一戸建住宅を高く売りたい

質問

今埼玉県の東武東上線沿線に住んでいるものですが、４人家族で現在築６年の一戸建て(4LDK)に済んでいます。事情があって住んでいる家を売却し、アパートに住みたいと考えています。ローンが３千万位残っており、出来るだけ残ローンが残らないように売却したいと考えていますが、どのように売却すれば一番残ローンが少なく売却できるでしょうか。どなたかアドバイスをください。

回答No.6

000185

不動産営業です。
まず、言葉の意味を明確にします。
・残ローン　　残債務がある状態では所有権移転は出来ません。例えば、ローン残額３０００万円で売買価格が２５００万円であった場合は所有権移転の時（最後の引渡しの時）に自己資金５００万円を入れて抵当権（家に付いたローンの担保権）を消さなければいけません。これが出来ない場合が任意売却と呼ばれる手段となり、売買価格の２５００万円で金融機関に抵当権（今の家に付いたローンの担保権利）抹消をお願いし、了承して頂かないと売却できないです。しかし、この方法をとっても返済しきれてない５００万円分に関して「返済します」と書いた念書を金融機関から求められ返済義務は継続します。

結論として、売却可能金額と自己資金額を計算し、ローン残高以上になるのであれば売却は可能です。ただ、築６年を考えるとかなりの売却損が考えられるため、質問主さんの目的である残るローンを少なくしたいとの事であれば今売却しない方がローン残額は少なくなると思われます。ですが、この方法は現在住宅ローンの返済が滞りなく行われていることが前提なので、返済が苦しい為の売却であるのなら、競売まえの任意売却が良いかと思います。
どちらにせよ、まず、「いくら位で売れるか？」を知るためにも信頼できる不動産屋にご相談してみて下さい。
売り急がせる・説明をきちんとしない・任意売却しても残債が消えないことを知らない（経験不足）等の不動産屋はやめた方が良いと思います。
また、賃貸に貸す方法もあります。家賃を住宅ローンの返済へ充てる事が出来ます。・・・その分ご自身が住む家の家賃がかかりますが・・。

回答No.5

blue_hope

先日テレビを見ていたら、住宅ローン返済で困っている人達の駆け込み寺として、「安田コンサルティング」という会社が紹介されていました。
埼玉県も、サービスの対象地域になっているようです。

参考URL：

http://www.y-co.jp/

回答No.4

noname#89711

不況風をまともに食らっての売却でしょうか？

任意売却が可能であれば、それをお勧めしますが、売却価格＜ローン残であれば、自己資金を投入してなお借金を返すことができないようだと、あとは諦めて競売にかかる他ありません

回答No.3

m_inoue222

なにか勘違いされています

＞残ローンが少なく売却できるでしょうか

ローンを解消しなければ売れません

ローンの残債の全額を金融機関に入れなければ抵当権は解消できませんので．．

「残ローン」は有り得ません

誰も貴方に「担保無しでの新規融資」はしてくれません

＞ローンが３千万位残っており

このような場合は．．．売却額＋自己資金の追加＝ローン残債

それが一般的です

しかも．．．

「原則として住宅ローンは賃貸に出来ない契約です」

＞アパートに住みたいと考えています

転勤などでなければ住宅ローンは「本人居住」が必須条件ですのでアパートへも行けません

回答No.2

tarotaro001

そもそもローン残が残る場合売却はできません。
ローンを完済して初めて抵当権を解除できるためです。

ローン残＞売却額

の場合、抵当権を解除できないために売りに出しても買い手が見つかりません。
少なくとも

ローン残＜＝売却額＋手数料

と残債務が完済できないと無理です。

唯一、可能性があるのが任意売却ですが、まず銀行に相談してOKをもらわないとこれもできません。

回答No.1

86tarou

売り急がないのであれば、その辺りの相場を調べ、出来るだけ高値を付ければ良いだけです。一般的に価格は安ければ安いほど早く売れますから、それとのトレードオフです。
なお、ローン残高＞売値の場合は、どこかでお金を調達する必要があります。ローンを一括返済出来なければ抵当権を抹消出来ないので、売ることが出来ませんし（抵当権の付いてる物件を買う人は居ません）。