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遺産相続
去年亡くなった主人の母の土地の名義の相続についてなんですが、 主人は長男 その上に 姉２人います。 主人と 母とは 同居で最後まで面倒を見ました。 母は お金は一切 残していません。 したがって 母名義のは 土地30坪です。路線価価格では2300万円。 しかし そこには 私達家族が住んでいます。 今回 問題の種になっているのは長女なんですが お父さんが約30年前に亡くなっています。元気な時に 長女夫婦は そのお父さんから土地を買ってもらい 家まで建ててもらっています。その他 車・学費・電化製品も 卒中 何だかんだ言いながら せびりに来ていました。 次女は 何も 貰っていません。 なので 私達と次女は放棄すると思っておりました。 しかし話し合いの時に 一千万円欲しいと言いました。 現金は 無いと言ったら 銀行で借りれば良いって言われました。 私達家族 ５人で 子供３人分の学費と ローンも3500万円残っており これ以上 借金を作れないし 生活するのも大変です。 生前 遺言書は無いのですが 母は 長女には家も土地もあげているから はんこう代を少し渡せばいいわって言ってました。 この土地を売って お金にして ３等分で割ったとしたら １人頭770万円 このお金だけで 私達が何処か土地を買って家を建てるにしても とても 足りません。 どうしたら良いのか 私は嫁ですが ほとほと困っています。 皆様のアドバイスを聞かせて下さい。 宜しくお願い致します。
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借地権の部分を 地主に返してしまっても 良いのでしょうか 駄目です。 相続の決着がつかない以上動いてはいけません。 というより借地権の譲渡といった法律行為ができません。 ネットでの質問回答はあなたの主張しかなく、地主の主張と長女の主張を正確に把握することはできません。 素人なら無責任な発言はできまいず、私のように司法書士ですと安易な発言し責任がからむので出来ません。 あなたは借地法で守られてます。 安易に地主の要求に答える義務はありません。 相続の決着がついたら地主さんとお話出来ますと地主さんに言っていただくとしかネットではお答えできません。 あなたの悩まれている問題は１０年２０年かけて解決する種に属します。 弁護士に依頼して短期で解決出来る問題ではありません。 親身になって１０年２０年相談出来る、不動産業者か司法書士を見つけることです。 最終的に売却によって解決せざるを得ないことを想定して不動産業者はその仲介手数料をあてにして無料相談を長年受ける人はおります。 小さな司法書士事務所は町の法律家としての使命感からあなたの相談を長きにわたって受ける人もおります。 そのつどかしおりですみます。 私も２０年３０年とかしおり一つで相談を受けております。 弁護士は多忙なためあなたのような相談を切るためあえて３０分５２５０円の有料相談にしてます。 有料にしなければきりがないのです。 弁護士の立場もご理解ください。 昔司法書士は代書屋と言われて馬鹿にされていました。 司法書士も法律家だという風潮はここ５年程度です。 若い司法書士はそうしたいきさつを知らずネットでえばってますが、それは少数です。 沢山の司法書士は弁護士との対立関係から町の気楽に相談出来る法律家を目指しています。 ですから親身に相談に応じる司法書士がいます。 具体的には司法書士会に電話して何人かの司法書士を紹介してもらうか、電話帳ではじから相談してみてください。 このサイトで司法書士としてコメントしているのは私一人です。 根気強く当てれば必ずいい司法書士に出会えます。 私があなたに会えばいいのですが、このサイトを利用して個別に会うことは出来ません。 そしてこれ以上ネットで補足説明されても文書であり現場を見てませんので適切なアドバイスは出来ません。 残念ながら私のやれることは、ここで限界です。 もう一度繰り返します。 住むぶんでは登記のあるなしは関係ありません。 地主との対応は借地法で守られていますので焦ってはいけません。 何十年か先に売却することで解決せざるをえないことを想定して老後の設計を今から着実にすすめてください。 子供に宿題を残すのでなく、あなたの代で解決させるにはあなた方夫婦の老後の設計が第一です。 間違っても子供に財産を残すというような考えは捨ててください。 一般論しかお答え出来ないこと、歯がゆくもあり、申し訳ない気持ちもあり複雑です。 ネット故の致し方ないことです。 長年かかっても解決されることを陰ながら応援いたします。
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- akak71
