家賃収入の難しいところは？

質問

テレビでも見ましたが、不動産を購入して大家さんになる。
5年ぐらいでローンをペイしてそれ以降は家賃収入になる。

すごいシンプルでお得な感じがある家賃収入ですが、難しいところ、落とし穴はあるのでしょうか？

不労所得で上手く行くならみんなやっているように思えますが、なんでやっている人が少ないのでしょうか？
教えてください。

回答No.9

nameless55 · ベストアンサー

不労所得ほしいですね。今勉強中ですが、不動産は利回りです。

で、簡単に考えると安く手に入れて高く貸す。これが当然一番ですね。
でも　
安く手に入らないわけです。不動産はね。
ただ
相続などのタイミングで安くなることがあるわけです。相続税を払えないから現金化したいときなど。

で　いい情報は市場に出る前に　懇意の客に先に流されるわけですよ。
不動産屋も安心した人に買ってもらいたい。額がでかいからトラブルになるのでね。

落とし穴はメンテに金がかかる、空室になると収入ない、入居者のトラブル、老朽化したときにどうするか（出口戦略とかいわれています）など。不労といいながら労働力投入がかなり必要になりますｗ。

まぁ　こんな感じですね。ざっくりいうと。がんばって地主になりたいねｗ。

回答No.12

kuroneko_z

こんだけ回答があっても、都合の良い意見が無いなら一言も返事を返さない。
こんな人には不動産屋は良い物件が有っても声をかけないですよ。
不動産業は持ちつ持たれつのところがありますから

お礼

皆さんありがとうございます。

回答No.11

noname#101770

>大東建託みたいに30年一括借り上げだと空き室が出ても大丈夫なのでらくですよね。
空き家が出ないだけで年間の契約金はどんどん少なくなります。
契約に余計な一社が入って全体のコストが安くなることは無いです。
契約書をよく読まない人が大量に頭抱えていますよ。

>プロの方はどのようにして情報を手に入れているのか教えていただけませんか？
独自のルートを持っているからプロなんですけどね。
・即日現金決裁をできる
・面倒な権利関係を整理できる法律知識
・リフォームなどを安く仕上げる業者と提携している
・不動産業界で人脈が広い
等々です
面倒な物件を多く処理すると、たまに出る美味しい物件を回してくれる場合もあります。
所詮ギブ－アンド－テイクですよ。

素人ができるのは数多くの不動産業者にこまめに顔を出し、
時には手土産でも持って顔をつなぐことです。

回答No.10

0621p

No.５です。
情報に頼ろうとする時点で素人の一見さんにはほとんど無理です。いい情報があったとしても表に出る前にプロの世界で売れてしまいます。
自分で物件を探して直接交渉してみる、という方法もありますが、いい物件を簡単に手放す人はほとんどいないし、物件を持っている人はプロみたいな人が多いですから、素人では相手にならないでしょう。
わずかに可能性があるとすれば、売れずに困ってる物件を安値で買い叩いたり、競売で人気のなさそうな物件を買って、独自のアイデアで満室にする。というくらいだと思います。

回答No.8

kuroneko_z

>5年ぐらいでローンをペイしてそれ以降は家賃収入になる。
そんな物件はほとんど有りません。競売でややこしい物件を自分で処理できるのが可能な人なら有るかもしれませんが。
大体アパート賃貸なんて事業では成り立ちにくいですよ。
現に大手の不動産会社では自社物件で賃貸アパートを持っているとこなんて、無いでしょ。地主がやっているような地場の不動産や位ですよ、自社物件を持っているのは。
たいがいは、銀行預金よりも増し程度の気持ちで（我が家の場合はインフレ対策だけども）でやっているんですよ
＞大東建託みたいに30年一括借り上げだと
これは大東建託で新築で立てる場合でしょ？だとすると土地代抜きで考えても新築時からでも利回りは１０パーセントともいかないでしょ

