住宅ローンについて

質問

住宅ローンを組もうと思います。
2500万位の新築ですが、住宅ローンの組み方としては
どのような組み方が良いのでしょうか？
一般的には35年ローンでしょうが・・・・。
今一銀行へ行くまえに知識を持って望みたいので！！

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

「2,500万円位の新築」というのは、
(1)物件価格2,500万円で売りに出ている「建売住宅」を購入しようと考えている
(2)建築予算2,500万円で家を建てようと考えている
のどちらになりますでしょう。

いえ、それによって「住宅ローンを利用して住宅を取得するために必要な資金合計額」の見積もりが違ってきますので。

民間金融機関の住宅ローンを利用される場合、「物件価格の20％以上」を自己資金から用意できるのでしたら、「住宅ローンを利用して住宅を取得するために必要な資金合計額」が多少少なくできたりします。
それは「住宅ローンを利用するのに必要な諸費用」を安く抑えることができる金融機関があるからです。

もし、(1)でしたら、「住宅ローンを利用して住宅を取得するために必要な資金合計額」は、2,800万円くらいまでは見積もってください。
(2)の場合は、もう少し少なくなると思います。

「住宅ローンを利用して住宅を取得するために必要な資金合計額」－「住宅取得に充当できる自己資金」＝「住宅ローン借入希望額」　となりますから、(1)と(2)では、「住宅ローン借入希望額」が違ってくることがお分かりいただけますよね？

「住宅ローン借入希望額」がより少なくなれば、わざわざ３５年も借りている必要がないかもしれません。
返済期間が短くなれば、さらに「住宅ローンを利用するのに必要な諸費用」を抑えることもできるんですよ。

> 一般的には35年ローンでしょうが・・・・。
違います。
借入金額はより少なく、返済期間はより短くするのが「良い借り方」です（借りていただく側としては、逆の方がありがたいですけれどね）。
「35年かからないと返済できないくらいの金額を借りてしまうから、35年ローンに『せざるを得ない』人が多いだけ」です。
長い人生ではありますが、年金をもらうようになってからも住宅ローンの返済を「続けたい」ですか？
「退職金」の大半を老後の余裕資金とせずに、住宅ローンの返済に「充てたい」ですか？

そうでなければ、ご家族構成、ご家族の年齢などから、「ライフプラン表」を作ってみてください。
・いつごろどんな理由で「家族のため」に多額の資金が必要になる可能性があるか（子供の成長、進学、結婚）
・いつごろどんな理由で「家」に多額の資金が必要になる可能性があるか（戸建てでしたら、10年１度は100万円単位の修繕費用が必要になるとお考えください）
・いつごろどんな理由で「生活のため」に多額の資金が必要になる可能性があるか（家具、家電の買い替え、車の買い替え）

そのうえで、「現在の毎月の給与の手取額」からいくらまでならば「住宅ローンの返済」に充当しても、「現在と同レベルの生活が維持できるか」を考えてください（現在が賃貸住宅で生活されているのならば、住宅ローンの返済額は、現在の家賃の８割までに抑えないと、現在の生活と同レベルの生活は維持できないとお考えください）。

そして、返済期間ですが、現在の一般的な定年年齢はまだ６０歳なので（雇用は延長してもらえるようになっていますが、６０歳以降の給与は減額されることが多いようなので）、「６０歳－１歳－現在の年齢」となるように考えてください。

金利タイプの選択方法については、個別の「住宅ローン相談」でなければ対応できません。
ご本人の属性のほか、家族構成などもうかがわないと、「どのパターンが向いている」かの判断ができないんです。
現在の経済情勢から「先」を読むのはとても難しいのですが、現在が「底」に近いことはお分かりいただけますよね。
現在が「底」ならば、将来について考えることは「金利が上がり、それによって『住宅ローンの返済額』が上がることになった場合の対応」なんです。
「現在が底であるにもかかわらず、将来１円でも返済額が上がったら、生活が厳しい」というのでしたら、例え多少金利が高くても「完済までの金利が固定されているタイプ」を選ばれるべきです。
資金的には余裕があるので繰上返済をバンバンしていくつもりでいるし、経済情勢等に明るく、フットワークも軽いというのでしたら、今の金利の低さのメリットを生かすことができる「変動金利型」などを選ばれるのもいいと思います。

「住宅ローン」というのは、結構「個別性」が高い商品です。
ですから、「一般的には」という言葉を使うのは難しいんですよ。

最後に。
できれば複数の金融機関に出向いて「住宅ローンの相談」を受けてください。

回答No.2

86tarou

年齢は何歳なのでしょうか？35年返済でローンを組めても、返済終了が70歳超とかなら、その時に収入があるか考えた方が良いです。基本的には、年収の25％（400～600万円、これより少ないなら20％）までを返済に充て定年（繰上返済を前提に＋５歳位）までのローンにします。金利は今なら取り敢えず変動でも良いと思いますが、計算上は全期間固定でする方が間違いはないです。↓のＵＲＬから、色々シミュレーションしてみてください。
また、頭金を物件価格の20％（諸費用含めると30％）用意しておけば、何かあった時に処分しても借金が残る可能性は少ないと思います。あと、お子さんが居られるかどうかとかでも変わってきますが、年収の半分以上の現金は残しておきましょう。銀行も複数回り、金利の差だけでなく総支払額でも比較してください。手数料等で大きく支払額が変わってきますから。

最後に…住宅は生活の質を向上させる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンを組んで生活を切り詰め、外食や旅行なんかが出来ないようでは本末転倒です。くれぐれも無理のないローンを組むようにしてください。ローン審査にギリギリ通る支払いと無理なく払っていける支払額には大きな差があると思ってください。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

回答No.1

zorro

固定ローンか変動ローンのどちらかです。変動ローンは将来金利が上がれば連動します。固定金利は今のままの金利が３５年間固定されます。今後金利が上がる見通しがあれば固定金利にすべきです。