借りていた住まいが競売にかかり、新しい家主との話で。

質問

新築のマンション（４LDK)を、借りてすんでいます。
新築のときから、住んでいて、今5年になります。
その持ち主が、ローンを払えなくなり、競売にかかってしまい、今回新しい方が、競売で落とされたようです。
家賃は前の持ち主に、管理費は、直接管理会社に、今もずっと私が支払っています。
賃借権は認められています（平成16年以前に賃借の契約をしていたので）
今回、そのあたらしい方とあらたに、賃借権を結ぶことになりました。
3000万ちょっとで売り出していたマンションで、競売で落とした方は、1千万でした。
このままずっと住み続けたいのですが、家賃が、どんどんあがっていくと、住めなくなってしまいます。
前の家主との契約は、家賃ははじめのまま、あがっていませんでした。

新しい家主は、将来的に自分たちが住みたいので、引越し代や、私たちの新しい住まいを探しますと話していますが、この家を出るとき、普通どれくらいの金額を用意してもらえるのでしょうか？
また、一般的に、どれくらいのものなんでしょうか？
新築で、クーラーや電気など、すべて私がつけました。
部屋もきれいに使っています。

できる限り、住み続けたいとは思っていますが、相手は、不動産会社人や弁護士？と一緒に話に来ました。
私のほうは、誰にも相談していません。
家賃は、これからすこしずつ家主があげていくのでしょうか？
もし、それに反対したら、出て行かなくてはならないのでしょうか？
いろいろ考えると、用意してもらえるお金をもらって、出て行ったほうがよいのでしょうか？
参考にしたいので、ご意見きかせていただけますか。

回答No.1

akak71 · ベストアンサー

賃借権は古いまま、家賃もそのままです。

家主が変更となりましても、何も代わりありません。
一般の賃借権と同じ。
値上げ通告したら拒否してもかまわないです。裁判所では、ほとんど値上げは認められないでしょう。

家主からの解約は、認められないでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
このまま、住めるということを聞いて、安心しました＾＾

回答No.7

noname#107982

ANo.3 その間、家賃を上げることはなかったんでしょうか？

改めて賃借権を結ぶ事になると思います。
今は現状のが家賃が高いと思うので現状で貸すと思いますが
その家に住みたいようなので賃貸期間に期日を設けてくると思います。

相手も
急激に家賃は値上げ出来ません裁判所に行かれたら都合が悪いです。
双方の都合が良い法律を語る事も可能ですが
私の感では現状家賃で更新なしの2年間じゃないかな。。
まあ　その間に退去していただければ　礼金を出すなどね。

お礼

なんどもありがとうございます。
更新なしが、２年間だけなんですが。。。
じゃ、あとは、家賃をあげてくることもかんがえられますね。。。
う。。ん。。。
確かに、相手は早く出て行ってほしいと思いますが。。。
私は、できるだけ長く住み続けたいのですが。。

回答No.6

mahopie

回答４ですが、賃貸借契約がＨ１６年３月以前という前提条件を漏らしていました。

契約の更新というのがあるのか無いのか次第ですが、「現状の賃貸借契約の期限までの居住は確保されて、質問者からの敷金の返還請求権も確保されている」という状態がスタートラインで、質問者はこの権利と新しいオーナーからの提案とを比較検討する、という立場にある、ということのようです。

http://www.fudousan.or.jp/service/lecture/lecture_12.html

お礼

アドバイスありがとうございます。

新しい持ち主の方は、新しい賃貸契約書を今、作成されているとのことです。
この契約書が、どういう内容なのか、わかりません。
家賃も上がるのか？
今までは自動更新の契約書だったけど、それが期限をきられてしまうのか？
このまましばらくは住みたいので、不安です。。。（私は素人ですので、なにも知識がありません。。。）
新しくできあがった契約書にはんこを押すときに、私も専門家に相談したほうがいいのかな？などいろいろ悩んでいます。。。