回答No.7

hkinntoki7

＞不労所得で上手く行くならみんなやっているように思えますが、なんでやっている人が少ないのでしょうか？
　みんなまっとうな（手堅い）生き方しかしないからですよ。普通の人は借金をしてまで賃貸目的の不動産を購入したり、ＦＸや株などで大金を作ろうとは思わないでしょう。虎穴に入らずんば虎児を得ずという諺通り、リターンにリスクは付きものです。リターンは誰にでも魅力的だけど、それに伴うリスクを恐れて手を出さないのでしょう。
　賃貸物件のオーナーになりたいのならある程度お金を貯めて中古のワンルームマンションを現金一括で購入するところから始めるのが手堅いと思います。中古アパートの一棟買いも魅力的ですが、借り手がいなければ支払いできなくなるので入居率７，８割でも返済していける返済額じゃないとリスキーだと思います。そうなると競売物件なんかがありますがみんな考えることは一緒なのでそんなに旨味のある話はないと思います。
　いろいろなケースがあるでしょうが、例えば相続が発生して遺産の不動産をすぐに現金化したいと相談を受けた不動産屋は相場より安く買いたたけると思います。

回答No.6

carrotcake

ローンが事業用のものになりますので、住宅ローンよりも借りるのは大変なんだろうと思います。金利も高くなりますしね。
自宅のローンがある人にとっては、さらにお金を借りることは困難でしょう。
考える人は多いけども実際に資金を調達できる人は少ないのではないでしょうか。

過去の質問を検索してみると、30年一括借り上げは数年毎に家賃の見直しがあり、下げられていくらしいです。

修繕は外壁塗装などをやると確実に100万以上は出て行きますし、給湯器が壊れたりすると20万弱と高額になります。
入居者の募集広告を出すのにまたお金がかかります。
固定資産税や所得税、火災保険のお金もかかります。
維持費が高額なのが、落とし穴といえるかもしれません。

回答No.5

0621p

利回りの良い物件もたまにはありますが、素人がそういう物件の情報を手に入れて買うのはほとんど無理でしょうね。

お礼

ありがとうございます。
プロの方はどのようにして情報を手に入れているのか教えていただけませんか？
利回りのいいのは何が違うのでしょうか？

回答No.4

trajaa

とても5年でペイするとも思えないが・・・・

昔住んでたアパートは家賃６万強で、戸数１０戸。

仮に６万ｘ１０戸ｘ１２ヶ月で、年間７２０万円の家賃収入は、五年で３，６００万也

戸数１０戸のあのアパートが３，６００万で出来るとも思えない。

補修修繕費とか空き部屋対策とか考えると、経費として消える分もあるだろうし・・・・
築年数が進めば、空き部屋も出やすくなるし家賃値下げ圧力もあるだろうし

何かの話で、部屋の２割が空き部屋で赤字になると聞いたことがある。
敷地が自分の土地で土地代の心配が無い、そして空き部屋が出ない妙案でもあれば行けそうな気もするが。

お礼

ありがとうございます。
大東建託みたいに30年一括借り上げなら空きが出ないのではないですかね？

回答No.3

noname#203300

大家しています。

　何の仕事でも同じですが、要は『ちゃんとお客が付くか』です。賃貸物件は同じ条件（賃料）がずっと維持できるわけではありません。早い話、築十年も経てば新築時の家賃からはかなり落ちるでしょうし、築30年となればお客が付いてくれれば有難い？そして、その後はどうするか？

　また、ギリギリの借入れなんかして購入していたら、滞納されたら貸主の方がアウト！　大家は最低でも3ヶ月くらいは待たねば立ち退きを要求できませんが、銀行さんは待ってはくれません。滞納している借主はシャアシャアしている一方で、貸主は“首を吊る？”

　大家業って、余裕があれば楽しいですし、借主さんにも余裕を持って対応できますが、余裕がないと地獄でしょう。なにせ、借主の中には、権力（或いは法の保護）を笠に着て、勝手し放題って輩もいますからね。これを見分けねば大変なことになります。

回答No.2

noname#101770

>5年ぐらいでローンをペイしてそれ以降は家賃収入になる。
五年でペイなんて、表面利回り25%(ネット20%)必要なんですけど、
実際にそんな物件が売っているか探してみればいいのです。
実際は表面利回り10%がいいところです。

お礼

ありがとうございます。
10%が確実に入るとしたら10年でペイできますよね。
それ以降は収入になるけど築十年は古くなるので入居する人が少なくなるということでしょうか？

大東建託みたいに30年一括借り上げだと空き室が出ても大丈夫なのでらくですよね。
ただ言えるこては素人は良い物件を見つけることが難しいのでしょうか？