マンション契約解除時のオプション料金の支払いについて教えてください。

質問

マンション契約解除時のオプション料金の支払いについて教えてください。

来年3月に完成する新築マンションの契約（手付金支払済み）をしたのですが、団信の申し込みの段階で夫の健康上の理由により団信に加入出来ない可能性が非常に高いことが分かりました。大手銀行のローン審査は団信加入必須なので、最悪ローンがおりなかった場合手付金は戻ってくるとして、以下質問させて下さい。
（提携ローンの契約諸手続きは来年の1月中旬予定。10月以降自分たちでも各銀行にローン相談をしていこうと思っています。）

(1)申し込み済みのオプション料金については全額払うしかないのでしょうか？10月末にオプション料金の50%を、残りを年明けに支払うことになっています。尚、階は最上階なのですが、内装工事に着手していないことは影響しますか？

(2)物件契約前には営業担当から団信に関する話、健康に関わる確認、質問は一切ありませんでした。自分たちが不勉強だったのが一番悪いと重々承知しておりますが、一般に営業担当は団信などの説明責任はないのでしょうか。

この状況をどこに相談すればいいかも分からず、とても困っています。

宜しくお願い致します。

回答No.3

k_tukahara · ベストアンサー

不動産勤務です＠＠ノ

（１）
施工しているかしていないかよりも、部材を発注しているかしていないかです。
一般的にはオプション締め切りから２週間程度で発注するのが多いので、オプションの受付締切日が１カ月以上前であれば、すでに発注している可能性が大ですので、支払い義務及び売主によっては現状回復費用が発生するでしょう。一般的に現状回復はほぼ全ての新築の契約時の重要事項説明書に記載されておりますのでご確認下さいませ。

（２）
説明責任はありません。その代わり他の方が記載している内容が間違っております。
団信も実はローン条項に含まれます。団信が通らない時は、本人の審査に係る内容が著しく変化した為ではなく、契約時から変化していないのであれば、ローン条項により無条件解約の対象になります。
ローン条項は一般的に融資の審査のみと勘違いしている人が多いようですが、融資に至るまでの全ての行為が対象になりますので、団信が必須であれば団信却下はローン条項に該当します。

※ちなみに団信に影響する内容をお持ちと言うことですが、今後は住宅はお持ちになるご予定はありませんか？
もう諦めたというのであれば、ハッキリ言って余計なお世話かもしれませんが、お節介を１つ
⇒フラット３５は団信義務はありません。団信じたいに加入せずとも融資は受ける事ができます。
もちろん、団信がない訳ですから死亡時の保証は一切ありませんが、既にご自身で加入されている生命保険を活用すれば可能ではあります。

ローンじたいはフラット３５を利用すれば可能と思いますが、そこから先はあなた達の問題ですのでご検討下さい。

※ただし、フラット３５の利用を考えた際は、事前に担当営業に相談しては駄目です。こちらで審査を受ければ団信義務はありませんので、審査を通ってしまった場合は、解約する際には完全自己都合になります。ですので、フラット３５を利用するのであれば気持ちを固めてから担当営業にご相談下さい。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

確かにフラット35は団信加入が任意ですよね。残念ながらローン額をまかなえるだけの生命保険には入っていないので、残念ながらフラット35でローンを組むことは出来ません。

ここで再度質問させて頂いても宜しいでしょうか。

例えばフラット35と別の銀行とミックスでローンを組んだ場合。

フラットでローンが通っても、銀行でローンが通らなければマンションの支払いが不可となってしまいますよね？この場合も自己都合となってしまいますか？

度々の質問で恐れ入ります。

よろしくお願いいたします。

回答No.5

k_tukahara

補足です

ミックスであれば、どちらかが通っても片方が通らない状態でローン条項に引っかかりますので無条件解約の対象になります。

オプションに関しては、拒否することはできます。

業者の勝手な憶測での審査をせずに契約行為を行っておりますので問題はります。
しかし、なんだかんだ言っても契約書に記載してある内容が全てになります。
この契約書というのは重要事項説明書です。

ココに署名捺印されていることを盾にされると、全てが結論になってしまいますので
業者の考え方次第でしょうね。

お礼

改めて、ご回答ありがとうございます。

万が一購入できなかったら、と考えるととても不安になりますが、
まずは購入に向けて出来る限りを尽くす、ということに力を注ぐべきですね。
アドバイス頂けたことで気付くことができました。