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＃１０訂正 回答のお礼に記載があった かつてに、借地部分を返還するとまずいです。 借地権の価格は、更地価格の６０パーセント程度と言われています。 かつてに、解除すると、 質問者が貰う分から、その価格を差し引くことになります。 （少なくなると言う事です）
お礼
ご回答いただき有難うございました。 地代は 年間払っています。 つまり お姉さん達の了解を得なければ たとえ 母名義でも 返してはいけないって事ですね。 大変ためになりました。
- akak71
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土地の名義 主人の母親 建物 主人 土地の地代の支払いは 、 なし ーーーーーーーーーーーー この状態では、借地権はありません。 借地権で守られていると言う言葉は嘘です。 主人には、使用貸借権しかありません。 質問文が長いけど、質問文のどこにも、地主から借りているという言葉はありませ。
- akak71
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親族間の使用貸借の建物撤去請求は、民法の規定以外に、権利の乱用として認められないことがおおい。 判例 親族以外の場合と区別する必要があります。
お礼
アドバイスいただき有難うございました 参考にさせて頂きます。
- minpo85
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他の方が述べているように、舅の贈与と今回の相続は法的には関係ありません。また主人が母の最後まで面倒を見たことは、法的にはあまり考慮される可能性はありません。なぜなら、子供が親の面倒を見るのは社会観念からして当然のことであり、別段特別のことではないからです。また遺言がない以上、生前に口頭でいっていただけでは法的には無意味でしょう。別にNO.2のいう公証役場で証書にした遺言書でなくても遺言は有効になり得ますが、そもそも遺言書がない以上、後の祭りですね。 もっとも、以上に述べたことは話し合いにおいて交渉の道具として主張することは可能です。 つぎに土地に関してですが、他の方が言っているように、長女は１０００万もらえる法的根拠はありません。ただ交渉として主張してきたものです。まあ交渉のセオリーとしては最初に高く吹っかけて、徐々に譲歩して最終的に自分の望んだ結果にもっていくものですからね。 最善は、こちらも交渉して、できるだけ安く長女の持ち分を手に入れることでしょう。 まず確認しておきたいのですが、土地は亡母名義であるということですが、建物は誰の名義なのでしょうか？一応以下では質問者の夫名義として考えます。 交渉がうまくいかない場合、現実的には土地を３人で相続して共有状態にする他ないでしょうね。その場合３人は亡母の地位を承継しますから、質問者夫婦の貸し主という立場になります。もしも質問者が母に賃料を支払っていなかったのであれば使用貸借契約でありますが、契約の解除は管理行為と考えられますから、共有者の持ち分の合計が過半数を超える者たちが同意しなければ解除できないように思われます。また賃料を支払っていたのであれば、賃貸借契約（地上権の登記があればそれ）があったということになります。すなわち賃料のうち、３分の１を長女に支払う必要があります。 わざわざ借金してまで長女の持ち分を買い取らなければならない義務はありません。もっとも、共有状態になったあと（相続後）に、共有物分割の請求を受ける可能性があります。その場合は、持ち分を買い取るか、土地を売却して分割する必要が生じる可能性があります。 あと相続税に関しては、税務署に相談してみてください、今回は額が小さいので、恐らく相続税はかからないでしょう。 また３０坪ということですから、分筆するのは現実的ではないでしょう。
お礼
とても参考になりました。 有難うございました。 良い方法で 解決できることを 願っています。
再投稿します。 投稿した後に質問をみたら沢山の回答があるので驚きました。 長女の今までの経緯からして話し合いでは解決いたしません。 支障が無ければ、問題解決せず登記保留で長年棚上げにしてください。 何十年か先、抵当権を設定せざるを得ない時話しあい、遺産分割が成立しないのであれば法定持分登記をして判子代を払い抵当権設定登記をすると考えてください。 未登記未解決と立ち退きは全く関係ありませにで、安心して住まわれてください。
補足
アドバイス有難うございました。 土地も 上物も お母さん名義です。 それと 相続税の対象にはなりません。 このまま解決しない場合 ずーっと ほっといても構わないのでしょうか?? ほっといた場合 私達が死んで その長女も死んだら どうなってしまうのでしょうか? 孫(つまり私達の子供３人)が苦しむのでしょうか? 宜しくお願い致します。
- akak71
