。2.4％の返済額で試算されているのなら良いのですが、1.4％でしか返済出来ない試算ではいけません。

2.4％で定年まで20年ローンを組むと2220万円借りられます。あなたの収入を合わせても2560万円の借入金程度に抑えておくことをお勧めします。少なくとも3000万円くらいには減額したいところです。まぁ、人それぞれどこにお金を掛けるかは自由なのですが、その分どこかを削らないといけません。
ただ、私なら前者を選び、奥さんの収入はプラスα程度に考えて貯蓄や外食や旅行に使うでしょうか。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

月々の返済額についても、今までの家賃より少なくないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年15万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上すると安心）。

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって売ることになり借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンを組み、外食や旅行なんかもして人生を楽しみましょう。
いい家に住めると良いですね♪

参考URL：

http://www.mc-j.co.jp/backnumber/backnumber.html?20100201

お礼

早々の回答ありがとうございました。また、お礼が遅くなり申し訳ありません。ローンの返済で生活が窮屈になったら折角の新築住宅での生活も楽しくないでしょうね．．．。「住居は生活の質を高める道具の一つ」確かにその通りだと思います。