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住宅金融公庫の妹債務者と両親の居住について
- 住宅金融公庫の妹債務者と両親の居住に関する問題が発生しています。
- 妹が住宅金融公庫の債務者となり、マンションを購入しましたが、結婚後も両親がそのマンションに住んでいます。
- 債務者が居住していない場合、一括返済になる可能性があり、その負担を妹や高齢の両親にかけたくありません。他の兄弟が負担をするか、それぞれのローンを抱えることになります。
- lily70
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- その他(暮らしのマネー)
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質問者が選んだベストアンサー
平成７年ということは、15年ほど前。 現在ご両親が80歳近いということは、平成７年には60歳くらい？ 既に定年を迎えていたため、お父さま名義では住宅ローン等を借りることができず、妹さんが債務者となって、当時の住宅金融公庫から融資を受けた…というカンジでしょうか。 「旧・住宅金融公庫一般融資」は、民間金融機関の住宅ローンとは、少し異なった性質を持っていますので、民間金融機関の住宅ローンのパターンを基準にしたり、参考にしたりはされない方がいい点もあります。 ＃１さんも触れていらっしゃるとおり、金融機関は、旧・住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）の窓口に過ぎませんので、決められたとおりに対応するしかないです。 ただ、結果的には、大事にはならないのではないかと思います（絶対とは言いませんが）。 「引き続きご両親が居住されること」「返済遅延をしないこと」が条件で、さらに「ご両親が亡くなったら、妹さんが戻られるか残債を一括返済すること」あたりを前提に、目をつぶってくれる可能性はあるのではないか…と思います。 「旧・住宅金融公庫一般融資」は、以前から、きちんと届出をすれば、「親族が引き続き居住し、将来的には債務者が対象物件に戻ってくること」を条件に、『本人居住』をしないことも認めてきましたから。 ご質問者さまは、 >最近になってわかったのですが、債務者がそこに居住していないということが大きな問題だそうです。 と仰っていますが、おそらく、「本人居住の義務」は、妹さんもご両親もご認識だと思いますよ（債務者や連帯保証人である以上「知らなかった」では済まされませんしね）。 ご認識の上で、「本人が居住していないと即刻一括返済を求められる」と思っていらしたからこそ、現在まで妹さんが居住していないことを隠し、届出をされなかったのではないでしょうか。（本当に知らない人は、届出にいらっしゃいますから。） 妹さんの場合、実際に「本人非居住」が認められるかどうかは分かりませんが、少なくとも、届出は、債務者側の「義務」です。 その「義務」を果たしていなかったのですから、「大いに問題あり」ですよ。 何度も申し上げますが、債務者や連帯保証人である以上、「知らなかった」は理由にならないんです。 取り敢えずは、「変更届」（主たる債務者の転居）の提出が必要になるかと思います。 （下手すれば、氏名の変更届すら出されていないのでは？） なお、「旧・住宅金融公庫一般融資」でしたら、「融資のご案内（申込書と説明書が一緒になったもの）」にも、「金銭消費貸借契約兼抵当権設定証書」にも、債務者および連帯債務者の『本人居住』の義務が記載されています。 そして、『本人居住』の義務違反をした場合には、「期限の利益を喪失」するため、残債の一括返済を求められることもあると明記されています。 「期限の利益」というのは、簡単に言えば「返済は契約したとおり何年間にわたってという方法でいいですよ」というものです。 その債務者に有利な「利益」を、債務者自らが違反したことによって失ったので、何年間にわたってではなく、一括返済してください…となるんです。 今回、大事になったとしても、それは妹さん自身の「義務違反」が原因だということ、妹さん自身の責任によって残債の一括返済を求められるのだ…ということはご認識ください。 さて、仮に一括返済が求められた場合ですが…。 > 平成７年両親が高齢のため、マンションの販売業者に勧められて、何も知らずに妹が住宅金融公庫の債務者となりマンションを購入しました。 マンション販売業者に罪はありませんね。 債務者になった以上、「何も知らず」という言い訳は通用しないんですよ。 この場合、「何も知らずに」と言うことは、「親に騙されて」と同義になります。 親御さんを貶めたくはありませんでしょう？ > 妹にそんな負担はさせたくありません。扶養家族である今の妹には無理なことです。 妹さんが「旧・住宅金融公庫一般融資」の『債務者』である以上、返済の義務は妹さんにあります。 もとから妹さんの『債務』ですから、妹さんが負担するのは当たり前のことなんです。 無理でも、契約上の義務は妹さんにあります。 そうでなければ、逆に、妹さんが「名義貸し」をしたことになります。 「名義貸し」は、金融機関にとっては、悪質な行為なので、今後の取り引きにも影響しかねません。 すみません、もう少しお話させていただきたいので、「その２」に続けます。
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- Domenica
