転勤になりました。持ち家はどうしたらいいのかお知恵を貸してください。

質問

現在、分譲マンションに住んでいます。
この春から夫が遠方に転勤となり、ちょうど上の子供が中学生になるので、一家で引っ越すことにしました。
そこで、問題になるのは、今のマンションをどうするかということです。
先日不動産屋さんに査定を依頼したところ、売却してもローンが1000万残る試算となりました。さらに、売却する場合、抵当権を抹消するためにそのローンの残りを一括で払わないといけないということを知りました。また、そのためのローンを銀行で組むのは難しいともいわれました。
そこで不動産屋さんに提案されたのは、引っ越し先で新たにマンションを買い替えて、そのローンに今のローンを上乗せするという方法です。
でも、見ず知らずの土地にいきなり家を買うのを躊躇しています。
また、今から新しくローンを組むことを夫がとても負担に思っています。
賃貸にだすと（もし、可能なら）、築１０年を超すマンションなので、あちこち修繕する必要がでてきて、月々のローン＋管理費よりも赤字になる可能性はあるけれど、新たな借金をするよりかはいいのかなとも考えています。ただ、こちらの回答を見たり、実際に賃貸にだされている方の話を聞いても、賃貸にだすことにあまりメリットがないようにも思えます。
どうしたらいいのか、思い悩んでいます。どなたか、いいお考えがあればぜひお聞かせください。お願いします。

回答No.9

KEKEKO2008 · ベストアンサー

KEKEKOです。
まず、不動産屋に行ってどの程度の賃料で貸せるか査定してもらう事も大事です。そしてリフォームの有無です。私は、賃貸に出す時に壁紙のフルリフォーム、カーペットの部屋をフローリングになどして60万円ほど掛かりました。不動産業者は必ず管理の有無も聞いてきます。

私も初めてで判らなかったので1年くらいはお願いしていましたがこれが年間になるとかなりの金額になり、止めました。住んでいる方も良い方で修理などもスムーズに行ってました。

売却については・・今は、不動産屋の査定で出した価格から値引き交渉は入ってきますが・・それ以上に売れる事は少ないと思いますよ。まずは、不動産屋に賃貸に付いても相談なさったらいいと思います。売買・賃貸両方ともやっているところは・・・手数料が断然高い売買を進めるかもしれませんが、良く考えて結論を出してください。

帰ってきてその家に住む時は、半年以内に退去等というような特約を付けて置くと良いかもしれません。まあ、実質的にはあまり効力な無いのですが…法定な効力を持つのは、定期借家契約だけですよ！！そんな事についても不動産屋が相談に乗ってくれます。変な人に当たって居座られると凄く大変ですので入居の面接(判らないかもしれないけど・・）などもなさって下さいね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
具体的に書いてくださって、とても参考になりました。
ひとつ、質問させてください。
管理というのは、遠方でもできるのですか？

回答No.13

katyan1234

方法は期限を決めての定期借家契約するか。それとも会社内で多くの移動があるなら当然にその勤務地に住む方もいるわけでその方に貸すというのも方法でしょうね。
貸し出す場合も見積もりを１社にしないで多くの不動産屋に任せてもいいと思う

＞近隣に大型新築マンションが建設され、
まだ空きがだいぶあるために、今後も値下がりしそうだということです。
これは信用しないで
＞管理というのは、遠方でもできるのですか？
はいこれは可能ですね。すべて現状貸しという形にすれば問題はないと思います。（ほとんどの賃貸が特約になってますからね）
後は家賃の滞納だけになると思います
安心できる保証人協会を立ててもらえば問題はないと思う。
その他考え出したらきりがないです。あなたが住むというのなら考えもしますがそうではないなら気になさらないで収益のためと割り切りましょう。ただいつ借りてくれれるのかこれがわからない。二重払いになるかもね。

お礼

具体的なアドバイスありがとうございます。
とくに、保証人協会という存在には気付きませんでした。
参考にさせていただきます。

回答No.12

noname#228233

No6です。

説明不足で申し訳ないですが、分譲マンションや一戸建てを誰かに貸し出すと、現行の法律では店子の利益が優先されるので、相手がごねたら契約形態に関係なく明け渡しなんて余程運が良くない限り認められないと思ってないとダメですよ。
だって、裁判所は「大家は家賃の収入が得られるのだから、生活困るとはいえない。」のスタンスで判決を出しますからね。

だから、最初に10年以上戻ってくる予定が無いならといったのは、10年も他人に貸した家なら、戻れなくても割り切れるでしょうの意図です。

それに、リフォーム直後なら2～3年はトラブルに見舞われる心配がありませんから、最初の1年だけ管理委託してその後は自主管理にするというのは、不動産屋にとっても美味しい時だけ委託してもらえてラッキーってレベルの話です。