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土地の価格は、路線価でありません。売買価格を参考にした時価です。 寄与分はほとんど認められない。 被相続人が自営業などは認められます。 他の回答者が、質問者に地上権があると回答していましたが、ありません。 使用貸借権のみです。 建物が存続する限り、兄弟間では、建物撤去請求は認められない可能性が強い。 ただし、第三者に売却されると、建物があっても、建物撤去請求が認められる可能性が強い。 当面そのままにして、居住するほかありません。
補足
アドバイスいただき有難うございました。 元自営業でしたが 今は 普通の会社員です。
調停にせよ裁判にせよ、請求するのは自由ですので信じられない請求は多々あります。 調停で１０００万円請求された場合、調停委員は裁判官ではありませんので速やかに話し合いをまとめるため譲歩をすすめます。 調停は拒否すればいいのですから負担に感じないでください。 裁判されたらあなたの書かれた過去のことを主張すればいいのです。 相続がうまくいかないのは、基本的に兄弟仲が悪い場合、兄弟の中に不動産を持っていない人がいる場合、今お金を必要としている相続人がいる場合です。 兄弟仲が悪い場合は解決せず、次の世代まで持ち越しです。 長女が今お金が欲しいのであれば、登記保留して長女の枯れるのを待てば解決します。 間違っても法定持分で登記しないでください。 登記された段階で権利は確定します。 法定持分登記は相続人の１人から出来ますので長女に悪知恵を吹き込む専門家がいれば長女は法定持分登記をしてきます。 私が長女に相談されればまず法定持分登記をさせてあなた方を攻める手法を用います。 長女がそこまでしなければ登記はいつまでもお母さん名義のままです。 借金のため抵当権設定する必要がなければ支障はありません。 １０００万円要求されている段階で弁護士に頼めば、弁護士も商売ですので登記保留という意見は言わず当然の報酬で仕事をいたします。 各種相談機関に行かれても立場上問題解決ということで考え回答しますので、問題は複雑になるだけです。 ここは問題棚上げが最善の方法だと思います。 私は過去３０年この方法で問題を棚上げし、時期到来の時に解決してきました。
補足
母が生きている時までは 兄弟間は 特に仲が良いわけでも無く かと言って 争いごとも無かったです。 長女自体には 法律的な事は 無知ですが もしかしたら周り(夫)から悪知恵をつけられるかもしれません。 私達は 法的には 不利になるのが解かっていますので 弁護士頼むとなると 弁護士料も ばかになりません・・・従って 弁護士を頼む事は 今の私達には無理です。 先ほど書き忘れましたが もう１つ問題があります。 30坪 母名義(土地・建物)その他 同じ敷地内に50坪の借地があり 毎年地主に 地代を払っています。その建物は 母と亡くなった父が建ててました。今年一月から 地主から お母さんが亡くなったことなので 返してほしいと言われて 私達も 二棟もいらないので 返す事にたいと思っています。その条件が 私達が住んでいる母名義の建物には キッチン・お風呂等無く 寝室・子供部屋・リビング・トイレしかありません。メインの台所・お風呂は 借地権の方で 使用していました。 地主から 12坪分を 母名義の建物に着ける感じで建てて 渡り廊下を付けて そこに生活が出来る為の台所・お風呂等を設置して 12坪分＋ 建物も 建ててくださると言う条件です。私達は 同意したいと思っています。長女は まだこの事について知りません。 12坪分の土地の名義は 母名義にして 相続がまとまらなかった場合 こういう風になっても ほったらかしておいて大丈夫なんでしょうか??? 又 長女が反対した場合 勝手に 借地権の部分を 地主に返してしまっても 良いのでしょうか?? 複雑になってしまって すみません。ご回答待ってます。
- mukaiyama
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＞長女夫婦は そのお父さんから土地を買ってもらい 家まで建ててもらっています。その他 車・学費… 今回は姑の相続ですね。 舅の代のことは関係ありません。 ＞しかし話し合いの時に 一千万円欲しいと言いました… 言うのは自由ですが、法定は兄弟で等分。 ＞３等分で割ったとしたら １人頭770万円… そうですね。 長姉に 1千万もの取り分はありません。 ＞現金は 無いと言ったら 銀行で借りれば良いって言われました… 土地を売らないのであれば、770万円を銀行からでもサラ金からでも借りることになるでしょう。 あるいは、あなた方の稼げる範囲で分割延べ払いにしてもらうか。 ＞生前 遺言書は無いのですが 母は 長女には家も土地もあげているから はんこう代を… 法律上有効な遺言書を残さなかったのは禍根を残しました。 姑は兄弟げんかの種をまいていったわけです。 あなた方に不利と言わざるを得ません。 ------------------------------ 以上、法律どおりに解釈した場合の話です。 あとは兄弟間での話し合い次第です。
