会社員です、不動産収入の節税で悩んでいます。

質問

会社員です、不動産収入の節税で悩んでいます。

給与収入と、不動産収入（賃貸アパート）があり、青色申告しています。
もし、不動産の名義を私から、配偶者（無職）に変更した場合、不動産収入は、配
偶者の分として、別々に申告すれば宜しいでしょうか。
その場合、合算で申告するよりも、税率は下がるもとのて考えて宜しいでしょうか。

さらに、名義変更のためには、不動産を配偶者に生前贈与する必要がありますでし
ょうか。としますと、今度は、贈与税が発生すると思います。もし、一括で贈与税
を負担できない場合は、仮に、50％共有名義とした場合、その割合で、申告すれば
いいのでしょうか。

宜しくお願いいたします。

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

カテゴリーを「その他」でなく「税金」にしてご質問したほうが内容的には的確な回答がつくと思います
「もし、不動産の名義を私から、配偶者（無職）に変更した場合、不動産収入は、配偶者の分として、別々に申告すれば宜しいでしょうか。」
そのとおりです。

「その場合、合算で申告するよりも、税率は下がるもとのて考えて宜しいでしょうか。」
所得税は累進課税ですから、税率の高い収入のある人に不動産所得が発生するのと、無職無収入の人に不動産所得が発生するのでは、税率が異なります。
現在２０％の限界税率の人が不動産収入をえるより、無収入の人が不動産収入を得るほうが、所得税そのものは低くなります。

「名義変更のためには、不動産を配偶者に生前贈与する必要がありますでしょうか。」
名義変更の理由は贈与だけではありません。売買もあります。他にもありますが省略します。
夫婦間の売買をしてまで、所得税を下げる計画をしなくても良いと思います。
贈与ですと、２０年以上婚姻関係にあるなら、大きな特別控除が受けられますので、検討に値します。

「一括で贈与税を負担できない場合は」
税金を一括で負担できないなら、分納するなど方法があります。
贈与税の場合には延納制度があります。

「50％共有名義とした場合、その割合で、申告すればいいのでしょうか。」
そのとおりです。

不動産収入による夫の税負担（地方税・健康保険料を含む）がいくらで、その収入を妻の収入とした場合の妻の負担増を計算してみる必要があります。
不動産所得（収入ではありません）が年間３８万円以上になると、配偶者控除が受けられなくなる事も要素にいれたいです。
妻の不動産所得額が一定額以上になると、国民年金の支払い、健康保険料の支払いも妻がしなくてはならない事も要素にいれたいですね。

不動産の名義変更にかかる登録手数料や、名義変更をする際の法務局への提出書類を自分で作成せず司法書士に頼むならその費用もかかります。
不動産にかかる固定資産税は、夫婦間で名前が変わるだけでしょうが、登記原因によっては不動産取得税が妻にかかる可能性がありますので、それも研究してください。

夫の給与にかかる税率が４０％で、不動産所得が５００万円あるとしますと、年間申告所得税だけで２００万円の負担ですから、ご質問者のような節税を考える必要があるでしょう。
いずれにしても「費用対効果」を考えないと、バタバタしただけで、たいした節税にはならなかったということになりかねません。

なお「累進税率」「限界税率」については、承知のこととして説明しましたが、不明でしたら検索してみてください。

お礼

「カテゴリーを「その他」でなく「税金」にしてご質問したほうが内容的には的確な回答がつくと思います」
★承知致しました。また、詳細な、ご回答有難うございます。

「名義変更の理由は贈与だけではありません。売買もあります。他にもありますが省略します。」
★承知致しました。いろいろと方法はあるものですね。有難うございます。

「贈与ですと、２０年以上婚姻関係にあるなら、大きな特別控除が受けられますので、検討に値します。」
★この点は、情報不足で申し訳なく思っています。私の場合は、「自分で居住していない、賃貸用の物件となりますので、果たして対象になるかどうか、税務署に確認してみようかと思っています。。。

