公道と一体化させた宅地の権利

質問

６年前、宅地を購入し家を建てました。区画は道路のセットバックも済み、市の認定を受けていたものです。家の完成時に、市が道路境界線に側溝をつけました。
この時点になって、地元からＴ字路にかかる角は道路幅（４ｍ）をもっと広くしてほしいと、市に対して道路行政に関する苦情がされました。
とは言ってもすでに私の私有地です。市からお願いされて、結局、庭にする予定だった部分を少し角切し、市道と一体化させました。
４角形の宅地は、僅かですが５角形になってしまいました。境界標は登記簿どおり、もとの４角形位置（道路上）に打たれています。
以上の経緯は、一切文書化されておらず、市との使用貸借契約もしていません。
道路に提供した部分にも固定資産税が課税されています。「道路として使用している為の非課税申請」を出せば減額されるそうでが、数百円程度ですので、どうでもいい気もします。
【ここから質問】
１．道路に提供している宅地は市に寄付も売買もするつもりはありません。４角形のままの方が価値が高いからです。
将来、家の再築または土地売買するときに、市道境界をもとに戻させる（道路が狭くなる）ことが私の任意で出来る事を確実にしておくには、どうしたらいいでしょうか？
２．時効取得されることは心配はないですか？
３．市と使用貸借契約は交わさなくてもいいのでしょうか？
４．固定資産税の非課税申請は、上記の所有権の心配事に対して、有利でしょうか、不利にはたらくでしょうか？（所有権つき非課税を明確にするか、逆に公衆の通行権を認めた言質ととられるとか…？）

回答No.3

oska

先ず、市側と契約書を交わして下さい。
個人の土地が道路になっても（私道）、法的には「公道」です。
誰でも自由に通行可能です。
「個人の土地だから、通さない」という事は出来ません。

＞私の任意で出来る事を確実にしておくには、どうしたらいいでしょうか？

期限付きで、土地を提供する事です。有償・無償は問いません。

＞時効取得されることは心配はないですか？

道路になっても、時効取得はありません。

＞市と使用貸借契約は交わさなくてもいいのでしょうか？

当然、契約書を交わす事です。
地目をどうづるのか、固定資産税をどうするのか・・・色々と重要です。

＞逆に公衆の通行権を認めた言質ととられるとか…？

一般の通行を認めた？といっても、既に道路が完成した時点で「公道扱い」です。
認める認めないは、道路として土地を提供するかしないかの時点です。
既に完成している場合は、通行拒否をする事は不可能です。

私の場合は、２５坪程の宅地を市側に寄付（無償）しました。
全く自由のきかない土地（道路）を持っていても、何ら財産的価値がないからです。３００万円程の課税評価額だったと記憶しています。
質問者さまの場合は財産優先ですから、今からでも期間限定の賃貸契約を交わして「将来自由に利用できる」権利を確保することですね。
余談ですが、道路行政に関しては「必要性が認められると、行政側は強制力を持つ」事も理解して下さい。
私道負担付き住宅を買った人も、多くが泣き寝入りしています。
道路部分は、不特定多数の通行を認める事が前提で、全く自由がきかない土地ですから・・・。

お礼

うやむやに没収されないために、契約書を交わしたほうがいいということですね。
現在は誰が踏んでも構わない土地なのですが、将来の再使用・売買時には登記簿どおりの面積を自由に扱える旨の内容にしたいと思います。
市が契約書に応じない場合は、道路境界（側溝）の復元をしてもらい、その空いた土地は、私の所有権でオープン土間にしてもいいかもしれません。　側溝の内側までは、「公道みなし」というのは通じないでしょう。

回答No.2

v008

最初に市がお願いして提供を承諾したことによって提供している市道について、現状財産の評価を落としているので損をしないためにどうしたらよいかということですね。
　→もち続けるなら評価は低いほうが維持費が安い。
　→返して欲しいのか、返さないなら使用料を払って欲しいのか？
　→その部分だけ売るならいくらで売りたいか？そのことでこうむる損　　害の賠償請求はいくらしたいのか？
目的によって、やるべきことが変わってくると思います。
　現地を見れる不動産屋さんに相談してみてはいかがでしょうか？

回答No.1

63ma

将来と行政側の担当者変更の事を考えたら、所有地の一部を公衆用道路の隅切り部分としてとして使用する旨の契約を、締結した方がいいと思います。
　その中で、建物の再築時の建蔽率計算等には隅切りの影響はない事や、売却時の面積に隅切り分も含める事を、文書化したほうがいいと思います。
　また、隅切り部分の固定資産税ですが、たとえ数百円程度でも、土地を所有している限り、永久的に無駄な税金を払う事になりますから、公衆用道路の減免適用は受けた方がいいです。
　ただ、将来その土地を売却する場合は、その旨を相手方に説明する責任があります。
　なお、土地の使用契約を（使用貸借ではありません）締結しますから時効取得はありえませんので、心配はないと思います。

お礼

うやむやに没収されないために、契約書を交わしたほうがいいということですね。
現在は誰が踏んでも構わない土地なのですが、将来の再使用・売買時には登記簿どおりの面積を自由に扱える旨の内容にしたいと思います。
63maさんが仰る使用契約と、使用貸借契約（無償）はどのように違うのでしょうか？