回答No.5

akak71

抵当権の設定と賃借権の設定日の前後により、対抗関係が変わります。

賃借権が対抗できなければ　＃４
　　　　対抗できれば　　　＃１

訂正します。しかし、普通は対抗できなければ、退去を求めると思います。
金額が安価なので、対向要件がない可能性が強いでしょう。

お礼

数度の回答ありがとうございます。
賃借権は認められています。（裁判所で見てきました）

回答No.4

mahopie

１．まず、競売手続まで進んで新オーナーの名義に移転されたのか、競売の途中で「任意売却」という手続で新旧オーナーの間で売買契約が交されたかによって、賃借人である質問者の立場に違いが出ます。（以下は競売の手続を経たケース、という前提です）
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990222.html

２．通常、旧オーナーは物件購入時に銀行ローンを利用するので抵当権を設定、その後質問者と賃貸借契約を結ぶと言う流れですので、質問者は６ケ月の期間猶予の他は、旧オーナーに預けた保証金・敷金の類も保護されません。（逆に原状回復義務も無く現状で引渡）

３．法律の上では、質問者は、現状の家賃を新オーナーに最長で６ケ月間支払いながら、自分が新住居を見つけなければいけない、という立場にあります。（当然引越代・新住居の契約費用一切は質問者の負担です）

４．この状態を前提にして、新オーナーとしては、物件をすぐには使うつもりは無いので、一定期間を定めて質問者が継続して賃借しても良いし、すぐに退去するなら一部金銭を出しても良い、という穏やかな譲歩提案をしているのだろうと推測します。

５．おそらくは新しい賃貸借契約では、敷金・保証金が少額or無償な代りに、将来の退去時期を明確にしてそのタイミングでは一切質問者に主張できる権利がない、という内容になる筈です。その期間と家賃条件を明確にすることで良しとするか、早期退去を条件に現時点で引越代等の譲歩を新オーナーから得るかが、質問者の判断事項でしょう。尚、エアコン・照明器具等は引越の際に取り外して持ち出すか、現時点で双方が納得できる価格で売買するか、というだけの話です。

回答No.3

noname#107982

相手に弁護士さんがいれば安心です、灰色な通告など無いでしょう。
値上げは無いと思う。今後は円満交渉で話されると思います。

予想です。相手が早く住みたい場合
貴方に　家主の都合で済みませんが退去して頂きたくご連絡します。
引越しの準備も有ると思いますので約3ヶ月
〇月〇日までは家賃は頂きませんお約束の時期に退去されら
お礼に金100万円お支払いしますなど有ると思います。

勿論、反対しても良いんですよ。　
相手は長期で交渉するだけです。

収益だけ考えてるなら　このまま放置と思います。

占有権利者がいる物件は安い理由です。　中々出て行かない～です。

参考：
家の親父が購入した物件は前の持主さんから26年目で出て行ったので
気が遠くなりましたね。

お礼

アドバイスありがとうございます。
このまま、円満に話がつくとのことを聞いて、すこし安心できました。

あいては、将来的に住みたいと話していたので、退去のお願いはないと思います。
今、賃貸などの資料をつくってもらっていると言ってましたので。

で、余談ですが、新しい方は一人でこられたのですが、あたらしい持ち主ですと名前は言われましたが、名刺などなにも見せなかったんで。。。
なんとなく、不安でした。。。

＞家の親父が購入した物件は前の持主さんから26年目で出て行ったので
気が遠くなりましたね。

そうですか。私とは反対の立場なのですね。
その間、家賃を上げることはなかったんでしょうか？

回答No.2

noname#70379

借地借家法

　　第一節　建物賃貸借契約の更新等

（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

（解約による建物賃貸借の終了）
第二十七条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２ 　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

3000万円→1000万円
安いですね。
これから、私も任意売却物件の買い取りはやめて、競売物件買おうかしらん（戸建でなく、マンションの方が危険度低いことは言うまでもない）

お礼

回答ありがとうございます。
なにやら、難しいですが。。。
新しい主が、賃貸の資料などを作成しているということで、今、それを待っている状態です。

3000万円→1000万円
安いですね。

確かに。。。
最低が６００万だったんで、私も入札したんですが、、、ちょっとだめでした。。