本当にありがとうございました。

回答No.4

takapiii

建築及び宅建業者です。

なんだか手順のおかしな取引が増えてますね。これも不動産不況の表れなのでしょうか。
そもそもオプションhの発注は契約を交わし手付を預け、住宅ローンの本審査が通ってから発注しても良いものを、どうもベンダーが勝手に締め切りを作って急がせる傾向にありますね。

団信が通らなければ、ローン条項があれば白紙解約なので、本来ならばオプションの費用など支払う必要はなく、業者が先に発注してしまうから原状回復や返品トラブルになるんですね。でも業者もそこは分かっていて、契約時に解約時のオプションについては何らかの形で記載している事でしょう。よく読んでみてください。
もし、何も記載していないのであれば、無視する事も可能かと思います。

ともかく、フラット35にするか、とりあえずローンが通らなければ、支払いを拒否して契約解除まで持って行ってはいかがでしょうか。
恐らく業者は手付からオプション関連費用の一部を差し引くと言うかもしれませんが、それを認めたら終わりです。相手の段取りミスを突いて、自分の主張をするしかないと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご指摘になられることは本当にごもっともですね。

オプション申込書の注意事項に「キャンセルの場合はキャンセル料が発生する」と記載されています。
この「キャンセル料」について、すぐに営業担当の方に詳細を確認することにします。

購入したいのは山々ですが、万が一ローンが通らなかった時のその後のことを考えるととても不安になってしまいます。でもこうして皆様に良いアドバイス、ご指摘を頂けたことで、今後取るべき行動が少しずつみえてきたように思えます。

本当にありがとうございました。

回答No.2

sacra39

まず、
住宅ローンの審査が通っていない段階で、オプションを決めて費用を支払いさせる。
という事自体が疑問ですね。（これ、ローン不可の場合はどうなるん？って担当に聞くべきです）

ローン不可になった場合はオプション工事が無駄になるので、この時点（ローン未確定）でオプション料金を請求する業者（又は営業マン）は、考えられません。（アホなのか悪徳なのか、もしくは楽天家なのか）

次に、
既に契約しているのに1月までローンの審査をしない理由が分かりません。
契約上、ローン特約の期限はいつに設定されているのでしょうか？
（その期限までにローンの可否をはっきりさせる必要があります。）

また、
ローン不可の場合の取扱はどうなっているでしょうか？
（不可の場合、自動的に契約が白紙解除になる文言か、買主から売主に解約の意思表示をしないと白紙解約にならないような文言か、改めて手元の契約書を確認してください。）

営業マンに団信の説明義務はありませんが、当然に団信でローンアウトになると営業マンもそれまでの仕事が無駄になるので、事前に確認するものです。買主様にとっても営業マンにとっても意味のある確認ですからね。（ただ、慣れていない営業マンなら仕方が無いかも）

お礼

ご回答ありがとうございます。

ローン不可の場合のオプション費用について。
オプションの申し込み書の注意事項には「申し込みにより商品製作・取付が開始されるので、キャンセルの場合にはキャンセル料が発生します。申し込み後の取り消しは一切出来ません。」と記載されています。なのでローン不可となった場合にはオプション費用については全額支払うことになってしまうのかと諦めていたのですが。。。早急に営業担当と確認します。

ローン審査について。
大きな勘違いをしておりました。「10、11月中にローン審査、1月にローン契約手続き」でした。

とにかくまずはご指摘頂いて点をしっかり確認したいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#136967

まず、質問者側からの理由によるキャンセル時には、手付金の返金は、まずあり得ません。
１）オプション料金と書かれてますが、不動産会社などにより、色んなオプションとして出されてますので、一概にはなんとも言えません。更に、最上階で内装工事着手していないから、何に影響するのでしょうか。
２）これについては、営業担当者における説明義務まではありません。
ただ、質問文全体からして、分かりずらいと言いますか、理解しがたい質問文ですので、あくまで、参考まで。

お礼

ご回答ありがとうございます。

買主側の都合による契約解除においては手付金の返金がないことは承知しております。
「購入したいけれどもローン審査に通らず、ローンを組むことが出来なかった」場合を想定して質問をさせて頂きました。

分かりづらい質問で申し訳ありませんでした。

少し冷静になって、情報収集に努めます。

ありがとうございました。