こんばんは 元管理会社所属で現コンサルタントの者です。
確かに１さんの答えは正論かと思います。
しかし敷金の定義と言うのは「家賃担保」が原理原則であり、噛み砕いて言うと家賃を払えない時これを没収します。退去の時まで支払いが延滞遅延がなければ全額返済しますと言うのが、本来あるべき姿なのです。
ではなぜ原状回復の問題が出るのか？
これも答えは簡単で、居室の内部（私物は別個で）設備すべて大家の所有物であり、グレードアップして退去する以外は部屋の中をペンキで塗ったりとかしては次に入る賃貸付けが出来ない状態では困るから、通常の汚れならば仕方ない、だけどあんたが勝手にやったものは支払いなさいよと言うのが原状回復の理由なんです。
東京ルールでの定義は基本的に壁紙の原価償却なども勘案して６年間同一の居室に居住した場合、敷金の１０％を上限として大矢は賃借人に対し請求することが出来ると定めることが出来るようになったのは、平成１２年の神戸地裁、１４年の大阪堺地裁の原状回復費用に関して敷金の５倍以上（概ね400,000円から1,000,000円近い請求）が出されそれに対し賃借人たる原告が異議を唱え、勝訴したために制定されました。
そこでですが、確かに動物の飼育等は禁止されているにもかかわらず飼育したのは双務契約違反に該当し、違反時の責任（違約金など）が生じるほか、民法上も債務不履行責任や、場合によっては不法行為責任を負うことも日本国の民法上では定義化されています。
しかし私の考えですと通常の場合ですが、11年居住だと5回更新していると思います。そうすると更新料を5回（140,000円*5回＝700,000円）
これに月々の家賃を11年間計算すると18,480,000円という数字になります。
確かに11年も住めば経年劣化と言う事もあるでしょうし、家賃の中で日常のランニングコスト（部屋の保守費）の一部に充当するべきだと思うんです。
対策を立てるとしたら修繕の費用見積もりを貰ってそれを質問者様の知り合いか誰かに見積もりを取らせてみたらいかがでしょうか？そこに大きな差額が出ると思うので、それが不動産屋や管理会社のマージンが入るわけであり自分で補修する個所をあらかじめ聞いて業者指定はできない筈ですから補修をしっかり自分の方業者を探してやるのが大切だと思います。