しかも、一個の物件しか貸し出してない大家だと、修繕に関する対応も甘いので、修繕費が大家持ちの場合だと、設備の扱い方が荒い店子が多いです。

確かに、私の言ってる方法は、不動産屋に最も利益の出ない方法（最初の仲介手数料しか見込めない）ですので、嫌がる不動産屋が多いのは事実です。

でも、そこまで不動産屋の機嫌を取る必要は私は無いと思っているだけの話です。

お礼

＞しかも、一個の物件しか貸し出してない大家だと、修繕に関する対応も甘いので、修繕費が大家持ちの場合だと、設備の扱い方が荒い店子が多いです。

この点がすごく気になっています。
ただ、賃貸にだした場合、どんな入居者さんにあたるかはある意味運ですから、考えても仕方がないのですが。
すごく参考になりました。ありがとうございました。

回答No.11

KEKEKO2008

KEKEKOです。
No.6の方のような方法では賃貸に出せないでしょうね。多分不動産屋が扱ってくれません。また、賃借人の良いようにリフォームされたら帰って来た時にトラブルに成るでしょう。自分のお金で好きな家にしたのだから出たくないと言われたら法的に賃借人を退去させる事は出来ません。契約書に明け渡し条項が一文入っていても難しいと思います。裁判でも勝てません。
そんな事を踏まえて定期借家をお勧めしています。

すみません！余談でした。
管理でしたね。どのくらい遠方か判りませんが。。。始めはプロに任されたら如何ですか？どのような方が入居されるか判りませんよね。
家賃の入金トラブルなどあったら困ります。私は、かなり大手の会社に勤める母子家庭の方に貸していました。
一年位は管理を頼んで順調に家賃も入ってくるので、管理を断り、賃借人に何か在ったら直接電話が欲しいとお願いしました。管理人さんとも仲良くしていたので、修理などの時には、アドバイスをしてくれて助かりました。
基本は、何処かの修理等の時に賃借人に直して貰って請求書を此方に廻してもらうことです。勿論電話では話さないといけませんが…管理を頼んでいると此処にも管理会社の手間賃がオンされているのか高いと思います。後は、管理代が浮いた分を貯めておいて重大な案件の場合はご自分が出向かれるのが一番かと思います。今は、ネットで調べればどこでもかなり安くいけますよ。ツアーなら往復の運賃より安い値段で宿泊まで付いています。
但し・・・厳密に言うと、ご自分が住まなければ住宅ローンは基本的に使えません。また、賃貸に出した分の収入は課税されます。ローンを払っていても控除されるのは、利息部分だけです。
でも・・・銀行はこんな時代ですからきちんと払われていれば何も言わないでしょうね。第一判りません。申告も・・・多分大丈夫でしょう。
上記は、あくまでも私見ね。
色々大変ですが、頑張って下さい。

お礼

実際に賃貸にだされている方のお話なので、とても参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.10

noname#228233

No6です。

誤解があったようですので、追申です。

＞最初は現状渡しにして、その分の費用をあとで発生するかもしれない修繕費にまわすという手もありますね。

いいえ、もっと大胆な考え方で、家賃を相場世よりも下げる代わりに、現状渡しで且つ修繕費は借主に負担してもらうと言う発想です。
とはいえ、家賃が安いだけでは借主に旨みが少ないでしょうから、マンションで許されている範囲内であれば、間取りの変更も含めたリフォームの権利も許可すると言う発想です。

お礼

さらなるご回答ありがとうございます。
なるほど、貸出し後の修繕、修理には一切ノータッチにできるかもというご提案ですね。検討させていただきます。

回答No.8

noname#144293

まず、将来今のマンションに戻って来るのか来ないのかにもよると思います。戻ってくる可能性がないのなら、私であれば売却すると思います。

不動産屋の査定で、売却してもローンが１０００万円残るとのことですが、それはあくまでも査定の金額に過ぎず、売却価格ではありません。売却価格は売主の言い値ですので、高く売れば良いのです。ただ、売れるまで時間が掛かるようですと、その間ローンを払っていかなければいけないのでリスクはあります。しかし、築１０数年ですとそんなに古くはありませんし、立地も良さそうですので査定額よりも高く売れるのではないでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おそらく、将来的に今の場所に戻ってくることはないと思います。
私たちも最初は売却を考えたのですが、不動産屋さんに言われたのが、近隣に大型新築マンションが建設され、
まだ空きがだいぶあるために、今後も値下がりしそうだということです。
やはり、あまり値段がかわらなければ中古より新築を選ばれますよね、と。
でも、売却するいう考えのかたのご意見、参考になりました。

回答No.7

drisa

No.5です。

まずは銀行に現状を伝えた上で【賃貸に出しても良いか】の相談です。
そもそも、そこを確認しなければどうにもならないでしょう。
その際には、金利等の条件に変更がないかどうかも重要でしょうし。