「妻の不動産所得額が一定額以上になると、国民年金の支払い、健康保険料の支払いも妻がしなくてはならない事も要素にいれたいですね。」
★有難うございます。この点は、全く想定外でした。
もし配偶者控除の受けられない不動産所得を、配偶者が得ることになる場合は、年金、健康保険の手続きのみならず、保険料の負担が増加するかどうか、要確認ということですね。有難うございます。

「いずれにしても「費用対効果」を考えないと、バタバタしただけで、たいした節税にはならなかったということになりかねません。」
★良く、分かりました。
贈与税の特別控除を受けられるかどうかは要確認ですが、諸費用ならびに、配偶者控除、年金、健康保険等を良く勘案する必要があるということですね。
本当に良く分かりました。感謝です。
有難うございました。

回答No.3

stockunagi

【何か対象不動産の基準というものが、どこかに明記されているものなのでしょうか。】

事業的規模かどうかで判断するようです。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/04/02.htm

【贈与財産の、特例措置】
すみません、自分で居住する目的という要件がついてました、この特例は
は賃貸目的には使えないようです。

収入を別にすると保険料、年金あたりでも個別に支払う必要が生じる場合が
あるようですので、現状との細かい比較検討が必要となりそうです。

お礼

「事業的規模かどうかで判断するようです。」
★有難うございます。
青色事業専従者給与が適用できるかどうかは、事業的規模で判断ということですね。urlも有難うございました。

「【贈与財産の、特例措置】自分で居住する目的という要件がついてました、この特例はは賃貸目的には使えないようです。」
★そうでしたか。有難うございます。
賃貸目的の場合の不動産の贈与は、特例の対象外ですね。有難うございました。
賃貸目的の不動産の場合は贈与税の特例がないため、贈与税を払ってまでも、妻名義にして税率を下げる効果があるかどうか、良く見極める必要ありですね。
良く分かりました。
有難うございました。

回答No.1

stockunagi

まず青色申告しているのであれば、青色事業専従者給与により一定の要件の下に
配偶者に実際に支払った給与の額を必要経費とすることができます。節税対策であればこちらを検討されてみてはいかがですか。

また、配偶者の所得（収入ではなく所得）が38万円以上になると配偶者控除の対象から外れる点を考慮する必要があります。

贈与税の配偶者控除により婚姻期間が20年以上である夫婦間で居住用不動産又
はそれを取得するための金銭を贈与したときには、贈与財産の価額から2,000万円
の控除が受けられます。
現在、所有されているアパートの評価金額がいくらかによります。

お礼

うわっ。
早速のご回答、感激です。
有難うございます。

⇒「青色事業専従者給与により一定の要件の下に配偶者に実際に支払った給与の額を
必要経費とすることができます」

★この点は、税務署いわく、賃貸不動産の規模が小さいので、対象にならないとの
ことで、あきらめておりました。ちなみに、マンションのワンフロア（30坪程度）
に、ワンルーム×２部屋、店舗１室といった程度の不動産です。「青色専従者給与」
として認めてもらうためには、何か対象不動産の基準というものが、どこかに明記
されているものなのでしょうか。

⇒また、配偶者の所得（収入ではなく所得）が38万円以上になると配偶者控除の対象
から外れる点を考慮する必要があります。

★有難うございます。承知致しました。

⇒贈与税の配偶者控除により婚姻期間が20年以上である夫婦間で居住用不動産又はそ
れを取得するための金銭を贈与したときには、贈与財産の価額から2,000万円の控除
が受けられます。
現在、所有されているアパートの評価金額がいくらかによります。

★贈与財産の、特例措置があるのですね、大変参考になりました。有難うございます。
ちなみに、婚姻期間20年以上は、問題ありません。
評価金額の方も、固定資産税の評価金額で見た場合、問題ないと思われます。
一方、物件は、ワンルーム部分については、自分が居住するものでなくても、構わな
いのでしょうか。
また、一部、店舗部分が含まれていますが、その不部分は居住用ではありませんので、
それを除外した金額部分まで、控除できるとの理解で宜しいでしょうか。

それでは、どうぞ宜しくお願いいたします。