欠陥住宅と判明した後処理について

質問

平成8年に個人の建築事務所に知人の不動産業者を媒介(媒介契約なし)して新築した物件を売却予定で、施工請負の建築事務所とは別の建築士に査定依頼したところ“欠陥住宅である”と指摘されました。

外観からも既に欠陥とわかる状態で、本来であれば請け負った建築事務所を訴えるところですが、10年近く前にその建築事務所は倒産、建築士自身も自己破産している状況なのです。

外壁のひび割れや雨漏り等の欠陥症状が出始めた頃から、知人でもある不動産業者に補修の要請をしましたが、『当方に責任は無い』の一点張りです。
しかし、建築部材の発注及び現場下請業者の選定発注、現場審査等の立会い、ローンを組む為の段取り…全てこの不動産業者が行いました。

この場合、責務不履行か不法行為責任等の訴えを起こす事は出来ますか?
また、住宅ローンの借入先である旧国民金融公庫と某銀行が融資実行前にする物件検査、役所が行う建築確認に落ち度がある事を指摘して、訴える事は出来ますか?

ご回答の程宜しくお願いいたします。

回答No.5

inon

平成１２年４月１日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に当てはまらないので、
＜瑕疵担保責任は10年までとなっておりますが＞これには全く当てはまりません。
＜外壁のひび割れや雨漏り等の欠陥症状が出始めた頃から＞
この時に強く言って直さすべきでしたね。
悔しいですが、残念ながら今では遅すぎるように思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
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回答No.4

2009ken

一応言っときますが、建築業者で、他社が作った建物に文句言わない人はいません。それぞれ考え方が違うので。同じ木造でも、輸入の２ｘと在来では、建てる業者が違います。詳しくない業者はとことん詳しくない。瑕疵や欠陥ではなく、その業者がその工法に「明るくない」だけであることはままあります。

べニアに直張りとのことですが、べニア自体がぶにゅぶにょになってますか？なってなければ、その壁面は正しいってことです。防水されていないべニアに水が浸透したら、ばらばらになります。むしろ、どこか他の接合部から漏れてると考えたほうが自然である場合もあります。
壁が正であっても、雨漏りはすることはあります。雨漏りって厄介なもので、正しく作った家でも発生することはままあります。で、その原因を探るのは、また難しい。

まずはホントに欠陥と呼べる状態なのか、そこを精査する必要があるのではないでしょうか。そもそも、H8年築であれば、築12年。外壁などに手を入れないといけない時期です。なにもしないで12年経ったらそうなったと言うなら、ただの経年劣化である可能性はあります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
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回答No.3

tadagenji

No.１です
建築士と建設業者登録とは全くちがいます。
１級建築士であろうが無かろうが、建設業を営むものは、知事又は大臣の許可が必要です。
ただし、建築一式工事で\1500万円未満、または述べ床面積150m2以下の場合はだれでも受注できますので、あなたの住宅がこれを満たしていれば業者登録の必要はありませんが、単にブローカーにすぎなくなります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
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回答No.2

takapiii

建築請負契約を交わしたのは建築事務所ですよね？
知人の不動産会社は手配しただけであり、媒介契約も交わしていないのであれば、この不動産会社に何を要求できるのかというと、思いつくものがありません。

仮に知人の不動産会社相手に訴え出るとしても、
請負人の担保責任は引渡しから1年ですし、契約書でうたえば10年までは延長できるでしょうが、2000年4月以前の建物であるので、そもそも瑕疵担保期間はとうに過ぎています。

債務不履行に関しては10年ですが、これも過ぎてる。
不法行為であれば20年、あるいは今から3年ですが、果たして不法行為といえるかどうか。
こればかりは、証拠を集めて裁判を起こしてみないと分かりません。そもそも裁判官も建築の素人ですので、不法行為であるという証拠をそろえないとかなり難しい話です。

品格法以前の建物ですし、住宅性能表示制度も無く、あとはPL法ですが、PL法で訴えられるのは部材ですし…、何となく八方ふさがりのような気がするのですが…。

お礼

ご回答ありがとうございました。
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回答No.1

tadagenji

書かれている範囲では全てできません。
確認申請は、基準法の最低以上であることに基づき立てる内容を申請するもので、正しく建ったかどうかは検査済証のほうです。
なにをもって欠陥といわれているのかはわかりませんが、既に10年以上経過していてクレームを出しても対応してくれることはないでしょう。

疑問点：
なぜ建築工事を設計事務所に発注したのか？　この事務所は建設業の許可は持っていたのでしょうか？
なぜ欠陥住宅と判明したのか、またその最初の時期はいつなのか？
なぜ確認申請ではなく検査済証のことが述べられていないのか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

なぜ建築工事を設計事務所に発注したのか？
…新築するきっかけが不動産業者からの勧めで、この業者からの紹介でした。

この事務所は建設業の許可は持っていたのでしょうか？
…一級建築士です。

なぜ欠陥住宅と判明したのか、またその最初の時期はいつなのか？
…2x4工法で外壁はタイルを一枚一枚貼っているのですが、ベニアに直貼りで防水等の処置が一切無い事が判明しました。住み始めて一年程から雨漏りが始まりました。

なぜ確認申請ではなく検査済証のことが述べられていないのか？
…手元に建築時の資料がないので確認が取れませんが、行政からの書類は何通かあったと思います。後日確認してみます。

瑕疵担保責任は10年までとなっておりますが、建築士本人と不動産業者、金融機関の責務不履行行為か、不法行為で訴えられたら…と難しいでしょうけど…そう考えております。