＞おそらく大丈夫ではないかと楽観視しています。
本当に大丈夫かどうか、この話の裏を取る。と言うことです。

それ以外に何か方法がないのか聞けば（担当の経験にもよると思いますが）、
色々教えてくれると思います。

＞具体的にどのようなことを相談するべきだと思っておられるのでしょうか。
ここで質問していることをそのまま銀行に質問するべきだと思っています。

方法は大きく３つ
■売却
■賃貸
■放置
この中で賃貸が良さそうではありますが、それが可能かどうかは銀行しか分からず、
それを聞きに行くのならば、ついでにどのような方法があるのかも相談すればいいのでは？
と、言うことです。

お礼

引き続いて、ご回答ありがとうございます。
できれば、売却するか、賃貸にするかのあるていどの意思決定をしてから、必要があれば銀行に相談しようと考えていました。
ご意見、参考にさせていただきます。

回答No.6

noname#228233

マンションの管理規約と、銀行のローン契約内容しだいですが、転勤で10年以内に戻ってくる予定ではないと言う状況なら、賃貸に出すのが一番でしょうね。

で、築10年を超えているので、今後の修繕費を気にされているようですけど、分譲マンションですから物は考えようで、家賃を相場より低く抑える代わりに、現状渡しで修繕費は借主が負担として、マンションの管理規約の範囲内でのリノベート（リフォーム）まで認めると言う賃貸契約にすると言う方法も可能ではないでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
私の言葉が足らなかったのですが、修繕費として気にしているのは、
もちろん最初に修繕する分と、あと、借主さんから請求される月々の修繕費です。
私の知り合いは、戸のたてつけが悪いといって修繕を依頼されたと言っておりました。
最初は現状渡しにして、その分の費用をあとで発生するかもしれない修繕費にまわすという手もありますね。

回答No.5

drisa

こんにちは。

ローンに関して銀行とは相談したのでしょうか？

原則として、銀行は住宅ローンを組んでいる物件を賃貸にすることは認めません。
（転勤などの場合は認めるケースが多いとは思いますが。）

恐らく不動産屋の話のみで質問されていると思いますので、
【どうすればいいか】の前に、
【どのような選択肢があるか】を確認するのが先決であり、
それは銀行に相談するのが最善だと思います。

そして、不動産屋を利用しその選択肢をそれぞれ具体的にシミュレートして、
一番良いと思える方法を見つけて下さい。

お礼

>原則として、銀行は住宅ローンを組んでいる物件を賃貸にすることは認めません

これは、知っています。
ただ、今回転勤であることと、実際、現マンションを賃貸に出しておられる方が何戸かあるので、
おそらく大丈夫ではないかと楽観視しています。
銀行に相談するということ＝ローンを組むということと思っていたのですが、
具体的にどのようなことを相談するべきだと思っておられるのでしょうか。教えていただけるとありがたいです。

回答No.4

KEKEKO2008

私も、賃貸に出される事をお勧めします。これ以上ローンを増やしてはいけません。東京に転勤となれば。住居費の補助もかなり在ると思いますので多少の赤字は覚悟で貸し出してください。一番の問題は転勤後帰る時です。定期借家という契約方法もありますのでご検討下さい。
此方の都合で出てくれとはいえないのが賃貸に出した時の問題点です。

不動産屋に管理を頼むと
かなり掛かるでしょうね。5％くらいだったかな？？でも・・入居者次第ですよ！よい方なら自分で必要なことをして後は、領収書を送ってくれたりします。私は途中で、管理契約は切りました。その後は賃借人と直にやり取りして巧くいってましたよ！！家賃の額が10万を超えていれば年間かなりの負担になりますので…相手を見て自己管理に変えてもいいですね。直に声が伝わってきて我が家の状況も良く判り良いとおもいます。
大変ですが、頑張って下さい！！
東京は楽しい所ですよ！！東京生活も充分楽しんでください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
自己管理という方法があるのですね。
確かに、不動産屋さんに管理を依頼する際の手数料等が気になっていたので、
自己管理という方法もあるということを教えていただけてよかったです。
参考にさせていただきます。

回答No.3

nabituma

賃貸に出せばいいのでは。
もちろん借り手がついての話ですがそれが一番楽と思います。
あまり高い料金を設定しなければそこそこ借りては見つかります。
まあ、部屋が多少傷むのはしかたないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
賃貸にだすことをすすめられる方が多いので、正直驚いています。
賃貸にだす場合、賃貸料を決めるのが難しいですね。
確かに高い料金設定にしなければ、場所もそこそこいいので借りてはみつかるとは思うのですが、
なにぶん古いので修繕の必要がでてくるだろうと思われるのと、
ローンがはらえなければならないのであまり低くは設定できないと思います。