この営業方法は合法ですか？

質問

以前所属していた不動産仲介会社の営業方法に違法性を感じたのですが、この営業方法は合法なのでしょうか？

1. 名簿業者から購入した名簿を基に一般のマンション所有者に電話をする。
2. 買主（架空）が居て、「お持ちのマンションの購入を希望している」と告げる。
3. この時、殆ど売るのが難しい金額を提示する。（市場価格で500～600万円程度の物件に1000万円等と言う）
4. 媒介契約を行う際、（3種の媒介についての説明は記載されているが）専属専任媒介の契約書のみを送付する。
5. 色々と売主に売却に関する不利な情報を告げ、価格を下げさせる。
6. 600万円で買主が現れてもその事実を告げず、更に価格を下げさせる。
7. 400万円まで価格を下げさせた辺りで、会社が購入し、その後600万円での買主に転売する。（金の受け渡しは買主から600万受け取り、200万円を抜いて売主に400万円を渡す）
8. この際、登記は「中間省略」をする。

宅建業法の信義誠実の原則に沿うのか？民法、商法的にはどうなのか・・・等と悩んで、結論の出ないままでしたが、自分の信念に合わないので退職しました。
退職時、社長と話した際に「この方法は合法。どこでもやっている。（買主に対して）瑕疵担保責任は負うので問題無し。」と言われました。
退職後もこの営業方法が合法なのか気になっておりますので、投稿させて頂きました。
宜しく御願い致します。

回答No.1

kbfd33 · ベストアンサー

「名簿業者から購入した名簿を基にして一般のマンション所有者に電話をかける行為」
違法ではない

「架空の買主が居るように装って「お持ちのマンションの購入を希望している顧客が居ます」と告げる行為」
違法ではないが相当にお行儀が悪い

「殆ど売るのが難しい金額を提示する行為」
違法かどうかスレスレ行為。厳密には宅地建物取引業法に規定する通り、業務として価格差定をするときにはその根拠を示せ、違反。

「媒介契約を行う際に属専任媒介の契約書のみを送付する」
違法かどうかスレスレ行為。厳密には宅地建物取引業法に規定する通り、媒介契約締結に際して、専属選任媒介契約・選任媒介契約・一般媒介明示型、同非明示型を示せ、違反。

「色々と売主に売却に関する不利な情報を告げ価格を下げさせる行為」
違法かどうかスレスレ行為。厳密には宅地建物取引業法に規定する通り、業務として価格差定をするときにはその根拠を示せ、違反。

「６００万円で買主が現れてもそれを告げず、更に価格を下げさせる行為」
違法かどうかスレスレ行為。厳密には宅地建物取引業法に規定する通り、業務として価格差定をするときにはその根拠を示せ、違反。

「４００万円まで価格を下げさせて会社が購入した後に６００万円での買主に転売する行為」「金銭の授受は買主から６００万円受け取り２００万円を抜いて売主に４００万円を渡す行為」
刑法違反、代金の詐欺。

実際に４００万円まで価格を下げさせて会社が自己資金で購入した後に６００万円での買主に転売すれば違法性は阻却されますが、その場合でも旧所有者が偽妄による契約行為につき差額の返還訴訟を提訴したら会社はマケマスな。

お礼

回答有難う御座います。

媒介契約については、専属専任媒介のみを送付しますが、その契約書に3種の媒介契約に関する説明はなされており、その違いについては通知出来ているようでした。

売買時のやり方は、やはり違法行為でしたか。
手を染める前に見切りを付けて正解でした。