お礼
アドバイスいただき有難うございました。 ぜひ参考にいただきます。
- chie65536（@chie65535）
- ベストアンサー率44% (8740/19838)
残念ながら、法的に言うと「過去にお父さんから贈与を受けた物」と「今回の相続分」には、何の関係もありません。 法律は「これはこれ、それはそれ」なのです。 そういう訳で、お姉さんは「法定相続分である１／３」つまり「766万相当の現金か、土地の１／３」を要求できます。 ＞母は 長女には家も土地もあげているから はんこう代を少し渡せばいいわって言ってました。 「言っていました」は、法的に言うと「何も言っていない」のと同じです。 口頭での「遺産を誰にいくら遺す」と言う遺言は「法的には無効」です。法的に有効な遺言とは「本人自筆の、必要事項が漏れなく書かれた、公証役場で証書にした遺言書」だけです。 すべては「法的に有効な遺言書を遺さなかったお母さんの責任」ですが、死者は責任を取れません。 従って、陳腐なＴＶドラマに出てくるような「姉妹での骨肉の争い」をする事になります。 ＞母名義のは 土地30坪です。路線価価格では2300万円。 ＞しかし そこには 私達家族が住んでいます。 土地は母名義、建物は質問者さん夫婦名義な訳ですよね？ だったら、妥協点として、以下の方法を取るしかありません。 ・土地は売買せず、面積が三等分になるように、土地を３つに分筆する。 ・１つを質問者さん、１つを次女、１つを長女の持ち分として土地を登記する。 その際、自宅が建っている部分の殆どが自分の土地になるような分け方をする事。 ・全員、相続税の１／３づつを払う ・自宅の一部または全部が、次女の土地、長女の土地の上に建っている事になるので、それぞれから「土地を借りる」と言う形になるので、それぞれと土地賃貸借契約を結ぶ。 もし、長女、次女が「相続税を払う為に、自分の持ち分の土地を売却した」としても、立ち退く必要はありませんので安心して下さい。 質問者さんには「地上権」があり「自分が建てた建物を保有する為に、土地を借りる権利」が保証されます。 重要な要点を書くと「土地が誰の物になろうが、その上に建っている建物の名義が質問者さん夫婦になっている限り、土地を借り続ける権利があるので、地代を払い続ける限り、そこに住み続ける事が可能」です。 ただ「借りる権利がある」と言っても、タダで借りれる訳ではありません。借りる限りは地代（借用代金）を払う必要があります。 質問者さん夫婦は「姉二人に払う地代」と「相続税の１／３」を負担する事になり、思わぬ出費になりますが、何とか乗り切るしかありません。 また「相続税の１／３を払う余裕がない」と言う場合は、相続放棄し、土地を姉二人で半分づつ相続して貰うしかありません。そうすれば「相続税を払うのは、姉二人だけ」になります。 もちろん、この場合も「姉二人の土地を借りる」と言う形になるので、地代を払う事になります。 ですが「私の取り分を放棄したんだから、その分の３３０万円づつを姉さん達に払ったのと一緒。だから、その３３０万円は土地の借用代金と言う事にしてくれ」と交渉する余地があります（つまり３３０万円分はタダで借り続ける事が可能かも？） いずれにせよ「建物が自分名義である限り」は、かなり希望が持てます。
お礼
アドバイスいただき 有難うございました。 参考になりました。
補足
建物も 母名義です。 相続税は 六千万円以下なので 発生しません。 例えば 30坪の土地を ３人で分けて １人10坪分もらったとしても ほとんど土地活用も出来ず 主人と 次女がどかない限り 固定資産税も 各自 発生するし 長女は 少ない土地を分けてもらっても 喜ばなさそうです
- 777oichan
- ベストアンサー率28% (1059/3688)
お住まいの行政（市役所など）に弁護士や行政書士、税理士などによる相談コーナーがあると思います。まず相談して見てから見積もりを取っても良いですし、依頼しても良いのでは。遺産分割協議書程度で解決するのでは無いでしょうか。遺留分や寄与分、生前贈与などの判定、履歴など必要になりますので厄介ですがある程度の公正な判断は付けられると思います。長女の要求額は思いつきで言っているとしか思えませんので、プロのアドバイスを貰って再度話し合って見ては如何ですか。揉めて如何し様もなければ放置して見ては如何でしょうか、調停裁判になっても長女の要求には答えられないと思いますよ。その土地の固定資産税を払って置けば名義が誰でも大丈夫です。
お礼
アドバイスいただき有難うございました。 法律的には 不利なのは 聞いてたので・・・ 固定資産税 必ず 払っておきます。有難うございました。
お礼
本当に 親身になって聞いてくださり有難うございました。 法律に くわしく無い私でも とても解かりやすかったです。 財産を 残すとかでは無くこの問題を 子供達の代まで 引きづりたくなかったのです。 とても勉強になりました。 有難うございました。