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（その２） > マンションは、父半分、妹半分の名義になっています。 でしたら、お父さまは「担保提供者」として、「連帯保証人」になっていますね。 「旧・住宅金融公庫一般融資」は、兄弟姉妹による「収入合算」「連帯債務」を認めていませんでしたから、妹さんが債務者となっている融資について、他の兄弟姉妹が「連帯債務者」となっていることはあり得ません。 ですから、妹さんの融資契約によって、他の兄弟姉妹が債務を引き受けなければならないことはありません。 被るのは、お父さまだけです。 今更、住民票を移動させても、それ以前に別のところに住民票があったとバレバレです。詳しく調べるまでもなく、住民票には転居日、転入日等が表記されますから。 「旧・住宅金融公庫一般融資」の対象物件の所在地に、最近になって「転居・転入」してきたとなれば、それは、金銭消費貸借契約時から、一旦でも、「旧・住宅金融公庫一般融資」の対象物件の所在地から別のところに住民票を移したということになります。 「本人が引き続き居住すること」という契約上の義務を果たしていなかったことになり、ＮＧです。 ご両親が住まわれているので、何とかしたい…というご質問者さまのお気持ちは理解できます。 借り換え等の手段を講じるにしても、債務者本人が非居住ということがネックになってきますし、妹さんは収入がないor少ない扶養家族なのですよね？ 扶養家族が住宅ローンを借りることはまずできませんから、この点においても借り換えは不可能です。 それに、（自行が窓口になっている）別の契約にかかわる義務を果たさなかった人と、新たな契約を交わす気になると思いますか？ 借り換えが不可能ですから、現在の民間金融機関の住宅ローンと比較すると、相当な高金利を払って返済を続けるのも仕方がない訳ですね。 現在は、１１年目以降の金利が適用されているはずですから、現在の適用金利は３％強～５％弱といったところだと思います。この点はもったいないと思いますよ。 「負担付贈与」という形で、マンションの「所有権」と「融資債務」をセットにして、妹から「贈与」を受けるという手段も考えられなくはありませんが、ご両親の年齢では到底、債務の承継者として認めてもらえないでしょう。 ですが、 > 弟２人も、自分の家のローン、教育費で精いっぱいです。 とのこと。 住宅ローンは「本人居住」が原則である以上、自身の家のローンを抱えていらっしゃる弟さん２人が、妹さんの「旧・住宅金融公庫一般融資」を引き受けることは難しいでしょう。 ご質問者さま自身は、勤務の関係で、住宅ローンの契約自体が難しいと思われるとのことですし…。 一括返済を求められても、どうしても応じられないという場合には、マンションの任意売却を考えるしかないでしょうね。 マンションを売っても、残債が残るのでしたら、その残債をどう返済していくか考えなければなりません。 マンションを売って弁済した分だけ、債務は減りますから、何とかなるでしょうか？ 平成７年のお借入ならば、公庫保証が付いていたでしょう。現在は、保証そのものも住宅金融支援機構が引き継いでいます。 おそらく、住宅金融支援機構は、早い段階で、その残債を債権回収会社に売却すると思います。 債権回収会社と相談して、どのように返済していくか…ということを、考えられることになると思います。 返済が難しいようでしたら、妹さんとお父さまが「自己破産」をされるしかないです。 > 銀行のキャッシュカード（返済口座の）を紛失したことにより、銀行にひつこく質問されたようです。 これは、お母さまが妹さん（娘）という「他人」のキャッシュカードを所持し、紛失したのですから、詳細を訊ねられると思いますよ。 「本人」でなければ、例え夫婦、親子、きょうだいでも「他人」となります。 キャッシュカードも、「他人」に「貸与」してはなりませんから、「他人」が「所持」していることが変なんですよね。 「表見代理」の範囲も越えます。
お礼
とっても詳しく教えてくださり、有難うございます。なかなか難しい問題ですね。 教えてくださったことを参考にして、今週末兄弟姉妹４人で集まって、今後のことを 考えるつもりです。銀行がいい方向で（両親がこのまま住む。このまま支払い続ける。 父が亡くなった時は売却してみんなで一括返済）考えてくださればいいですが、最悪 の場合も頭に入れて、兄弟姉妹４人の考え方、意見も聞いて、どう対処していけるか 話し合いたいと思っています。とっても貴重な情報を有難うございました。少し先が 見えてきました。
- uskt
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基本的に住宅ローンは、事業用途や投資用途に住宅を購入するために利用されることを避けるため、本人の居住用に限られています。 そのため、妹さんも借りていることになっている以上、居住していないことが問題になったのでしょう。 いちばん簡単な対処方法は、妹さんの住民票をそのマンションに移すことです。 すでにご結婚なさっているということで、お一人だけ移すのは難しい事情があるかもしれませんが、それがいちばん簡単な方法でしょう。銀行から聞かれれば、住民票の写しを提出することで、問題なく居住用の目的を満たしていることになります（実際は、それだけではだめなのですが、そこまで深く調査はしないでしょうし）。 次に考えられるのは、ローンの借り換えですが、これは一般的な住宅ローンでは、最初に申し上げた通り、居住用だけなので、他の方が組むにしろ、妹さんが組むにしろ、できないことなので、やや高金利のローンを借りることになってしまうでしょう。 これらの対応が難しいようなら、やはりなんとか親族でお金を集めて、売却の上、残債を返すしかないでしょうね。 ただ、その銀行も住宅金融公庫の窓口になっている手前、厳密に言わざるを得ないところはあると思うので、もうどうしようもないとなったら、売却前にその銀行のローンに借り換えられないか等は、相談したほうがいいように思います。
お礼
すぐに回答いただき有難うございます。兄弟姉妹４人の考えをまとめて、父と話をするつもりです。 有難うございます。
お礼
その１、その２共にたいへん参考になりました。そんな義務はないのですが、私（長女）が現金で一括返済して、自分名義にして、一括返済の額と家の価格との差（約３００万円）を、まず私が親に貸したという形を取って、今のローンの支払額と同額（約５年間）を毎月はらってもらいます。そして、その後は、家賃と言う形で少し低い額で、家賃として親からもらっていくという方法もないような気がしています。兄弟がどういうかわかりませんが。私が、払うと言っても、主人と私で長年積み立ててきたお金です。親にとっては、得なような気がしますが、私にとって得になるのか損になるのかわかりません。リスクは持ちたくないのですが。とにかく兄弟全員の意見を聞かなければと考えています。とにかく今のままでいくためには、銀行がどこまで容認してくれるかですよね。兄弟全員で保証人になって今のままローンを続けられるように銀行と交渉することも考えています。とても参考になりました。有難うございました。