主人の連帯債務を解消したいと思っています。

質問

こんばんは、詳しい方ご教授おねがい致します。
　4年半ほど前に4世帯の家を新築、義父が主たる債務者、義兄と主人が連帯債務者となって4500万円の信用銀行のローンを組みました。（各1500万円）
　主人の異動に伴い、私たち世帯だけ新しく物件を購入し住宅ローンを組みたいと思っております。　
家族会議では義父も義兄も主人の分のローンは2人で払うとの合意を得られました。義父と義兄の収入があまりないので表面上債務の金額を変えることなく連帯債務者から抜けるいい方法がありますでしょうか？
無理な場合不動産を手放すことになるとは思います。それについては仕方がないのですが、できることなら費用をかけることなく済ませたいと思います。
　そのためには所有権の移転原因は何にすればよいのか教えてください。ちなみに土地の持ち分は2/12、建物は、1/3で合わせた評価額は　1500万円程度だと思われます。いろいろ考えてはみましたが、いい方法がわかりません。
宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#94859

家を建てられるときに共有持分で建てた。
その際に家を担保にして、つまり土地家屋に抵当権をつけて借入金を起こした際にお互いに連帯保証人になっている。
今回、その家から別居して、新たにローンを組んで家を建てたい。
ついては、先に住んでる家の連帯保証人債務をなくしたい。
どうしたらよいか？

文面だけからご質問を勝手に直してみましたが、ご質問の真意はこれでもいいでしょうか。「いい」と云うことでご回答させていただきます。

１　不動産が共有持分ですので、いざ債務不履行になったときに回収手段として不動産競売するときに、共有持分だけの売却は買い手がつかないのが一般です。
　売れない物件に抵当権をつけても無意味ですので、他の共有者を連帯債務者にして「不動産全部を競売にかけることを可能にしてる」だけです。

２　ローン支払ができなくなった場合には、担保物競売（任意で売却しても可）して、その代金から返済するわけです。
　その際には、抵当権そのものが抹消されます。

３　しかし、それでもローン残高が残る可能性があります。その残高は「連帯保証人」となってる債務者全員に支払義務があります。

４　上記２の担保物競売以前に、貴方の持分を他の持分者に贈与して所有権移転していても、抵当権の効力は同じ（所有権移転前についていた抵当権は、移転後も有効）なので、連帯債務者であることには、全く変わりはありません。

５　４でいう贈与によって所有権移転時には贈与税が発生しますが、それも、目的としては無意味です。贈与税だけもったいないです。

６　まとめ
　連帯保証人からどうしても逃げたいなら、ローン全額を返済するしかありません。
　それができないなら、そのまま新しい家を建てて別ローンを組めばいいだけです。
　元の家のローン返済が完全に不能なって、不動産の売却金額で返済をして、債務が終わればよし、終わらない場合には、残額を義父義兄に支払ってもらえばいいです。

お礼

取り纏めのない質問をわかりやすく訂正、さらに丁寧な回答ありがとうございました。
　やはり現状のまま頑張って債務を全額弁済していきたいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

goold-man

連帯保証人の解消は、信用銀行側が認めないのでできないと思います。代替連帯保証人を見つければよいかも知れませんが、義父・義兄の債務者側の一方的合意も債権者の信用銀行側では収入上認めないし、不動産を手放すなど煩雑な事務はしないと思います。

お礼

やはり銀行は認めてくれませんか・・・ありがとうございました。