中古物件を購入する際の疑問があります。

質問

中古物件を購入する際の疑問があります。

（購入者）
　・４０歳（男）
　・年収３５０万
　・既婚（子供なし）
　・住宅に使える現金４００万

（条件）
　・１Ｒか１ＤＫ（３５～５０m2程度）
　・都心で資産価値がある駅から徒歩５～１０分までの場所
　・１９８１年以降の物件

◆管理費・修繕費について
中古物件の妥当（平均的な）管理費、および修繕積立金は
いくらぐらいなのでしょうか（築１０年まで・２０年まで・３０年
までそれぞれ教えていただけますか）

◆ローンの組み方
不動産会社の方は、今はほとんどの人が変動金利を選ぶと
言っていましたが、（その理由としては最初の１０年が
支払いがきつく、今は金利が安いのでとの事です。）
現時点で、一般論として、おすすめのローンの組み方は
どのようなものでしょうか？

また、今後長期にわたり金利上昇の上限は、不動産バブル時の金利が一つの基準と
考えるべきなのでしょうか？

◆物件の前の敷地に空き地があった時に、もしまだ建築の予定が
ない場合、どれくらいの高さのものがマックス建つ可能性があるか
はどのように調べればいいのですか

◆（上記の続き）
また素人でも敷地の面積や周りの環境からある程度予想できるの
であれば、その簡単な方法を教えて下さい

◆外壁をチェックする際に、こういうひびは、補修予定があっても
手遅れ（購入しない方がいい）とかという例はありますか

◆ライオンズマンションのような壁にブロックのようなものが敷き
詰めてあるようなところでは、建物のどこをチェックしたら良いで
すか（壁そのものにひびがあっても、ブロックがじゃまで確認でき
ないのではという疑問です）

◆その他、ハード面で目でチェックしてくるべきところはどのよう
なところですか

いろいろ質問が多いですが、よろしくお願いします。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

>◆管理費・修繕費について

管理費や修繕積立金に決まりがある訳ではありませんが、坪1000円～1500円/月と言われます。
20坪の部屋なら管理費と修繕積立金合わせて20000円～30000円/月。古い物件なのでは坪500円という所もあるようですが、大概は大規模修繕時に坪30000円～50000円ほど徴収されると思います。

>◆ローンの組み方
総額の支払いが幾らかになるかで比較するべきでしょうが、一般的には金利が安い時には5年または10年固定で以後変動とかが多いように思います。

>◆物件の前の敷地に空き地があった時に
役所に行くと建築関係(都市計画関係)の課がありますので、お聞きください。大概用途地域と高さ制限などの情報がら推測できます。

>◆（上記の続き）
周りの建物を確認知ればよろしいかと。当然道路沿い(特に幹線道路沿い)は高さ制限が緩いので高い建物が建つと思います。

>◆外壁をチェックする際に、
一言では回答できません。クラックの深さ長さ、場所によって違います。ただ横に走りクラックは要注意かもしれません。また深いクラックは中に雨水が染み込み腐食させます。

>◆ライオンズマンションのような壁に
全面タイル張りはむしろ少ないと思います。隣にビルとの間や配管が通る場所は剥き出しにはずです。

>◆その他、ハード面で目でチェック
とても書ききれませんので省略します。建築・リフォームのカテゴリーで再質問してください。ただ、地盤(不同沈下)等に関してだけはどうにもならないので、ビルの傾き、基礎の状態は要確認かもしれません。

お礼

すばやいご回答大変感謝します。ありがとうございました。
色々参考になりました。
経験が少ない（初めてなだけに）、良い物件かどうか判断する
のに、どの程度までその物件に関しての調査（耐震や修繕記録、契約、他）を
すべきかわかりませんが、がんばってみたいと思います。